限外细则出台一月 引发商用物业市场连锁反应(图)

　　图为去年上半年在北京举办的一次房展上，一位外籍人士在咨询买房

　　2月初出台的北京外资限购细则规定，境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。一个月来，该细则正悄然引起市场新变。日前记者从多个房产经纪公司获悉，受其影响，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型区域外籍购买量从之前的8%下降至2%.据21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙介绍，外籍人士在京购房的主力地区主要集中在京城东北部，该地区外籍人士购房的比例下滑尤其明显。

　　相对于上海的限外政策，北京显然严格了许多。“正由于该政策在制订和执行层面都比较严格，市场才可能会发生连锁反应。目前，已有开发商开始调整此前的销售策略。”有业内人士分析指出。

　　「商用物业」

　　影响1 外资投资成本将提高

　　麦格里银行一位分析师表示，中国经济持续增长，内地物业的投资回报率远远高于欧美国家，是吸引外资进入的重要原因。现在出台的政策并没有不允许外资进入，只是规定其必须先在国内设立实体公司。这样，会增加税收成本与时间成本，使外资进入的步伐放慢。

　　高力国际投资部助理董事黄卓伟多次为北京房地产市场引入跨国投资基金，他向记者做了个详细的分析。

　　以前外资进入主要是离岸收购，即金融资本在海外注册一个公司，只是个空壳没有实体，融资要求低。现在要求在国内设立实体公司，对注册本金有了要求，投资总额超1000万美元的，不得低于投资总额的50%.其次，海外注册税收低，现在国内多注册了一重，税收成本肯定是增加了。“当然，机构面对上亿元的大单交易，增加点成本不算什么。但是对于个人投资者，如果为了投资几套房子还要注册公司，那么摊下来成本就比较高，会影响到投资回报率。”董卓伟说。

　　“不仅是投资成本的增加，更重要的是资金退出机制加强了。”黄卓伟强调。以前外资要退出，可以转让海外公司的股权，国内的监管机构不一定不知道。“因为公司名称没变，只是股东变了，而国内机构不需要了解其股东变化。”他补充道。而按照新的政策，将来再退出，就需要变更国内实体企业，国内机构很容易监管，还会牵扯到税费。

　　黄卓伟表示目前高力国际接触到的外资，还没有因此放弃的。只是有的开始观望，看看前面已发生的外资交易如何操作。“不过，每家外资机构的风险评价不一样，不排除有的机构，会觉得有风险而放弃。”

　　影响2 投资商业比重可能加大

　　从外资此前投资的物业类型看，写字楼和商铺占了80%以上比重。实际上，2007年，这将面临很大的机遇。

　　高力国际统计，2007年，北京写字楼市场新增供应量预计达到200多万平方米。现在市场上有一种共识：奥运会之前几个月，所有紧邻主干道的建设项目将被要求停工，因此很多开发商目前都在加紧施工进度，希望抢先分享奥运经济的蛋糕。而2008年后，每年新增的写字楼将减少。

　　黄卓伟称：“2007年新入市的写字楼，在2008-2009年租金将逐步稳定，2009年后稳步回升。因此，今年正是最好的投资时机。而今、明两年新增的商铺，大部分位于四环外主要住宅区的周边。当居住越来越成熟的时候，有很大的潜力可挖掘。”

　　春节前，市场上传出消息，西单MALL去年12月和爱尔兰一家基金签订了合同，后者以41亿元人民币将其整购。此外，据高力国际透露，CBD一栋写字楼日前已被某境外机构买下，估计不久后就会传出正式消息；中关村一座两万平米的写字楼和另一家境外机构签署了买卖协议，很快就会办完全部手续。多位业内人士认为，受限外细则影响，今后一段时间，外资投资写字楼、商铺的比重可能加大。第[1][2]页