重庆副市长在接受杨澜访谈时说,就房价而言,北京上海的老百姓没有重庆幸福
最幸福的买房者在哪里?从3月20日开始、每周二晚上8点在东方卫视播出的《杨澜访谈录》节目告诉你:在重庆。
重庆副市长在接受杨澜访谈时说,“最幸福的买房者是重庆的老百姓”!以下文节选自《杨澜访谈录·房价》。
我买得起自己的房子
杨澜(以下简称杨):请问您在重庆的住房面积是多大?按照当地的市场价,大概值多少钱?
重庆副市长黄奇帆(以下简称黄):我现在住的是机关的宿舍楼。按照副省级干部220平方米配制的,是连体公寓。2002年我刚住进去的时候,周边差不多类型的房子市场价是2500元左右一平方米,现在大体上在4500元一平方米。
杨:那就是八十多万,如果您是一位工薪阶层,这个房子您买得起吗?
黄:按我现在的收入(一个月八九千块),我想我应该买得起。
重庆百姓买房最幸福
杨:刚才谈到收入房价比的问题,我想起了最近经常说到的一个名词,叫住房痛苦指数,它等于商品房每平方米的平均售价除以人均收入。有人算了一笔账,说北京和上海地区的痛苦指数在5左右。请问重庆是多少?
黄:如果商品房的建筑面积的平均单价等于这个城市职工的月收入,也就是一比一的话,那痛苦指数就应该叫幸福指数。这个指数如果变成一比二或者一比三,甚至你说的一比四、一比五,那的确是非常痛苦的。
我来重庆的时候就说过,最幸福的买房者是重庆的老百姓。去年重庆主城区商品房平均价格为2700元每平方米,主城区居民月均收入也在2700元左右,基本实现了一比一。
杨:有报道说重庆人月均收入只有900元,这和你说的2700元差别比较大。
黄:这里边有一种是按照人均GDP算的,包括老人小孩。职业人群的月收入相对较高,是2600多元。
京沪痛苦指数被高估
杨:像北京和上海因为是比较开放的城市,很多外地人也来买房,他们的收入,可能比北京在职员工的月平均收入要高。
黄:刚才你说的一比五,我认为这个比例可能算大了。上海去年职工平均收入应该在4000多元,上海的房地产平均价格8000多元,大体上是一比二。我觉得北京大体也应该在一比二到一比三,不会是一比五。
还有就是,我们算职工人均收入的时候,是指这个地区的全体居住者的人均收入,但是我们往往没有把外来购房者算进去。而那些在上海和北京买房的外国人和外地人,差不多占了北京、上海销售额的三分之一左右,他们的资金实力比较高,所以我知道北京、上海购房指数没有重庆那么幸福,相对痛苦。他们的系数可能有一比二,一比二点几,但绝不会有一比四、一比五这么高。
系数“一比二”出现泡沫
杨:我相信您也一定非常关注,现在媒体上关于房价是否存在泡沫的种种争论,那么衡量一个城市的房价是否合理,您用什么样的指标?
黄:短期的房价和供求有关。中期的房价和成本有关,包括土地成本,建筑成本,劳动力成本等。成本高了会影响中期的房价,远期的房价归根结底和收入有关。如果这个地方职工的月收入等于一平方米的房价,那就符合基本规律。长远来说,如果这个城市职工的月收入平均是在四五千元,房价在八九千元的话(约“一比二”),那肯定是有泡沫。
人均30平米比较合理
杨:那么人均住房面积呢?
黄:按国际惯例,城市人均建筑面积一般应该在30到35平方米。中国因为人多地少,应该相对节约一点土地,所以人均控制在30平方米比较合理。
重庆市如果是100万人的城市规模,我们控制3000万平方米的房地产总开发量。如果这个地方的城市规划把人均住房控制在50或者100平方米的建筑面积,那这个城市规划就是有泡沫的。当然,控制房地产泡沫,不仅从价格着眼,还要从投资规模以及城市房地产的规划面积来进行合理控制。
房价跟着收入一起涨
杨:关于房价是否还会继续上涨,众说纷纭,有的房地产商说上涨势头起码要持续到2020年,有的经济学家说2008年是一个拐点,新结婚的人群要下降20%-30%,所以对于房子的需求会下降。对于房价的中期走向,您怎么看呢?
黄:从中长期看,中国大陆地区的老百姓每年的收入都在增长,隔七八年就会翻倍,在这个意义上讲,中国的房价会跟着大体一比一地往上升,这是一个很正常的现象。如果收入高了房价不涨,这不符合市场规律。如果收入没有上去,房价一路暴涨,老百姓会有很大的意见,市场也不会景气。
至于沿海地区老百姓的收入增长和房价的对称关系,要从双重因素来考虑,除了国内因素,还要考虑国际因素。在国际市场上,现在美国的房地产不景气,长中期来说是下降趋势。美国的房地产投资资本在抽出,它的股市和美元的汇率也在下跌,在这个背景下,大量美元资本从美国市场出来后,可以到欧洲或者东南亚,但是最关注的还是到中国,人民币在升值,中国经济走势又很好,老外大量的游资到中国来,首先想到的可能就是购买中国的资本品。资本品里包括房地产和股票等。
在购买时,他们会用国际眼光来看房价,这可能就把一个地区的一些高档房抬高了,这种抬高也是一种供求规则。在上海,30%的是外资和外地购买率,三分之二是本地购买率,所以这些地区的房价,不能用内陆地区的房价供求原则一概而论。
(财经时报)
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