房地产博弈之三：另一方的主体与博弈

　　房地产博弈之三：另一方的主体与博弈

　　如果说这次房地产热中强势的一方主要是由房地产开发商、地方政府和投机者组成的话，那么，另外的一方则是失地农民、城市中的拆迁户和普通的购房者。而在这两者之间，用最近流行的经济学术语来说，存在一种事实上的财富掠夺关系。

　　掠夺始于土地的获得。在这方面，我们可以先看一些基本的数据。一是征用土地的规模：从1996~2003年底，短短的7年间，我国耕地面积已经由19��5亿亩锐减到18��51亿亩，其中相当一部分为非农建设用地。二是土地征用的方式：在1987~2001年间，全国非农建设占用的3300多万亩耕地中近七成是政府用行政方式征用的。三是政府将征用来的土地出让给开发商的方式：据国土资源部的数据，2002年以前，全国通过招标拍卖挂牌出让土地的面积占有偿用地总面积的比例，只有2%~5%。也就是说，全国95%以上的土地是通过协议出让的方式供应；在明确规定经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式出让的国土资源部11号令开始实施的2002年，全国土地使用权有偿出让的面积为12��4万公顷，其中仍有85%的土地是协议出让。四是从农民头上获得的极差地租的数量。在过去20多年中，由此形成的全部级差地租约2万亿，而这当中有相当一部分是在最近几年中实现的。这个数字，既可以看作是国家损失，也有相当一部分可以看作是失地农民的损失。

　　再贴近看一下其中的具体环节。据中国土地勘测研究院的计算，在2000年，全国土地使用权出让的收入，平均为每亩12��97万元，而使用权转让、流转的收入平均为每亩23��47万元，招标拍卖的收入平均为每亩35��67万元，也就是说，协议出让土地与招标拍卖挂牌出让土地的收入相差2~3倍。以2002年为例，有偿出让的12��4万亩土地中，倘以50%为经营建设项目用地计算，即6��2万公顷土地必须全部采用招标拍卖挂牌出让，那么当年国库就少收了1000亿元的应得土地收入。据估计，1998年后每年仅土地协议转让与招标拍卖挂牌转让土地价差一项，国库每年损失逾千亿元。逾千亿元的概念是什么呢？大约相当于在农村实行两年九年制义务教育的费用，而这个农村九年制义务一直因财政的原因迟迟无法实行。

　　在土地被大量占用之后，许多农民都面临着“种田无地，就业无岗，低保无份”的境遇。据保守的估计，目前圈地运动造成无地或人均占有土地不足0��3亩的农民约4000万人。根据现行《土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平均产值的10~16倍，最多不超过30倍。按照这个标准，对农民的补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩1��5万~3��5万元之间。九三学社2003年进行的一项调查表明，在目前全国4000多万的失地农民中，有60％左右的生活十分困难，有稳定经济收入、没有因失地影响到基本生活的只占30％左右。而这种征地的过程是相当不规范的。1999~2002年，全国立案查处土地违法案件达54��9万件，涉及土地面积12��2万公顷。仅在2002年，全国共发现土地违法行为14��0254万件，涉及土地面积31457��59公顷，其中耕地14872��6公顷。2003年，土地违法行为上升至16��8万件，其中地方政府犯罪占了绝大多数。

　　与农民土地大规模被征用形成鲜明对照的，是开发商大量囤积土地。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备170万亩，但囤积在开发商手中没有开发的就有70万亩。这样就可以使开发商坐地获得暴利。而且有报道指，在第三次“圈地运动”所圈占的土地中，有45%左右处于闲置状态，不少在20世纪90年代初第一次“圈地运动”中圈占的土地，至今还仍是荒草萋萋。

　　农民不仅为房地产提供了廉价的土地，而且为建筑业提供了廉价劳动力。有统计数字表明，目前全国建筑用工4200万人，其中农民工有3200多万，占到八成左右。在一些房地产发达地区，这个比重还要更高。来自北京市总工会的资料显示，目前北京建筑业民工达89万人，是来京务工人员中的最大群体。根据某市的统计数字，在2003年全市22026名农民中，建筑业所用的农民工达11337人，占农民工总数的51%。而从私营企业的行业薪酬统计中发现，工资最低的就是建筑安装业，不到私营企业平均工资的一半，而且低于国家规定的最低工资标准。但就是在这个平均工资水平相当低的行业，拖欠工资现象却是最严重的。据全国总工会的数据显示，目前全国进城务工的农民工被拖欠的工资估计可能在1000亿元左右，其中建筑施工企业占拖欠农民工工资案件的70％。据北京市属几大国有施工企业调查，2003年总体劳务费结算率在50％左右，有些单位只有30％左右。全国建筑企业2003年内拖欠农民工工资161��93亿元。

　　利益受损的另外一个群体，就是城市中的拆迁户。近些年来，一些地方强行拆迁、野蛮拆迁、违法拆迁，甚至动用黑社会拆迁、动用警力拆迁的事件相当普遍。背后起作用的当然都是利益因素。由此，拆迁也就成为社会矛盾冲突的一个热点。根据一些零星片断的上访数据，我们可以看到，在2003年前8个月中，国家信访局收到拆迁上访信件11641件，比2002年同期上升50%；上访人数5360人，上升47%。建设部的数据则表明，2004年上半年征地拆迁上访超过上一年全年总量。截至2002年6月22日已有4026批、18620人，其中集体上访905批、13223人，个体上访3121批、5397人，已超过上一年全年的3929批、18071人。对于其中相当一些拆迁户来说，拆迁意味着一种剥夺的过程。值得注意的是，拆迁中的受损害者不仅包括城市的下层，也包括了一部分中产阶层。某大都市一个项目的拆迁过程被人们称为“一个中产阶级社区”的噩梦。他们所居住的小区，在没有履行合法程序的情况下，被强行拆毁。而从该小区250户居民的职业构成看，大多数从事的都是公认的“受尊敬”的职业，有高等法院法官、局处级干部、军官、警官、医生、教师、作家、民营企业家、外资企业高级职员等。但即便如此，也没有避免被强行拆迁的命运。

　　低价征用的土地，用工资低廉的农民工建起的房子，却成了价格扶摇直上的商品，甚至成为炒作的对象。在这个过程中，受害者当然是购房自住者。对此，城市中的中下层感受尤为深切。在上海，不但普通市民，就是收入不菲的白领阶层，面对不断攀升的房价，也苦不堪言。对于刚刚从学校毕业的年轻白领来说，存钱的速度往往赶不上首付上涨的速度。工作一年，夫妻两人存了三五万元，但首付一年可能要涨八九万。对于相当一些白领阶层成员来说，即使努力买了房子，经济负担的沉重也是可以想见的。有专家指出，随着中国个人消费信贷（特别是住房信贷）规模的急剧扩大，一些大城市的居民已经悄然成为高负债一族。其中，上海和北京的家庭债务最高，分别达155%和122%，已经超过2003年美国的平均家庭债务比例115%。结果，就是生活质量的明显下降。而对于城市中的下层来说，影响则在于，对于不得不买房的人来说（包括拆迁户），经济压力要更为沉重；对于一时买不起房子的人来说，房子离他们将越来越远而不是越来越近；而对于租房者来说，也不会没有影响，因为房租是与房价相联系的。

　　有人说，房地产热是一个财富再分配过程。通过上面的分析我们注意到这个过程中的两个问题。第一，财富的再分配涉及的已经不仅仅是收入分配等表面性的因素，而是触及到不同群体原来占有的基本资源。第二，中产阶层已经开始成为掠夺经济的对象。