“拆迁户有没有理由当‘钉子户’”、“小区车库到底归谁”……昨天上午，参加《物权法草案（专家建议稿）》起草工作的民法专家，烟台大学副校长、法学教授房绍坤接受了本报独家专访，就这些焦点问题进行了法律解读——
作为我国民商法学界知名专家，房绍坤曾与郭明瑞教授（3月29日本版“才智对话”嘉宾）一起，参加了人大《物权法草案(专家建议稿)》的起草工作。
强调平等保护
体现社会主义特色
焦点回眸：2005年8月12日，北大法学院教授巩献田在网上发表了题为《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的〈物权法〉草案》的公开信，指责《物权法》草案违宪，由此展开了一场《物权法》“姓资还是姓社”的论战。
主持人：您作为《物权法草案 (专家建议稿)》的起草人之一，对这场论战有什么看法？
房绍坤：毋庸置疑，《物权法》的颁布，不会改变我们的基本社会制度和经济体制。可能是一些人对《物权法》本质的误解，才会产生这样的疑意吧！
从宏观上说，《物权法》将保护一切权利人的物权作为《物权法》的一项重要任务规定下来，而且特别强调物权的平等保护，即“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这种规定具有重大的现实意义和历史意义，关系到每个人的切身利益，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提，真正体现了社会主义的特色。
从微观上说，《物权法》所涉及的诸多制度为广大人民群众享有、行使物权提供了准则，从而使人民群众的物权能够得到切实的保护。从大的方面说，业主的建筑物区分所有权、用益物权、担保物权的规定都是针对我国现实生活所设计的制度。从小的方面，像拾得遗失物制度、发现埋藏物制度、相邻关系制度等都与人们的日常生活密切相关。
主持人：您刚才提到《物权法》关系到每个人的切身利益，能不能具体解释一下？
房绍坤：《物权法》关系每个人的切身利益，因为它所设计的制度涉及人民生产、生活的各个方面。可以说，人们的衣、食、住、行都离不开《物权法》。人们要生产、生活就需要取得不动产或动产的所有权，这就是所有权制度所要解决的问题；人们要利用他人的不动产或动产从而获得更大的财产利益，这就产生了用益物权制度，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。人们要解决居住问题，就需要建造或购买房屋，这与宅基地使用权、业主的建筑物区分所有权都密切相关。
主持人：您能不能用一句话告诉我们，“一个农民”和“一个市民”，他们能从《物权法》里得到什么？
房绍坤：《物权法》中进一步确保了农民享有长期稳定的“土地承包经营权”和“宅基地使用权”；通过完善建筑物区分所有权制度切实保护了市民的利益。
主持人：您能不能用同样的形式告诉“一个私有企业的老板”，他们的利益在这里又是怎样体现的？
房绍坤：《物权法》不仅规定了“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”，而且规定了私企老板的“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护”。这对于保护私有企业老板们的投资利益，促进民间资本投资具有重要意义。
主持人：《物权法》颁布之后，您觉得最大的收益者是哪些群体？这将对整个社会产生怎样的影响？
房绍坤：最大收益者当然是人民群众。物权法的制定目的就在于“明确物的归属、发挥物的效力，保护权利人的物权”，解决关乎人民群众切身利益的问题，保护影响人民生产、生活中的重要物权，如财产所有权、土地承包经营权、宅基地使用权、业主的建筑物区分所有权等。
从整体上说，《物权法》的规定是比较成熟的，具有严谨的科学性，充分体现了从国情出发、立足中国实际的精神。一方面，《物权法》具有很强的现实针对性，对解决当前经济社会中的突出问题具有指导作用；另一方面，《物权法》又具有很强的前瞻性，能够在今后相当长的时间内起到规范、指导、调整的作用。总而言之，《物权法》的通过，有利于完善我国社会主义市场经济法制体系，有利于推进依法治国，是贯彻落实科学发展观和构建和谐社会的必然要求。
出台不动产征收法
解决拆迁补偿问题
焦点回眸：今年3月初，网上开始流传一个题为《史上最牛的钉子户》的帖子，内容是重庆的一对夫妻三年不向开发商妥协，面临法院的强拆判决，依然困守被开发商挖成孤岛的两层小楼，被网民誉为“最牛钉子户”。
