先维修后审查　盘活住宅专项维修金

　　京报网讯(记者孙颖)买房了，交了专项用于住宅公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，可等房屋需要维修甚至急需维修的时候，还得等三分之二业主投票通过。全国政协委员、广州市番禺祈福新邨房地产有限公司董事长彭磷基对于房屋“养老钱”这种看得着用不着的状态“开炮”:建议具体项目使用应该由“事前同意”改为“事后审查”，盘活住宅专项维修基金，切实维护业主利益。

　　现状

　　“三分之二”看死房屋“养老钱”

　　目前全国各地尤其是北京这样较发达城市，有许多房屋已经进入大修期。彭磷基委员说，房屋的“养老钱”对物业的维护、更新与保值以及安全使用都具有至关重要的作用。可是关于专项维修基金的收取、管理、使用、续筹制度尚未有一部完整的法律进行规范，没有建立起行之有效、合理完善的制度。2003年实行的《物业管理条例》也只在相关章节中对其使用作了比较原则性的规定，其中维修金的使用需业主三分之二投票通过的规定在实践中根本无法操作，成为维修基金合理使用的最大障碍。

　　彭磷基委员认为看似保护了业主对维修基金所有权的“三分之二”条款让房屋“养老钱”真的成了看得着用不着的死钱。对专项基金使用设置的这道关卡使得共用设施、设备损坏了却无法得到及时维修更新，最终损害的还是广大业主的利益。

　　对策一事前同意变事后审查

　　针对这些问题，彭磷基委员建议修改“三分之二”条款，明确业主只需对专项维修基金总体使用方案行使决定权，对总体使用方案中的每一项具体项目的使用由事前同意程序改为事后审查程序，即在总体使用方案中将专项维修基金支出的项目按照用途进行分类，比如日常维护、临时损坏、增设设施、更新改造以及情况紧急的使用等，将某些日常的、临时损坏方面的使用支出授权给物业管理公司决定，增设设施、更新改造等方面的支出由管理公司事前作出预算方案，按预算方案执行，对于那些情况紧急需要动用专项维修基金的项目，应赋予物业管理公司“先斩后奏”的权利。

　　对策二

　　3个“紧箍咒”看住基金用途

　　同时还要给物业公司戴上行之有效的“紧箍咒”:为了防止物业管理公司滥用这一权利，可以从法律上授予业主定期对各项支出进行事后审查，若出现滥用、挪用等侵犯业主权益的情况可以通过法律途径追究物业公司法律责任；还可以配合存储基金银行的评估，对物业管理公司的报价进行审核，避免虚报费用扩大支出；第三就是建立完善的财务审计制度，通过专业的财务审计中介机构对专项维修基金的使用进行定期审计，审计机构对全体业主负责。