业主行使权利 面积三分之二难实现 (2007.03.29)(图)

　　导语一个小区要对重大事物进行表决，肯定得听多数人的意见。可有些业主发现：《物权法》所要求的少数服从多数原则，在表决面积上很难去实现。

　　正文《物权法》第七十六条规定：小区筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；以及改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。　　正文这人数的三分之二好计算，可面积的三分之二怎么理解呢？作为分子的专有部分是个什么概念啊？

　　『北京大学法学院教授 尹田』按业主所拥有的自己那套房屋的所有权的面积的大小来进行计算。

　　正文那作为分母的建筑物总面积又是怎么回事呢？

　　『新纪元家园业委会主任齐建新』建筑物总面积包含了建筑物这一个楼，它的电梯厅，它的消防楼梯，设备房、地下室，超过2米2的，在测算上都属于建筑物的总面积。

　　正文把这业主专有部分和建筑物总面积一比较，有人发现了问题。因为每家每户的套内面积加起来，总和肯定比建筑物总面积小，要达到三分之二的表决线，简直太难了。

　　『全国人大代表罗益锋』比如说有些小区，它的公摊面积就占了三分之一，那么专有面积的总和是三分之二，那等于要100%以上的人同意了。

　　正文有些小区的业委会主任担心：有关建筑物总面积的司法解释不改进，他们以后就没法组织业主行使权利了。

　　『光大花园业委会主任陈兵』我们建议这一条就是说必须用专有部分之和这个概念来代替建筑物总面积这个概念，因为共有部分没有人来投票，投票的只是每个业主的专有部分。

　　正文有专家透露，其实目前的《物权法》已经比前几稿有所改进，原先的草案中规定：面积之比的分母是建筑总面积，它泛指的是一个小区的总面积，连垃圾房、自行车库的面积都包括在内。正式颁布的《物权法》增加了一个“物”字，已为业主行使权利增加了可操作性。