“乡产权”房的法律风险

　　“乡产权”房的法律风险

　　本报记者 陈晓芳

　　3月12日，北京市建委发出通知，提示消费者不要购买宣传为“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋。就“乡产权”房产生的诸多疑问，记者采访了北京市汉卓律师事务所的秦兵律师。

　　记者：

　　与普通商品房相比，请问为什么“乡产权”房的价格会便宜很多？

　　秦兵：

　　所谓乡产权房，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。但乡一级政府是无权颁发房屋所有权证书的。

　　之所以价格会比普通的商品房便宜是因为：第一，他们不具备普通商品房那样完整的手续，比如普通商品房的所有人都有房管部门颁发的房屋所有权证，但是乡产权人没有，不能证明房屋的所有权人是自己。第二，这种房子的成本比较低，因为他们使用的是农村集体所有的土地，与普通商品房相比，无需缴纳高昂的土地使用费，各方面的成本都比较低。第三，乡产权房没有契税、物业费用等相关的费用。

　　记者：

　　购买“乡产权”房存在哪些法律风险？购买“乡产权”房者与开发商签订的购房合同效力如何？该如何处理？

　　秦兵：

　　“乡产权”房存在法律风险。这主要表现在：

　　第一，这种乡产权房屋没有产权保证，因为没有国家认可的房屋所有权证；

　　第二，乡产权房不能在市场上流通。根据我国现行的房地产法律，乡村土地属于集体土地，不能在市场上自由流通。仅从法律层面上来看，一旦买卖，合同就会被认定无效；

　　第三，乡产权房一般都由乡镇政府或村委会开发，房屋质量以及相关的售后服务无法保证；

　　第四，普通商品房开发商的开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而乡产权房开发商的开发资金的使用没有人进行监管。这样容易导致开发商不能按时交付房屋。

　　城市居民购买乡产权房所签订的房屋买卖合同是无效的，而与“五证”齐全的开发商所签订的房屋买卖合同是合法有效的。两种买卖合同的效力截然相反，法律后果自然也不同：买卖乡产权房，合同无效，一切都返回到房屋交付前的状态，就是卖房的人将钱还给买方，买方将房屋还给卖方。而与“五证”齐全的开发商签订的合同，如果一方违反约定，将按照合同约定承担相应的法律责任。

　　因此，我建议大家还是应购买城市的房屋，因为这样风险比较小，不会产生不必要的麻烦，最主要是有法律保障。当然，如果大家想买这种乡产权房也不是不可以，只要你有承担风险的勇气。

　　记者：

　　若面临拆迁，请问“乡产权”房所有者能否获得补偿？

　　秦兵：

　　一般的情况下，乡产权人面临拆迁，当然有权利向开发商或者拆迁人获取补偿，只是获得补偿的数额要比普通商品房低得多。但是，如果乡产房所占的土地是禁止建房的，那么就没有权利获得补偿了，因为这属于违章建房。