这漂亮的小露台业主到底有没有产权呢？（陈立新 摄）
“买顶楼住房赠送阁楼或露台”，“买一楼住房赠送小院”……在时下的售楼中心，这样的广告语屡见不鲜。由于小院和露台不计入建筑面积，又迎合了不同的购房需求，因此受到购房者的普遍欢迎。可是，附带露台或小院的商品房多了，由此导致的纠纷也不断增加。
近年来，本报热线曾接到过不少业主反映，开发商在房屋广告中声称附送露台或花园，而业主购买房屋时，不少开发商却拒绝在合同中明确露台或花园归属于购买顶层与首层房屋的业主。
因此，花园露台成为“飘”在空中的赠品，从法律上无法“落地”；而另一些购买非首层及顶层的业主则提出质疑，认为楼盘的顶层露台与邻近楼体的花园，应当归属于小区的全体业主，开发商无权擅自转让。
那么，开发商究竟是否有权将花园和露台以赠送附属面积的形式，进行促销以吸引购房人眼球？购房者被赠送的露台与花园到底有无产权？在刚刚通过的《物权法》中，这些问题能否一一得到解答？让我们通过现实中的案例来看一看。
生活案例
自家花园堆满他人物品
2002年10月，李先生在市区购买了一套商品房，在与开发商签订《商品房买卖合同》时，合同中明确约定：该商品房除了建筑面积120多平方米以外，还带有近100平方米的晒台。合同还约定：该住宅单价为2100多元/平方米，晒台单价为370多元/平方米，总金额近30万元。合同签订后，李先生向开发商交清了所有购房款项。
可在2003年年初，让李先生意想不到的事情出现了。在与开发商交接房屋时，李先生发现自己向开发商购买的晒台上，已经堆放了其他人的太阳能热水器设备及其他物品，虽多次与物主协商，但并无结果。李先生认为，晒台是他向开发商购买的，并支付了相应的价款，属于他合法的私人财产，该物主的行为已经侵犯了他对晒台的独占使用权，影响了他对晒台的正常使用。于是，他一纸诉状将物主告上法庭。
法院虽然受理了李先生的诉讼案件，但在当时缺少法律依据的情况下，在对晒台、露台、屋顶平面进行界定时却也犯了难。为此，受理李先生案件的法院向有关主管部门发函咨询，希望主管部门表态。
露台上搭小屋惹了官司
林女士是某小区501号房屋的所有人，她的房屋为带露台的房型。她入住新房后，在对自家房屋的装修过程中将自家露台封闭。2004年3月，林女士与房屋的建设开发单位某投资发展公司签订了《业主公约》，明确约定不得在庭院、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物等。2005年4月，小区物业管理公司又与林女士签订了《物业管理服务协议》，还约定了违约责任。
物业公司认为，林女士未经允许，擅自在露台上搭建构筑物，其行为影响了物业公司的管理秩序及小区环境，要求她拆除501号房屋露台上搭建的违法构筑物。法院经审理后认为，业主林女士私自搭建露台的行为，违反了双方协议约定，判决业主林女士将其房屋附属封闭的露台拆除。
一楼建花亭二楼邻居不满
王先生和张女士夫妻俩是某小区201室的主人，孙先生住在他们楼下的101室。孙先生购房时，开发商赠送其一个小院。楼上楼下的邻里之间本来可以和睦相处，但孙先生在没有征得邻居同意的情况下，在一楼小院里盖起了一个花亭，由此引起邻里之间的一场纠纷。
孙先生在小院里搭建的是一个木质、尖顶、长4.36米、宽4.15米、最高处距地面3.27米、其向楼体一侧距离楼体0.52米的花亭。而一二楼之分界线距地面是3.07米。王先生认为，花亭已经导致自家住房整体环境、外形、布局受到破坏。另外，由于亭子是木质结构，距离二楼窗户不足一尺，既带来了防火安全隐患，又给外人提供了进入自家室内的便利，通风采光也同时受到影响。
法院经审理认为，一楼的小院虽由被告孙先生使用，但被告在使用时不应妨碍他人。而被告的行为已经影响了原告正常生活，给原告的生活带来了不安全隐患。被告应当将该花亭的高度降到《业主手册》中规定的合理范围内。因此法院判决孙平将搭建的木质花亭的高度降低，其最高处不得超过1.5米。
专家观点
有权使用露台 无权私自搭建
受理过不少房产纠纷案件的勤贤律师事务所邓永华律师告诉记者，由于涉及顶层露台与首层花园的赠送面积权属一直没有在相关法律法规中明确，不少业主入住后与开发商产生了纠纷。为避免在使用过程中产生纠纷，目前很多开发商在与购买底层或是顶楼的购房者签订的合同中，将花园、露台的权属写进补充协议进行约定。但不少业主最深切的感受就是在依法维权时，难以找到有说服力的法律条文。
购买的露台究竟能否独占使用？这一问题曾引起多方争议。据了解，有关人士在分析“屋顶平台”时就曾提出，屋顶平台、晒台或露台能否进行分割出租或出售应视具体情况而定。比如，按照有关工程建设和房地产法律、法规、规章及工程建设标准、规范规定，属房屋建筑公共部分与整栋楼全体业主共有的，公共通道或须满足消防疏散要求的屋顶平台，为该栋楼全体业主共同享有、共同使用，任何人不得独占。此类公共部分的屋顶平台不得分割出租或出售。
而有些晒台或露台符合工程设计要求，且相对独立，其他用户无法进入，个别业主单独使用不影响房屋整体功能的，因晒台或露台面积不属于公共公摊面积，其他业主也没有对晒台或露台使用承担维护费用的，在现实操作中，可酌情考虑进行分割出租或出售。
对此，近日十届全国人大常委会审议通过的《物权法》做出了明确规定：“建筑物区分”所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。“建筑物区分”所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他“建筑物区分”所有权人的合法权益。
邓永华律师表示，楼盘小院及露台应当归属于相关建筑区域的全体业主，应经过这些业主同意，开发商才有权转让或使用。购房者对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权，其实是来自购买非顶层及首层的其他购房人的权利“出让”，所以用合约形式明确下来，避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。《物权法》实施后，在合同中进行“约定”的顶层和首层房屋的业主从法律上拥有了露台和小院的使用权。同时，合同也限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。所以从这个意义上看，《物权法》的实施，也为其他业主对住宅“领地”维权找到了判定依据，从法律上防止私搭乱建。
邓律师也指出，大家今天所说的业主，不是一个法律的概念，只有建筑物区分所有权人这个概念，才是现代社会的城市主体居住建筑物所有人的概念。《物权法》规定了建筑物区分所有权制度，就规定了建筑物区分所有权的基本问题。对于所有权法律制度中的纠纷，《物权法》的规定自然也就贯彻始终了。本报记者陈泥
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