代表斥卖房“霸王条款” 建议改商品房合同文本

　　人大代表痛斥卖房“霸王条款”

　　建议修订《商品房买卖合同示范文本》六大缺陷

　　本报讯 许多买房者曾有这样的遭遇，因为合同中不合理的“霸王条款”而屡屡陷入销售商的“合同圈套”，使其合法权益得不到保障。

　　●存在问题：合同中第五条关于面积差异的处理方法存在问题，销售商常常将面积差异处理直接格式化为“多退少补、据实结算”等，这样的约定实质上剥夺了消费者选择适用法定“3％处理规则”的可能，限制了消费者的合法权利。

　　★修改建议：调整面积差异处理两种选择方式的先后顺序。将《商品房销售管理办法》中规定的“3％处理规则”，即合同中该条第2项调整为第1项，作为优先选择项。

　　●存在问题：合同中，第七条买受人逾期付款的违约责任与第九条出卖人逾期交房的违约责任并不一致，出卖人逾期交房的违约责任远小于买受人逾期付款的违约责任。如销售商在合同中规定“出卖人逾期交房的付3％违约金；买受人逾期付款的付5％违约金”，“出卖人逾期交房90日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款30日，出卖人有权解除合同”等，很不平等。

　　★修改建议：买受人的付款义务和出卖人的交房义务是一对具有对价关系的主合同义务，基于合同平等性的法理，买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任应当对等，即日期一致、金额一致。

　　●存在问题：合同第八条关于交付条件的约定也不合理，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的可以分期验收，否则不得交付使用。而调查中发现，多数开发商选择的是第1种交付标准，即“该商品房经验收合格”，这违反了行政法规的强制性规定，实质是单方降低了出卖人交房标准，转嫁了合同风险。

　　★修改建议：取消该内容，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定确定交付标准。

　　●存在问题：按照合同第十条的约定，只要经过规划部门或设计单位的同意并在10日内通知购房者，开发商便可不负完全的违约责任。这违反了《合同法》的有关规定，根据《合同法》，若开发商单方变更规划或设计，应属于违约行为，若退房，不仅要加算利息、退房款，而且要赔偿购房者直接损失及期待利益。

　　★修改建议：取消该条内容，开发商单方变更规划或设计，应属于违约行为。

　　●存在问题：在合同第十五条关于产权登记的约定中，《商品房销售管理办法》原本规定“开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关”，但少数企业约定90个工作日内，甚至150日、180日、210日或者更长。严格地说，这些约定都违背了部门规章的强制性规定，擅自降低了出卖人应该承担的合同责任。

　　★修改建议：将出卖人交付办理产权登记的时间直接约定为60日，同时在该条第2项中还增加“开发商不仅要支付违约金，而且还应承担继续使购房者获得土地使用权证书和房屋所有权证书的义务条款，并约定宽限期。”

　　●存在问题：合同第十七条第1、2项关于屋面使用权、外墙使用权的约定中，一些出卖人通常事先填写为“归出卖人所有”，现实中常常导致业主与物业公司之间的纠纷。

　　★修改建议：根据物权法上建筑物区分所有权的原理，如果购房者购买了房屋，不仅对屋内单独享有所有权，而且对楼宇屋面、外墙等公用部分与其他业主共同共有，不分份额。因此，该条第1、2项属于无效条款，应取消这两项内容。

　　（本报特派记者 胡佩 项磊 北京报道）