抑制房价上涨需要继续加息

　　本报评论员 周炳林

　　国家发改委、国家统计局3月19日发布的数据显示，2月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，其中涨幅居前的深圳、北京、广州、福州同比分别上涨9.9%、9.7%、9.6%、9.1%。

　　目前的息口水平和房地产价格涨势已经使得房地产市场中的“负利率现象”非常明显，不仅存款的实际利率为负，而且实际贷款利率也几乎为负。而贷款的负实际利率是一种更坏的情况。当存款负利率时，人们的自有货币会向实物转化，而当贷款实际利率为负，进一步的借钱囤物又变成有利的选择。在贷款负利率的情况下，房地产市场的消费很容易扭曲成一种“厂商行为”，自掏腰包的首付类似于创办企业的资本金，按揭部分则形成很好的“财务杠杆”，人们可以做起生意来。以北京、广州为例，35%的首付与65%的按揭意味着此类“公司”的财务杠杆比例约为两倍，资本（首付）收益率高达12.21%。

　　而根据北京大学中国经济研究中心发布的《中国资本回报率：事实、原因和政策含义》研究报告，我国企业资本（净资产）回报率（税前）为12.6％。可见，投资房产不仅回报率毫不逊色于其他项目，而且还免去诸多管理经营之苦，这会使得更多的人有条件参与，如上班族。这样一来，这个“厂商群体”会非常的庞大。

　　“首付支出约束”和“效用约束”的效果是不同的。就需求调节而说，“效用约束”的力度为边际递增（因为人们的边际效用递减），人们购买第二套房所得的居住边际效用满足会不及第一套；而且其需求在空间上亦会被限定在其日常活动的区域：甲地消费者不会去乙地搅和。而“首付支出约束”则呈“线性蔓延”，任何收入超过首付门槛的主体都可能要参与进来；高收入者则是买完一套又一套；空间上的限制亦被完全突破，目前，虽然我国颁布了限制外资炒房的措施，但是，一些城市的房产需求向全国蔓延的力量也仍非常巨大。

　　从去年中的“国十五条”颁布至今，房地产的大力度行政调控已经进行了3个季度，货币政策也似乎在密集地进行中，央行连续5次提高存款准备金率并发行了大量的央行票据回收流动性。但随着行政调控而来的是各类违法的抬头，据国土资源部3月20日公布的数据，2006年立案查处的土地违法案件数量和涉案面积均有很大提高。而准备金率和央票回收流动性的效果则被外汇储备的猛增所抵消，2006年末我国外汇储备10663亿美元，同比增加2475亿美元，或30.22%。

　　真正能改变房地产市场“收入支出特征”的利率调整力度却很微弱，最有力的贷款利率上调也仅在去年8月15日和今年3月16日两次进行，累计力度仅有0.54%。相对于其他调控，贷款利率上调显然才是更具有“普适性”影响的措施，0.54%的力度难以对冲的去年来房地产价格的上涨，贷款实际利率为负仍在很多城市存在。

　　从目前央行利率决策机制看，本次出台加息政策几乎完全是出于CPI的考虑。但是，相对于零售商品市场（对应CPI），房地产市场的规模并不算小，最新数据显示，2006年全国消费品零售市场为76410亿元，而商品房销售面积达60628.1万平方米，市场规模高达20510亿元人民币，这并不是一个小到可以被忽略的市场。而就目前的情况而言，抑制房价上涨还需要进一步的加息。