主持人：关于网络上炒得很热的“钉子户”，您有什么看法？
房绍坤：其实，拆迁中的“钉子户”在全国各地都普遍存在，这反映出我国目前在征地拆迁工作中还存在着很多问题，从而导致了开发商与拆迁户之间的尖锐矛盾。
在我看来，目前，在征地拆偿工作中，主要存在着几个问题：一是征地拆迁信息不公开，广大拆迁户往往不知道征地用于什么目的；二是拆迁补偿标准不合理，不能满足拆迁户的基本生活需要；三是征地拆迁的程序不公正，开发商与拆迁户缺乏沟通，不能达成一致。
就拆迁中的“钉子户”而言，我们不能一概而论。如果征地拆迁工作经过了公开、公正程序，且补偿标准合理的，那么拆迁户就应当按照规定的时间和要求躲迁。如果征地拆迁不公正合理，特别是补偿不合理的，那么拆迁户就有理由当“钉子户”。当然，补偿标准是否合理，不能由开发商或拆迁户说了算，而应当由双方协商；如果不能协商或者协商不成的，应当由司法机关予以裁决。目前，我国这方面的法律规定还很缺乏。我认为，在《物权法》通过后，作为《物权法》的配套法律《不动产征收法》应当尽快出台。
主持人：假如现在政府要对我的住房进行拆迁，我如果不愿意接受货币拆迁，要求一定要有房子住，是否可以？
房绍坤：当然可以！“安居乐业”、“居者有其屋”，这是人们最基本的生活需要。因此，人们对房子有着特别的情感。在征地拆迁中，一旦某人的房子被拆迁了，若不能得到相应的房子居住，而仅仅是得到一些金钱，日常生活就会受到很大影响。为保证广大民众的居住需要，《物权法》明确规定了“征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件”。因此，在公民的房屋被拆迁后，他完全有权要求得到相应的居住条件。
主持人：很多时候，法院无法裁判抽象的行政行为，但各地政府所制定的拆迁补偿标准却正是争议的核心问题，您认为这个问题该如何解决？
房绍坤：这个问题确实是拆迁补偿工作中的一个核心问题，是产生矛盾的焦点。对于这个问题，《物权法》只是作了原则性规定，要求“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。”因此，具体拆迁补偿标准，还需要根据各地的实际情况加以确定。我认为，为防止各地制定的拆迁补偿标准过低的现象发生，应当采取一定的程序对拆迁补偿标准的制定进行监督，如召开听证会、进行价格咨询等。将来应当通过《不动产征收法》，对制定合理的拆迁补偿标准确定一系列的保障性措施。
主持人：围绕拆迁问题，对于到底什么是“公共利益”，什么是“商业利益”，社会各界争议较大。重庆这个所谓“钉子户”的所在地，就是要被开发为商业性设施。如何理解这个问题？
房绍坤：从世界各国的法律来看，不动产征收目的只能限于“公共利益”，为商业利益而利用不动产的，通常只能采取市场手段取得不动产。《物权法》也明确规定了征收的目的，即“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是，公共利益是一个不确定的法律概念，其内涵与外延都不好明确确定。这就导致了开发商打着“公共利益”幌子实现“商业利益”的现象出现。在《物权法》通过之后，需要做两个方面的工作：一是要严格遵守《物权法》关于征收的规定，只能为“公共利益”而征收他人不动产；二是通过一定的形式，如司法解释或单行法，界定“公共利益”的范围，以便于实践中的操作。
物权法是“软制度”
业主权利义务并存
焦点回眸：近日，广州一个小区的开发商因为出售小区的车库，引发了业主的不满。在10月1日《物权法》正式实施前，业主如何依据现有法律与政策维权，包括能否阻止开发商任意出售车库，这一事件对全国的业主都具有示范意义。
主持人：《物权法》首次提出了业主的概念，对于维护业主的权利是非常重要的，您对广州这起业主维权案有什么看法？
房绍坤：业主这一概念，其实讲的就是住宅小区中的房屋所有人。《物权法》明确规定了业主的建筑物区分所有权，并对这种权利的内容、行使等问题作了具体规定，这确实对维护业主的利益有重要作用。《物权法》对于住宅小区内的业主如何具体行使自己的权利、维护自己的权利作了明确的规定，特别是业主委员会的规定，对于维护业主利益是特别有意义的。至于你所提到的广州这个事例，我也从报纸上看到了，但因对具体情况不甚了解不好评价。然而有两点是明确的：一是《物权法》自2007年10月1日起实施，根据“法不溯及既往”的原则，对于这些行为是不能适用《物权法》加以解决的；二是开发商出售住宅小区的车库是否合理，应取决于商品房开发时的规划设施以及双方在售房时的约定。
