湖北代表建议取消商品房预售制 可提高首付比例

　　代表建议取消商品房预售制

　　洪可柱认为：商品房实行现房交易可减少违规和欺诈行为

　　本报讯 “在最近公布的‘富豪排行榜’上，中国的前十名富豪除了四人是靠公司海外上市而上榜的以外，其余六人全是靠房地产而一举暴富。

开发商成了当今中国最强势的特殊利益集团之一，房市成了一些人拿全民资源肥自己腰包的‘暴富制造器’。”驻鄂全国人大代表洪可柱一语惊四座，点破了房地产市场急剧膨胀和房价上涨势头未可遏止的原因。

　　预售使交易变得不平等

　　数据显示，我国城镇居民按户计算的住房自有化率已达到80％以上，但与其配套的个人住房贷款的最低首付比例、商品房预售制度(俗称“售楼花”)是否与我国的房地产发展现状相匹配呢？洪可柱在提案中指出，我国应提高个人住房贷款最低首付比例，停止实施商品房预售制度，以及对“房贷破产者”实行破产保护和社会救助。

　　商品房也是商品，可是它作为建设工程项目，绝不同于一般的商品。我国对交付使用的建设项目，严格规定了合格标准。洪可柱说：“在目前的商品房预售制度下，买卖的‘房子’并不存在，消费者在‘无物可见、无证可查’的条件下进行交易，一切都由开发商说了算，预售制度完全是在信息完全不对称的条件下发生的商品房交易。”

　　“房屋质量关系到居住者的生命和财产安全，一旦预售的商品房未经验收合格就进入市场，而且仅靠一纸售楼合同和开发商的售楼书来界定消费者的相关利益，显然是违反了国家的相关规定的，这种预售方式将风险转嫁给了消费者。”

　　洪可柱认为商品房预售制度保障不了消费者的权益，这也是为什么近年来商品房交易法律纠纷不断、房地产成为消费者投诉的一大热点的原因。

　　商品房也应实现现房交易

　　“我国的房地产业已完成了资本的原始积累，俨然已经成为国民经济中举足轻重的资本巨人，不再是需要国家扶持的幼稚产业。”洪可柱认为，各个行业均涉足房地产业，引发激烈竞争，大量商品房的空置，这些都预示着房地产买方市场已经形成。而且20多年来房地产业的发展，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在。

　　“希望商品房能够与其他商品一样，真正实现现房交易，购房者能够看得见、摸得着，一手交钱一手交房。”洪可柱说，“只有这样，房地产市场才能减少违规和欺诈行为，房地产业的发展速度才能受到抑制和和规范，房产泡沫引发的金融危机将得以规避，消费者的合法权益才能得到保障。”

　　可提高住房贷款首付比例

　　98年以来，我国开始鼓励按揭贷款的发放，“零首付”的贷款发放促使“炒房风”蔓延，投资性购房大幅上涨，直到03年才开始限制按揭成数，但在实施过程中，许多地方通过手段变相提高按揭成数。据中国人民银行统计，全国住房贷款按揭成数在2006年3月底仍高达60％，“假按揭”仍未禁止。

　　洪可柱建议，先在全国部分地区试行个人住房按揭贷款首付比例提高到50％，对购买多套住宅用于投资的行为，原则上不实行按揭，并根据试行情况在全国推行。

　　应救助“房贷破产者”

　　“现在社会上，有一部分由于家庭重大变故或不可抗力，或者因经济和行业周期波动，而导致就业不稳定乃至失业的只有一套自住房的‘房贷破产者’，政府应对其实行破产保护和社会救助。”

　　洪可柱认为，这部分人多是在非理性购房，或是在媒介宣传诱惑下购买了高档大户型住房，并未充分考虑其承受能力和可能发生的风险，稍有风吹草动就沦为了“房贷破产者”。

　　“政府对这部分人有着义不容辞的责任。”洪可柱建议政府研究制定一个可操作的破产保护社会救助政策。如：对偿还贷款已达90％可延长或推迟还款时间，低于90％的可成立中介公司对其房屋进行置换小户型等各种措施，以保证这些“破产者”不至于无房可居而流落街头。

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　　经适房应退出市场化操作

　　“我们的构想是把经济适用房明确列入社会保障体系，由政府拥有经济适用房的主导权，取消经济适用房直接上市。”

　　姚凯伦委员建议，取消经济适用房直接上市销售制度，从而截断通过购买经济适用房牟利者的“财路”。

　　为了减少通过经济适用房牟利的行为，姚凯伦委员建议：严格规定居住者对该房屋只有居住权而没有出售和出租权。同时，明确经济适用房的社会保障性质，强化经济适用房的政策性、福利性，严格确定申请条件。这样一来，就还原了经济适用房的政策性本意，以保障福利政策不被扭曲。

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　　“想要保证经适房的‘保障’本意，政府在拥有了经济适用房的主导权之后，还应建立相应的‘循环利用机制’，即经济适用房的‘退出机制’。”

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