加息，对楼市影响有多大

　　央行又加息了！从3月18日，存贷款基准利率上调0.27%%。国家为抑制产业过热采取金融紧缩政策，再次吹皱经济生活一池春水。房地产业在这次加息的“倒春寒”中将有哪些表现，我省的房价会有大的起伏吗？又一次成为人们瞩目的焦点。

　　  开发商：加快产业“洗牌”

　　从2004年10月29日央行10年来首次加息开始算起，这已经是央行第5次加息。显然，这次央行的“板子”，并不是冲着楼市来的。去年全国GDP增长10.7%%，投资隐然过热。今年1、2月份银行信贷规模扩张迅猛。居民消费价格指数年率上升2.7%%，储蓄变成了负利率……这些因素，才是国家又一次挥动利率之“剑”进行调控的宏观背景。

　　不过，房地产作为资金密集型行业，加息不可避免将触及楼市的神经。对开发商而言，这是一个不大不小的“倒春寒”，身心压力会有所增大。这压力首先体现在现实的财务成本上升。多数房产开发企业主要依靠商业银行贷款，行业平均负债率在70％左右。利率升高，企业的开发成本增大，资金回笼的压力增强。此外，开发商心理负担变重了。这次幅度不大的调息，与其说是调控手段，不如说是政策信号，宏观调控的“气压”有增无减，货币政策可能会进一步紧缩，开发商造好和没造好的房子，不尽快出手，空置率降不下来，风险是越来越大了……

　　不过，有鉴于房地产开发“玩的就是心跳”，众多开发商的心理素质历来很好，加上这次加息市场早有预期，且力度不大，因而对楼市的总体影响应当是有限的。只有部分中小开发商受影响较大。

　　经过这几年“牛市”的积累、磨炼和优胜劣汰，房产业正在不断成熟，一个重要标志是产业加速洗牌。维持低品质、死守高利润的部分中小企业开始逐渐“出局”，大企业正加快用品质和实力占领市场。2006年，合肥新出让土地基本为部分大企业所垄断，就是一个清晰的佐证。这次加息，由于中小开发商对信贷依赖强、抗风险能力差，同样的“海浪”，显然对“小舢板”的冲击比“大海船”更大，将加速房地产业的洗牌。

　　此外，有一点毫无疑问。加息，以及其体现出来的国家紧缩产业投资规模、提高市场运行质量的坚定决心，对靠权钱交易、“资本运作”过日子的少数开发商，提出更为严厉的警告：市场任意饕餮的盛宴已经结束，想留下来，就必须对市场、对百姓负责任！

　　消费者：加重按揭负担

　　对中低收入购房者来说，尽管每次加息幅度都不大，却也形成了不小的压力。

　　“那天早上一听说加息，我心里马上咯噔了一下。我才看好房子，准备按揭贷款30万元，现在无端端要多付一笔利息钱。”才工作不久的合肥市民李先生月收入2000多元，为了结婚，已选定省城秀水花园的一处商品房，本次加息，将让他每月多支出近70元。对这个未来的小“房奴”的心理，这不啻一次小小的打击。

　　3年多来5次加息，以5年期以上贷款为例，从2004年10月首次加息的5.76%%的贷款利率水平，上涨到现在的7.11%%，房贷利率成本多了25%%。显而易见，中低收入购房者受创最深。这个消费群体按揭金额高，还款时间长，每月还贷压力大，利率的微小上浮，对他们往往都是难以承受之“轻”。近几年连续加息，尤其带给他们巨大的心理压力——明天，利率会不会再涨？漫长的还款期，蕴涵着巨大的不确定性，收入低或不稳定的购房者，对今后的“房奴”生活更生恐惧。与此相反，加息对高收入或未来可预期收入稳步增加的消费者，没有多大影响，毕竟，无非是每月多付几十块钱，只是“毛毛雨”。

　　“不过，不管怎么加息，房子也得买，毕竟要结婚！”小李苦笑着对记者表示。对小李这部分急需住房的消费者而言，加息，徒令他们加重生活负担，不会降低其购房意愿，该买房还是会买房。

　　不过对炒房者就不同了。贷款炒房的成本增加了，因而门槛变高了。国家调控楼市的力度加大了，炒家的预期收益变得不怎么确定了，加息带来了市场博弈的迷雾，炒房隐藏的风险变大了。因此，一部分“房虫”会选择抽身退步——毕竟，暴利让人疯狂，风险让人重新变得理智。

　　房价：近期趋于平稳

　　飞涨的房价，将中低收入消费者折磨得痛苦不堪。加息，让房价应声而落，是一个“美好”的憧憬，但综合分析，我省房价不会因为加息的“小石子”，激起太大的涟漪。

　　房价上涨，其支柱是我省住房消费旺盛的需求。安徽经济发展起点低，房地产市场发育较迟，房价上升的空间很大。2006年合肥房价在3100—3300元每平方米左右徘徊，与每平方米动辄上万的京、沪、穗等大城市相比，固然望尘莫及，纵然是与沿海一些中小城市比，甚至也有一定落差——浙江房价最低的地级市衢州，商品房均价已达到3200。

　　我省城镇居民人均住房面积为23平方米，而要赶上全国人均26平方米的水平，意味着，有更多的人会购房。城市化进程中，大量农村人口进入城市，带来对住房的渴望。拆迁，还将造成大量被动需求……无不刺激着房产消费。按规划，2010年合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62

　　%。房地产发展可谓是：“心有多大，舞台就有多大”

　　此外，在政策层面的调控上，我省不是“一刀切”，对发展过快的城市，适当予以减速，发展不足的区域，鼓励甚至大于调控——这是我省部分市县近期房价“逆风飞扬”的重要原因之一。在租售并举的住房供应体系和完善的廉租房保障体系远未形成之前，居民要想居者有其房，只有向市场购买，所以，在我省居民人均收入不高的情况下，尽管房价总体不高，但我省中低收入家庭啧有怨言。

　　不过，合肥房价今后一个时期涨幅不会很快。合肥居于调控的“中心”，房地产开发的现有规模需要“消化”，以单位为主体的住房“团购”抑制中高端住房需求，消费者同时正日趋理性……这些综合因素，决定了省城房地市场发展近期将较为平稳。