主持人：很多业主买房时，并没有事先讲清楚小区车库的归属问题。《物权法》现在是如何规定的？
房绍坤：《物权法》对住宅小区内车库主要规定了三项内容：一是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；二是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；三是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》的这一规定，基本上兼顾了开发商和业主的利益。
主持人：许多开发商表示，他们当初在交纳土地出让金时，已经按照地上部分1/3的价格交纳了地下部分的土地出让金，因此地下车库理应归他们所有。您认为这种说法是否合理？
房绍坤：这个问题很难界定，因为我们根本无法考证开发商是否已经把成本附加在房价之中。我个人认为，如果开发商将建造地下车库的成本附加到房价上了，那么，地下车库就应属于业主共有；否则，就属于开发商所有。因此，这个问题是很复杂的，需要经过认真的测算。
主持人：目前媒体把《物权法》炒得很热，好像一旦实施了，业主就可以马上从中得到好处。
房绍坤：这种说法并不完全正确。一方面，《物权法》是“软制度”，并不能像生产工具那样，在发明问世之后马上就为我们带来“效益”，它的条条框框不可能一下子对我们的生活产生翻天覆地的变化。
另一方面，在法律上，“权利”与“义务”是相对应的。应该说，《物权法》实施后，业主在享有权利的同时，也应当履行法律规定的义务。例如，业主对住宅小区内的道路、绿地的权利有了法律依据，业主的自治权有了依据和保证。但同时，《物权法》也规定了业主的义务，如不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声，不得违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等，业主实施了这些行为，应当依法承担相应的责任。
民法教授以案释法
围绕《物权法》相关条款，烟台大学法学院副院长、硕士研究生导师张平华就读者所关心的常见案例进行了再次解答。
拾到东西要返还
相关案例诸某散步时拾到一块手表，表壳上刻有“孟某、焦某结婚纪念”。诸某在磨去刻字时将表壳碰裂。
法条链接《物权法》第一百零九条规定，拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第一百一十一条规定，拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
专家解读遗失东西并不意味着失主丧失了所有权，拾得者依法负有向失主返还财物的义务；返还前还应该妥善保管遗失物，否则可能需要承担损害赔偿责任。上述事例中诸某为将拾得手表据为己有并导致手表毁损，失主可诉至法院要求其返还手表并承担赔偿责任。
征收须合法公平
相关案例某市为在市郊建设一批商品房批发基地，而征收村民甲某的100平方米住房，甲某因为征收补偿款不足以购置一套普通的楼房而拒绝搬迁。
法条链接《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
专家解读合法、细密的征收制度才能确保被征收方的利益，为此，征收目的必须合法：必须是为了公共利益的需要；征收过程要合法：必须符合实体法及程序法双重要求，在实体法上需要征收方具有法律规定的权限，在程序法上征收必须符合法律要求的程序；征收后果要公平：征地方不仅需要足额支付相关费用，还要最终保障被征地农民或其他单位、个人的生活。上述事例中，征收补偿款不足于购买一套普通住房，甲某有权不同意搬迁。
房产成为“永续产”
相关案例台胞刘某要到烟台购买一套住房，拿到购房合同后却发现该小区土地使用年限居然只剩下20年，刘某担心20年后房产被无偿收回。
法条链接《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
专家解读依《土地管理法》规定，建设用地使用权最长期限70年，期限届满后如何处理法律并无规定。《物权法》上述条文给大家吃了定心丸。住房建设用地使用权期限届满后可以自动续期，住宅所有人可以继续享有建设用地使用权。
记者 夏丹 通讯员 段志国 袁肇君 摄影报道
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