人大代表建议城镇居民可根据情况农村购宅基地

　　买卖宅基地，路还有多远？

　　《物权法（草案）》目前已删除“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的内容

　　□本报特派记者 尹安学 李宜航 王雷 张军 夏杨 陈晓鸿

　　导语

　　“城里的房子买不起，乡下的房子卖不掉！”一提起乡下那几间土房以及土房下的土地，在东莞塘厦田心市场工作的凌志奎就显得有些无奈。

　　凌志奎老家在湖北十堰。他已经六年没回家了，但自己那套占地230平方米、建筑面积120平方米的房子，仍是他最大的牵挂。“这里一下雨，我就担心老家的房子塌了，你想，都六年没人管了，能不出事吗？！”

　　这房子是买村委会的闲置屋，“我早就想把房子卖了，但村上人大多出去打工了，没人愿意买。我联系到县城一家人，别人想买，但村上说，想买可以，但只能住现有的房屋，不能拆了重建。你说，谁会买啊。”

　　凌志奎给记者算了一笔账：230平方米的宅基地，即使每平方米卖500元，也能拿到10万元，再凑几十万元，自己就可以在东莞买套好房子，“老家的房子卖了，也了了一桩心事。”

　　在想卖与不能卖之间，宅基地牵动众人心。

　　小题:现状 宅基地难以出手让人烦

　　宅基地，是指我国公民个人依法取得的国家所有或农村集体所有的用于建造房屋并有居住使用权的土地。

　　宅基地让很多人魂牵梦萦———占有宅基地的农民兄弟想卖掉，尽快变成可用的真金白银；城里人也希望能避开高房价，买块宅基地，圆自己的住房梦。王国栋是广州海珠区某超市的经理。他告诉记者，他全家都已在广州安家，现在希望能把老家的房子卖掉，“赚点钱，放在那里没人住，怪可惜的。”不过，村上并不允许他卖给村外的任何人。

　　同样烦恼的还有大量“城中村”居民。以广州为例，138个“城中村”中大量的宅基地如何处理？无论是执政者还是农民自身都为此烦恼不已。

　　目前，广州“城中村”住宅租售现象十分普遍，一些村民靠出租自己的房子为生。一些村民将在“城中村”的住宅卖掉，在城里买房买车，过起真正城市人的生活。但这些住宅却难以办理过户手续，宅基地更无法转让。

　　小题:法理 现行法律对此处罚严厉

　　按照我国的法律，宅基地属于村上分配给村民的，它属于农民集体所有，个人只能在上面建造房屋供自己使用。目前宅基地不能在房产的一级和二级市场交易。

　　1999年1月1日起施行的《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　中央有关文件也再次明确：农村居民多出的宅基地，要依法收归集体所有。2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《担保法》也明确规定，宅基地使用权不能用作财产进行抵押。

　　《刑法》对非法转让土地的处罚十分严厉：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金；情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金。

　　小题:交锋 宅基地交易各有利弊

　　弊大于利

　　造成土地流失

　　带来新的不公

　　宅基地能不能向城镇居民出售？这三年来，在审议《物权法（草案）》时，在全国人大常委会内部就有不同的意见。有人认为，农民的宅基地是由村里分配无偿取得的，是农民基本的生活保障，农民出门打工，如果不回来，他的宅基地应该归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部进行转让，能否在集体外部转让，这需要慎重考虑。

　　全国人大代表、连山县永丰镇梅洞村妇女主任杨月梅认为，放开宅基地的流转，可能会造成农村良田的进一步流失，对农村发展不利。

　　有广州市民反对宅基地向市场流转。他们认为，自己买房子时，政府宣传购买集资房（在宅基地上建造的房子）不合法，不能转手买卖，最后只好掏贵几倍的钱购买商品房，现在宅基地能流转了，宅基地房流转肯定就合法了，“这对我们来讲显得不公平”。

　　经过反复权衡，在审议《物权法》七审稿时，全国人大法律委员会也认为：我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生活条件，影响社会稳定。

　　利大于弊

　　杜绝土地浪费

　　可解燃眉之急

　　记者了解到，2005年，全国人大向社会征求对《物权法（草案）》意见时，就有人提出，允许宅基地使用权的转让，对解决农民没钱子女上学或者搞经营等实际问题有利。

　　在全国人大常委会审议《物权法（草案）》时，有委员就指出，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，农民本身应该对该住宅有处分权。从增加农民融资途径考虑，也应该允许宅基地使用权流转。

　　全国人大代表、电白县马踏镇龙湾村党支部书记黄德明认为，宅基地使用权的转让，不应该限制在集体内部转让。他所在的龙湾村，很多人出去打工，一些房子长期闲置，无法流转。他说，当前城镇居民有想到农村居住和创业的，也有宅基地使用权的需要。

　　黄德明坦言：“一些人的房子长期没人住，一下雨，我们就担心假如房子倒塌怎么办？”

　　有人更直言：住房是必备的生活条件，要变卖住宅和宅基地的多数是两种人：第一，因治病救命、孩子上学、投资经营等急需；第二，对宅基地已无需求。他们认为，对这两种情况，都应该让农民自由支配自己的宅基地。不然，急需资金无法满足，会引发社会问题；一些进城打工人员的宅基地将长期闲置，造成土地的浪费。

　　小题:搁置争议广东搞“试验田”

　　宅基地能否向城镇居民流转，争议太大。这次提交十届全国人大五次会议审议的《物权法（草案）》，删除了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，而是维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　搁置争议其实是为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，同时也为地方进行“改革实验”留下了空间。在上月召开的广东省十届人大五次会议上，广东省国土资源厅厅长林浩坤就说，作为立法试验田，广东国土部门已起草通知，让农民合法的住宅可上市流转。

　　此言一出，引起极大轰动，一些市民希望宅基地住宅尽早上市，以应对高涨的房价，因为宅基地住宅比商品房便宜很多，十分合算。

　　有全国人大代表提出，既然《物权法》搁置争议，各地可以根据实际情况探索，发挥宅基地的最大效益。

　　全国人大代表黄德明建议，转让宅基地，可以区分对待：城市附近或者比较发达地区，允许转让；边远地区或者经济不发达地区，禁止转让；农民离开农村的，允许转让；农民占有的宅基地面积较大的，允许转让。

　　全国政协委员郭松海认为，多数时候，农民的住宅与宅基地是联系在一起的，农民建了住宅，就应该保护农民宅基地的使用权，允许农民自由支配。