昨天，物权法全文发布，将于10月1日起施行。因小区内车位、车库的归属问题，以及小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷目前逐渐成为各界关注的热点，相关专家对物权法中关于停车位归属、物业聘用等百姓关注的规定进行了解读。
因小区内车位归属问题引发的纠纷屡有发生。信报记者 刘志坚／摄
关键词·停车位
物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法·解读车位应首先满足业主需要全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。
王胜明说，物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
占用小区道路收费归业主
北京大学法学院教授尹田指出，“占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有”意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，扣除必要管理费后，应属业主共有。尹田说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。针对许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有职业律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。热点事件广州部分小区紧急卖车位据《广州日报》报道，今年2月9日，广州市海珠区滨江东路某小区开发商未经业主同意，公告要发售该小区一期×××湾地下车库174个停车位。不少业主感到十分突然，于是自发查起车位的产权证，发现车位还处于法院查封状态。对于广州一些开发商这种急于获得车库所有权、急于卖车位的情形，无论是法律界人士，还是业主代表，普遍认为与《物权法》中关于“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”等规定有关，因为这就意味着“如果开发商现在没有车库所有权、现在不卖，将来可能无法通过出售车位获利”。
关键词·物业公司
物权法规定：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法·解读业委会对业主具有约束力短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。对此，物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
选聘物业由业主共同决定
根据物权法的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等重大事项由业主共同决定。对此，赛特国际物业管理有限公司总经理肖复生认为，“真正按照《物权法》的规定来执行，对于独立型的、有实力的物业公司来讲是一件好事，更加市场化了，这类公司可凭自身实力来赢取合同。依附于开发商的物业公司就要麻烦一些，他们必须要不断发展，用实力来争取市场。”道格物业（北京）有限公司总经理曾惠生承认，目前要做到完全由业主来选聘或解聘物业公司还有难度。信报记者革继胜热点事件碧兴园众业主“炒”掉管家2004年7月，海淀碧兴园小区的第一届业委会成立。当年冬天，因碧兴源物业公司没有将代收的2003年、2004年部分供暖费交给供暖公司，碧兴园停暖了。原本就对物业公司的服务不满，停暖促使业主“炒”掉管家——北京碧兴源物业公司。但是，碧兴源物业公司并不愿就此撤出。几经诉讼，北京道格物业于2006年5月10日进驻碧兴园，担负起保洁、保安、维修等工作，但由于物业用房等多项必要设施没有交接，道格物业一直无法正常办公。最终，上岗7个月、垫支了70多万元的各项费用后，道格物业公司无奈撤离。信报记者革继胜物权法·其他规定“阳光权”受保护纠纷将降低物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。今后“阳光权”引发的纠纷将会大大降低。
未禁止抵押的财产均可抵押
物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。包括建筑物和其他土地附着物；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权等。
住宅满70年使用权自动续期
物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”物权法的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。本版除署名外均据新华社
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