京高房价可能松动 高档二手房量增价跌率先破冰

　　按照历史的惯例，房价破冰往往率先从二手房开始，北京似乎正在重复这一规律。

　　在春天刚刚崭露头角之际，北京各中介公司通报，北京高档二手房出现供应增加、交易量萎缩，成交价格下跌的迹象。与此同时，高档房开发商也纷纷调整定位，将原先用于销售的产品转为出租。

　　查阅历史资料可以发现，在2005年6月份上海开发商降价之前的4、5月份，上海二手房市场亦是率先破冰。上海易居研究员高级评论员杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)表示，二手房交易市场化程度最高，最能真实反映市场供需关系，有可能将进一步蔓延到新房领域。

　　高档房销售困境

　　别墅项目卓锦万代的销售沙盘上插满了红色的小牌牌。按照新房营销的惯例，凡是插牌的别墅都已被售出。不过，这回购买者不用看着眼热，如今插上红色小牌牌有了另一种解释：该栋仅供出租。这个位于机场路核心别墅区的高档住宅项目已经调整了策略，将部分产品改售为租。

　　门庭寥落的卓锦万代销售员告诉记者，2006年底该项目已经把190套总量中的68套拿出来精装修用于出租，所以如果想购买的话，只能购买指定出租区域之外的别墅。销售员并不认为由售改租是由于销售状况不好，“这只是公司的一种策略”。不过，他确实无法回答记者提出的这里不再适宜投资型买家购买的质疑，因为投资型客户购买之后将面临与开发商的同场竞争，只是含糊地表示，“我们出租定价高，您可以往下寻找空间”。

　　高档房的销售窘迫已经是不争的事实。新城国际一位负责人向记者透露，该项目的第四期销售颇为棘手。在“限外令”出台之前，项目70％的购买者是外籍人士，但政令一出，限制了外籍人士购房，销售难度大增。“我们正在准备调整定位，把主要方向指向国内的高收入人群。”

　　据记者了解，2006年以来很多高档项目重新调整了定位以应付艰难的局势。其典型者有位于朝阳公园附近的皇石国际公寓。在2006年底前，已经开盘半年多标价超过2万的皇石国际公寓突然宣布停止销售，整体转为出租。

　　即便不采取改售为租的策略，适当的调整产品方向似乎也是开发商必须考虑的途径。原长安街沿线的高档公寓项目东方太平洋在去年改名为尚院国际公寓。据业界人士透露，由于投资型客户大减，东方太平洋亦重新调整客户定位，由面向投资者转向自住需求。

　　在记者参观完样板间即将离开之时，卓锦万代的销售员提醒道，如果想买最好在本月底前，因为按照计划4月份即会涨价。在目前的情况下，开发商似乎仍旧愿意勉强支撑。但谁又能保证没有人再给高档房火上添油呢。

　　这最后一根稻草或许就是二手房。

　　二手房拐点？

　　春节之后，房产中介公司都同时爆料，北京高档房租赁成交量大增20％，需求大增30％。各媒体纷纷将此解读为“限外令”作用开始展现，外籍人士由购买市场向租赁市场转移。被人忽视的是二手高档房的交易。根据链家地产的统计，3月份价格12000元以上的高档二手房成交价格比1月份下跌了2.5％。在经过2月份的短暂坚挺持平之后，3月中旬高档二手房交易量比上旬下降17.3％，其中15000元以上的二手房交易量下降30％。同一时间，中大恒基房地产经纪公司亦确认，高档二手房供应量大增，交易价格下跌。

　　链家地产副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)表示，“限外令”的实施减少了高档房的需求量，抑制了高端住宅。在更早些时候，金育松强调过二手房价和新房价格的“传递效应”。

　　二手高档房交易量和交易价格的双跌是否意味着高档房价破冰的前兆？2005年上海房价下跌的历史经验表明，整体格局首先从二手房突破。2005年“国六条”颁布之后，率先撼动上海二手房市场。首先是4月份上海二手房市场的挂牌量比3月骤增五成，而成交量萎缩五成以上，成交价格下跌，投资客不再进入。5月12日后，调控房价的新“国八条”出台，始有上海开发商大规模打折降价行动。上海的表现与北京目前的状况相当类似。

　　杨红旭认为，尽管调控政策对大户型和高档住宅都很不利，但这种利空会首先表现在二手房市场上。这似乎是行业内的共识，二手房是散户交易，市场化程度高，也最为真实的反映市场实际状况。

　　也有考虑到更为宏观因素的不同观点。虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为，新房交易量持续下跌预示着以北京为首的第二波房地产行情将会结束，但不会是现在，而可能在明年第二季度。他的判断依据是热钱仍旧很多；中低端住宅供应量不足；银行也没有出现向开发商催还贷款现象。

　　不过，无论哪种观点事实上都承认目前北京高档房供应结构不合理。

　　这一轮高档二手房将在多大程度上展现其“传递效应”，拉动高档新房降价，将很快就有答案。