购买二手房谨记“二十条”

　　南京日报报道目前，我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在交易过程中一定要谨慎，最大限度地减少漏洞，规避风险。昨天，南京二手房跳蚤市场有关专家提醒大家，在二手房交易中应注意以下二十条。

　　提醒之一：产权是否可靠

　　买二手房时，须注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本而且到房管局处查询此产权证的真实性。

　　提醒之二：原单位是否允许转卖

　　确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

　　提醒之三：是否有私搭私建部分

　　是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构？如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的？这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。

　　提醒之四：确认房屋的准确面积

　　包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角面积，即所谓地毯面积。

　　提醒之五：观察房屋的内部结构

　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

　　提醒之六：考核房屋的市政配套

　　打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

　　提醒之七：了解装修的状况

　　原房屋是否带装修，装修水平和程度如何？是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以使重新装修。

　　提醒之八：物业管理的水平

　　水、电、煤、暖的费用如何收取？是上门代收还是自己去缴？三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何？物业管理公司提供哪些服务？

　　提醒之九：了解往后居住的费用

　　水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

　　提醒之十：旧房的历史

　　哪一年盖的？还有多长时间的土地使用期限哪些人住过？什么背景？是何种用途；是否发生过不好的事情？是否欠人钱？或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

　　提醒之十一：邻居的组合

　　好邻居会让你生活愉快。在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　提醒之十二：房屋值不值这个价

　　自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

　　提醒之十三：能否做二手房按揭

　　二手房按揭的条件是：满18岁，有城镇户口，能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。

　　提醒之十四：应不应该请律师

　　二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠。

　　提醒之十五：应不应该找经纪机构

　　经纪机构的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给经纪机构之前应该了解；经纪机构提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，经纪机构是否有义务、有能力负责赔偿损失？经纪机构的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？

　　提醒之十六：什么样的经纪机构可靠

　　经纪机构应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，上级主管部门颁发的中介经纪资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，对保证经纪机构的可靠性更有作用。

　　提醒之十七：及时了解手续、费用、程度上的变化

　　二手房交易手续繁多，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体的报道十分关注二手房交易，要注意报纸的新消息；向律师及中介机构咨询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。

　　提醒之十八：产权的完整性

　　确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

　　提醒之十九：房款和产权的交接

　　不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；建议可以去房地产交易市场的资金托管中心办理免费的资金托管，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

　　提醒之二十：产权的过户

　　必须要经房产局办理才算完成过户手续，有经纪机构、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定的产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。　南京日报记者　侯锦阳　通讯员　方市兴