物权法专章突出业主财产价值和自治权

　　“《物权法》专门辟出了第六章———业主的建筑物区分所有权，从第七十条到第八十三条，总共有十四条，篇幅很大，这充分考虑且保障了业主的利益。”南京熙典律师事务所主任律师罗利军对此进行了解读，初步列出了五大亮点，认为其中对业主财产价值和小区自治的“突出”是重中之重。

　　第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　小区共有绿地不准卖

　　第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）……（七）（省略）决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　房屋面积大投票分量大

　　第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

　　维修资金可修电梯水箱

　　第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　业主可不请物管自管小区

　　第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　业主权益受损可直接起诉

　　解读：以前在决定物业的有关事项时，是只要求2/3或者1/2的业主同意，而这次还另行要求是“占建筑总面积2/3以上的业主”，因为很有可能2/3的业主在面积上只有1/2，这样规定强调了业主的房产价值，面积大价值大，投票分量也重了。第八十条也是如此，收益的分摊中也提及了建筑面积，没有约定或不明确的，要按面积来确定，而不是笼统地按户分收益。

　　解读：肯定了小区公共绿地不能卖，但个人绿地除外，让一些开发商不能“借一楼送院子之名，侵占小区业主共有绿地”。而开发商如果确实是盖了个人的绿地，是可以通过赠送或者出售的方式给住户的，而一些业主（以一楼住户为多）也享有了合法的绿地使用权。

　　解读：之前对于小区维修资金的使用，争议最大的是电梯和水箱能不能修、怎么修的问题（南京已经可以修），这次《物权法》在具体的条款中特别提出了这两项，属于“法律特指”的部分。

　　解读：“自行”二字的话外音就是“业主自治”，小区物业管理完全可以自己管，而不是必须要聘请物业管理公司，赋予业主的权利很明确。另外，这里面还注明了一个“其他管理人”，这个其他管理人可以由业主自己聘请，而不是一个物业公司。

　　解读：南京曾有小区内部分业主违反“小区业主公约”的案例，法院“喜欢”要求物业公司接受业主委托来上诉，增加了通过法律途径解决问题的难度，这次明确业主利益受到侵害时，可直接向法院上诉。同时，对业主大会和业主委员会的“权力”也予以了明确，而不再是个摆设。

　　快报记者 尹晓波