长沙一律师称国家购房合同示范文本偏向开发商

　　国家购房合同示范文本“偏心”？

　　长沙一律师建议出新政“补漏”

　　记者 邢云

　　本报3月14日讯 今日上午10点，31岁的律师刘建国揣着《关于制定〈湖南省商品房买卖合同〉范本的建议》，走进湖南省建设厅。

　　就在“3·15”的前一天，他向省工商局、省建设厅提出制定《湖南省商品房买卖合同》，建议在房屋交付条件、面积误差处理、产权登记权责确认等方面作出改进，堵住开发商自设“霸王条款”的缺口。

　　虽然未必让2000年版国家购房合同示范文本就此“下岗”，刘建国表示：通过公民个人的建议能推动法律法规的完善，“这绝不是哗众取宠”。

　　“购房合同不完善引纠纷”

　　“在与房地产商的博弈中，购房者属于弱势群体。”在刘建国的律师生涯中，许多买房者曾有这样的遭遇，因为合同中不合理的“霸王条款”而屡屡陷入销售商的“合同圈套”，使其合法权益得不到保障。

　　根据中消协统计，近年来消费者对于商品房问题的投诉，一直居各类投诉前列，法院审理的各类房产纠纷案件逐日增加。

　　据刘建国统计，买卖双方互相扯皮的焦点不外乎下面几点：房屋面积误差纠纷；房子质量问题，如地板渗水，墙体开裂等；还有房屋交付的时间问题，房地产商单方拖延交房时间的情况并不鲜见；另外，产权办理一拖再拖更是痼疾，合同约定一年办好，有的房地产商居然拖上半年。

　　一旦出现上述问题，少数开发商往往能够根据2000年版示范文本合同找到相关漏洞免责，消费者却只能“打落牙，和血吞”。

　　刘建国坚决认为，购房合同的不完善正是房产纠纷案件日增的源头，“2000年版示范文本已经不适合目前我省房地产的买卖状况。”

　　“原文本偏向开发商”

　　 刘建国承认，2000年版购房示范文本顺应当时社会问题产生，具有相当的适用性和平衡性，但难免“以保护开放商利益为主”。

　　比如，文本十五条关于产权证书办理的时间约定，合同规定的时间是备案时间，开发商就可以理解为在规定时间办理备案则万事大吉，至于产权证在备案时间是否办妥，则不在规定之列。

　　“这样的规定很明显是为开发商开脱责任，还有，文本连关于房屋交付质量的约定都没有。”

　　当然，随着商品房售买的新问题不断出现，新纠纷也不断发生。

　　比如公共设施和基础设施的交付时间、合同解除后退房的程序等问题，国家要求的住宅节能问题、前期物业管理的问题、房屋质量问题等，这些示范文本根本就没有涉及。

　　开发商和消费者之间的纠纷发生，很多是因为双方权利、义务、责任没有约定或约定不明确、约定不平等导致的。

　　所以，在购房合同中 “规范开发商和消费者之间的权利和义务以及法律责任，是解决问题的关键”。

　　“出台地方文本已有先例”

　　实际上，重新制定符合地方实情的示范文本已有先例。

　　刘建国介绍，2005年北京市建设委员会和北京市工商局在原使用的商品房买卖合同示范文本的基础上，分别指定并公布了《北京市商品房预售合同示范文本》、《北京市商品房认购书示范文本》。

　　同年，广州市在2000年版示范文本的基础上出台了符合自己要求的《广州市商品房买卖合同示范文本》。

　　2006年2月上海市面对房产纠纷投诉增长的局面，公开向社会意见，修改商品房预售合同。

　　北京、广州等地通过使用地方的合同范本，新的合同纠纷明显减少，消费者的权益得到了切保障。

　　刘建国说：“在国家没有全国性的新示范文本出来之前，湖南省制定符合地方实情的示范文本是解决日益增加的房产纠纷的有效途径。”　　

　　□律师观点

　　产权登记以实测面积为根据

　　在向省工商局提交建议书后，刘建国还附上了自己起草的《湖南省商品房买卖合同》示范文本的个人范本提供参考。

　　据刘建国介绍，建议草案是在2000年版建设部和国家工商总局制定的商品房买卖合同范本的基础上，参照北京、上海、广州等地制定的合同范本，结合湖南省商品房买卖纠纷中实际存在的问题，制定而成。本报特此将建议草案中的重点说明摘录如下：

　　说明一：

　　规定面积误差处理

　　面积误差一直是大家关心的问题，2000年标准范本使用了约定面积和产权登记面积作为计算误差的依据，将测绘机构放在了合同之外。

　　建议草案使用了预测面积和实测面积，并要求出卖人公示测绘机构。

　　一来使得面积误差的计算更加科学，容易操作。合同约定面积是以预测面积为依据，产权登记面积也是以实测面积为依据。

　　二来公布测绘机构可以让买受人监督测绘机构，对测绘的技术报告等有异议，可以指出或进行投诉。让测绘机构跳出合同之外，房地产测绘市场是不会干净的。

　　说明二：

　　对质量做基本要求

　　按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。

　　建议草案文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，买受人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。

　　对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。房屋质量问题是纠纷的焦点问题，建设部示范文本没有涉及。作出详细的约定势在必行。

　　长沙情况

　　网上购房合同备案堵漏洞

　　早在2005年8月22日，长沙就全面启用《商品房网上签约和电子合同管理子系统》，自系统启用之日起，要求所有商品房预、销售合同签订及备案工作将在网上同步进行，销售合同统一采用规范的电子合同。否则，将影响商品房交易手续的进一步办理。

　　在商品房买卖过程中，消费者最担心的就是开发商将已经签订了销售合同的房屋再次出售。据了解，即将启动的商品房网上签约系统由于实现了合同签订与备案工作的同步，房屋销售信息将在长沙市房屋产权管理局政务网上实时公布，消费者上网便知房屋是已售还是未售，以往“一房多售”、开发商隐瞒房屋销售信息、制造销售火爆假象的行为将得以杜绝。

　　该系统启用后，商品房销售合同的电子版在发往房产局备案登记前，购房者可对该合同设置密码，未得到购房者的同意，开发商将不能单独变更或撤销合同。

　　公布房产交易32条铁规

　　2006年12月，长沙市发改委、建委、房产局、工商局、物价局联合下发《关于整顿规范长沙市房地产交易秩序的通知》(以下简称《通知》)，着重对房地产交易秩序进行整治。这是近年来长沙市针对房地产市场规模最大的一次清查行动，直接将大刀砍向房地产交易中的行业潜规则，这对广大有购房需求的市民而言，无疑是一个利好消息。

　　长沙市房产局副局长赵金伟指出：现在长沙市的预售标准是多层封顶、高层要达到10层。许多开发商在拿预售证之前四证不全，就开始收钱、宣传，许多老百姓不清楚这些规定，给自己造成很大伤害。而且在合法的经营中，也存在开发商没有告知老百姓，就将房子抵押了，市民签了购房意向合同，交了钱，按正常来讲，房子是老百姓的了，但是开发商一般要半年或者一年后才把产权证给老百姓，这中间就可能会有问题。市民如果在签了合同一个月后到房产局备案，就不会出现这些情况。