关于实现农村宅基地流转的建议(图)

　　随着我国市场经济体制的建立和不断完善，随着城市化、工业化，农民进城打工定居的增多；随着农村加快中心村、镇的建设，客观上要求解决农村宅基地出租、买卖和抵押的问题。山东省经济学院不动产法研究中心，于2006年假期组织学生对全省农村宅基地使用和流转情况进行了抽样调查，调查涉及全省17地（市）的42个县、42个村庄。调查结果显示，总计51.3%的村庄实际存在着住宅出租情况，出租户数在10户以上的村庄占30%；总计68.9%的村庄实际发生过住宅出卖情况；实际出卖住宅10户以上的村庄占26.5%；其中，75%城乡结合部地带的村庄实际发生过住宅出卖情况，实际出卖住宅户数在10户以上的占43%；调查说明，山东农村住宅出租、出卖的情况已较为普遍。此外，75%的被调查人回答自己的住宅可以抵押。住宅所有权流转，宅基地使用权也要随之流转；为此，应尽快建立农村宅基地交易市场，允许农村宅基地上市公开流转，这不仅能够增加了农民的融资手段，增强农民进城购房能力，为他们安居乐业的创造基本条件；而且可以盘活宅基地存量，节约耕地资源，有利于中心村、镇的建设和农村经济的发展。

　　一、设计符合我国现实农村国情的宅基地流转的法律制度。农村宅基地是我国八亿农民安身立命之基础，事关农民的切身利益、农村社会的稳定以及农业的发展，设计一个既符合我国现实农村国情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。农村宅基地上的房屋所有权可以转让，意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。1990年国务院批转《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》,为逐步推进农村住宅商品化，鼓励农民原地或异地购买商品房，以及对村镇现代化建设奠定了良好理论基础。建立宅基地流转法律制度，其核心内容是，在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

　　二.做好农村宅基地流转的基础性工作。当前，要加强有关农村土地、住宅建设的法律法规宣传，公开审批登记手续，公开收费标准，对符合政策规定的农民现有宅基地和房屋发放土地使用权证和房产证，明确农民资产产权和住宅个人财产权，让农民知道房屋财产有法可依，有章可循。

　　三、制定宅基地流转的“放开”政策。在相关法律正式出台之前，地方农村宅基地上市流转可先实行“放开”政策。允许农村宅基地向本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员，或者外地来此长期从事农业生产的准备在此定居住的人员出租或出卖。其租赁或购买农村宅基地价格由双方协商确定，由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。

　　四、积极稳妥地开展宅基地上房屋的他项权利登记。一般农民最大一笔财产，即是宅基地上的房屋。如何把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足的问题，重要途径就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。这与担保法中“为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济”的立法精神是一致的，应当予以支持。为此，要做好房屋权属登记工作；房屋他项权利登记应采用登记要件主义，要增加必要的登记收件，如要求土地所有者提供同意抵押的证明等。这样可以最大限度地保证抵押安全，防止出现纠纷。此外，宅基地上房屋他项权登记要尽可能降低收费标准，切实减轻农民负担。