上海社科院称上海房价过高 商品房将会大量过剩

　　商品房将大量过剩

　　而对于另外一个在上海地产界争议多年的话题，即上海到底存在不存在商品房过剩的问题，报告根据翔实的数据，认定上海商品房将大量过剩。

　　自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年较大幅度增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加。只是2003~2005年上半年市场投资（包括投机）需求的大量进入，才暂时掩盖了这一矛盾。但隐患始终存在，且不断加深。

　　“如果说，远郊区出让工业用地5888.9万平方米，是为了承接制造业的转移，那么出让住宅用地面积3552万平方米，占全市的46.7%，显然是过量和超前的。”上海社科院一位专家说。

　　事实上，在大部分工厂尚在建设过程中、大部分制造业企业尚未开工生产、就业还不充分的情况下；在城镇基础设施尚未完善和中心城区轨道交通尚未建成（大部分甚至都未列入“十一五”规划）的情况下，住宅用地的过量和超前供应，势必形成“十一五”前期住宅的大规模建设和竣工。

　　从环线来看，上海内环线以内地区新开工面积逐年下降；内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。可以预见，“十一五”中后期，上述地区商品住宅将大量空置，并将影响其房地产业的健康发展。

　　所以，未来几年，从上海商品住宅潜在供应量和潜在可实现需求量来看，将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策，对上海地区房地产发展是不利的，将加剧供远大于求的矛盾（包括空置累积产生的供应量和新增供应量）。

　　警惕房地产硬着陆

　　上海当地一位专家指出，从目前的宏观调控措施来看，上海房地产将可能出现硬着陆，“这将对房地产业持续健康发展带来重大伤害，并影响其它方方面面。”

　　上海社科院的报告也对此给予了语气强硬的警醒。

　　一是房地产业和国民经济中绝大部分产业都有关联，对于这样一个在经济社会发展中已经占据相当重要地位的产业，房地产业仍应作为上海国民经济的支柱产业。

　　二是上海房地产业从业人口规模庞大。据2005年经济普查，2004年上海房地产业从业人员33.2万人，占第三产业从业人员的8.3%。

　　三是金融安全的问题。上海房地产开发当年资金来源中最大的问题是企业自有资金占比例过低，过分依赖定金、预付款。

　　2003年和2004年，上海房地产企业自有资金仅占12.68%，2005年下半年国家对房地产项目资本金要求的提高，企业自有资金还是仅占15.5%。

　　与此相应，定金、预付款占比例过高，自有资金和贷款比例就降低。2003年和2004年收取定金、预付款分别占44.8%和46.7%，自有资金和贷款合计分别占33.6%和34.5%；2005年由于预售面积的大幅度下降（比2004年下降25.7%），定金、预付款占比例降低到40.3%，自有资金和贷款合计占39.8%。

　　“房地产开发资金来源过分依赖定金、预付款，是十分危险的，一旦政策和市场供需变化，很容易造成资金链断裂。”报告指出。