徐云鹏：“以房养老”恐将“水土不服”

　　“以房养老”恐将“水土不服”

　　3月10日上午10时，全国政协十届五次会议在人民大会堂新闻发布厅举行记者招待会。全国政协委员郑斯林、潘贵玉、李宝库、李伟雄、杨魁孚就“积极应对人口老龄化”回答中外记者提问。

委员们表示，我国正在解决人口老龄化超前于经济社会发展产生的“未富先老”难题。他们同时透露，以房屋倒置抵押养老引起了高度重视，目前这件事势在必行（据3月11日《长江商报》）。

　　愚以为，以房屋倒置抵押养老在我国势在必行，未必就一定能够势在可行，尤其是在目前相关政策法律制度极其匮乏的情况下，更应当谨慎操作，防止因其“水土不服”而导致重大失误，造成不必要的损失。

　　作为“舶来品”，以房屋倒置抵押养老（俗称“以房养老”）的学名叫做“住房反向抵押贷款”，这是个国际通行的做法。就是房产所有者（老人）以房屋产权为抵押，按月从金融机构领取一定数额的生活费，用于提高自己的晚年生活质量。它相当于金融机构通过分期付款的形式，收购房产所有者的房屋产权，故又称“倒按揭”。这种做法最早起源于荷兰，近一二十年来在美国很流行，目前有美国模式和新加坡模式两种。美国模式具体操作方式是，如果一个人已经60岁，可以将自己的房子抵押给某个机构，然后他可以从相关机构每月领取具体数值同房产的价值，抵押人去世后，这套房子就归吸抵机构所有。双方要承担中间的风险，即老人生命很长(机构可能得不偿失)或者中途病故(个人得不偿失)。而新加坡模式的操作方式是：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。相对于美国模式，这种模式风险较小。不论哪种方式，均以老人拥有自主产权住房和自愿参加抵押为前提，仅就这个条件，许多中国老人就不具备。

　　中国已经进入了老龄化社会。2005年统计，60岁以上人口是1.44亿，占全国人口的11%，纯老年人家庭占有老年人家庭的比例已经将近40%。现在很多家庭都是独生子女，一个家庭通常要赡养双方四个老人，压力非常大，纠纷也时常产生。随着家庭结构的变化和消费水平的提高，“养儿防老”的难度也越来越大。而鼓励老人把住房抵押给银行，每月有几千元的收入，可以解决养老问题，这个方法不错，“倒按揭”应该提倡。但是，就中国的具体国情而言，真正做起来涉及到很多难题，是一项十分艰难的工作，不是一件容易的事。

　　首先，传统理念的羁绊。某些国家“倒按揭”需求较大，原因在于子女一般不负担赡养老人的责任，而在中国，赡养老人则是儿女天经地义的责任。国人“养儿防老、共享天伦”的家庭观念和“但存方寸地，留于子孙耕”的财产继承观念仍根深蒂固。为此，有专家预言，在中国，可能只有孤寡老人才会有办理倒按揭的需求，市场容量将很有限。从一些大城市的试点情况看，由于受传统观念的影响，目前能接受以房养老的也只是极少部分家庭。许多老人担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾自己了，害怕增添隔阂，他们不愿用放弃亲情和关爱来换取现金。同时中国人传统习惯是将财产留给子女，而房产可能是老人们留给子女的最大一笔财产。因此，实施“倒按揭”，需要老人思想观念有较高的开明度，舍得将自己的房产在未过世之前就交给外人。否则，“以房养养”将缺乏实际推广的基础。要想“倒按揭”产品在我国形成一定的“气候”和规模，首先要解决与中国的传统理念的冲突。

　　其次，操作技术的困扰。对银行来说，虽然住房反抵押贷款有比较丰厚的收益，但风险与其并存。由于我国的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，如何设计“倒按揭”险种和利率就是一个很大的难题，加之相关政策法规不配套，银行实行和控制风险的难度必然陡增。还有，如何设定房屋评估标准也非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人的寿命，银行要培育一批类似保险精算师的测算人群体，需要大量的前期准备，需要一个过程。对于老年人来说，存活时间越长所获收益越大，而金融机构则要多增加支付。更重要的是，对10年以上的利率水平、房价水平的评估会十分困难，银行或保险公司的长期风险定价能力将备受考验。必须承认，由于目前中国信用资源普遍缺乏，一定的道德风险又不可避免地存在着，“吸保时做孙子，理赔时当大爷”的保险赔付难现象可能会在银行再现。

　　再次，政策法规的障碍。由于我国的房地产政策法规正处规范之中，在中国买房子不像在英美，买过来的房子就是私有财产，永远神圣不可侵犯。根据我国目前的地权制度，农村的宅基地不允许抵押，“以房养老”在农村怎么推行？城镇商品房的土地使用权只有70年，到期之后的风险如何分担？根据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物都将被政府无偿收回。显然，中国人压根儿就无法“买断”房屋，那么如何去大面积地推广住房反抵押贷款？同时，许多老人把房子给了子女，与子女同住，并没有拥有自主产权的住房。姑且不论他们有没有钱购房，但要抵押，先有房，这将会在一定程度上刺激原本就较为膨胀的住房需求，使房价继续走高。在城镇住房价格“疯涨”的今天，“以房养老”无疑是“火上浇油”。另外，“倒按揭”盈利一般要十多年甚至二三十年后，银行难以承担这样长时间的盈利成本。目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人显然不会对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。金融机构不热心、不上心，“倒按揭”如何能热得起来？

　　“以房养老”在英美等发达国家已是一种成熟的房地产金融产品，但在我国尚为雏形，刚刚探索。作为适应国情、备战老龄化社会的一项制度创新，需要人们的一个认知过程，需要一段艰难的探索努力。理智的办法是：由国家相关部门牵头进行“住房抵押、贷款养老”的试点，针对可能出现的问题，研究规范措施，建立一套符合中国国情的“以房养老”法规制度，切忌一轰而上，盲目操作。