香吉公寓业主质疑开发商在《物权法》实施前抛售车库
实习生 张胜波 本报记者 翁浩浩
“最近，我们香吉公寓的好多住户接到开发商打来的电话，问要不要买地下车位，开价都很便宜，我怀疑这是开发商想在《物权法》实施前抛售地下车位。
事件 “卖车库”引出业委会公告
这两天，该小区的几幢居民楼单元门口张贴着一纸《香吉公寓业主委员会公告》（见图），针对车位买卖一事请大家不要轻易行动，业委会将代表全体业主，以《物权法》为武器，与开发商交涉，最大限度维护全体业主的利益。
《公告》引起众业主的议论。
该业委会委员杨先生对《公告》的由来很清楚。他回忆，大约一个星期前，小区2幢一单元住户韩先生接到一个电话，对方自称是开发商，询问他要不要买地下停车位，只要花七八万元就可以了，绝对划算。
之后，又有十几家住户接到同样的电话，他们向业委会作了反映。
“这简直就是大甩卖嘛！我们小区的地下车位，至少也得十四五万元一个吧。”杨先生闻讯，就觉得此事可能与马上要实施的《物权法》有关。于是，业委会立刻采取措施，贴出了公告。
业主 地下车库应归住户所有
“2003年，香吉公寓交付使用时，我们曾问过开发商，这地下车库是谁的，开发商明确回答是归全体住户的。”不过，杨先生说，当时双方只是口头协议，并没有留下文字凭证。
2004年，开发商开始向住户们出租地下车库的停车位，曾引起业主们强烈反对，甚至还惊动了110。
2005年，开发商以14万—15万元一个的价格，卖掉了28个地下停车位。
“我们小区有点特殊，地面上除了绿地和消防通道，没有停车的空间，300多户住户要想停车只有去地下停车库的80个泊位。同时，开发商也拿不出地下停车库的产权证明。因此，地下停车库应该归我们全体住户所有，由物业公司决定是否收费。”杨先生说。
开发商 我们有权出售地下车库
开发商杭州二轻房地产开发有限公司一位张先生对此予以否认：“我们从来没有给业主打过买车库的电话。即便我们要卖车位，也是完全合法的。”
张先生给出几大理由：新出台的《物权法》规定，规划用于停放汽车的车位、车库，开发商有权出售、附赠或者出租。同时，地下停车库原来是地下防空设施，应该归开发商所有，“根本就不需要什么产权证明！”
建委 地下车库归属历来有争议
“地下车库的归属权问题，一直以来都有争议，原因是没有明确的法律法规可作依据。”杭州市建委房产开发处的相关负责人说。
对于机动车库公建配套设施的建设，以前的相关法律法规都只是对建设标准作出规定和要求，对其权属没有明确的界定。
2005年1月出台的《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》，也只是对住宅区停车泊位的10%临时停车泊位作出了权属规定，但这对于2003年竣工的香吉公寓项目已经不具备追溯效力。
今年3月1日起施行的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》，只是规定“地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有”。而《物权法》也只是明确，今后地下车库可以出售、附赠或者出租。
因此，目前，杭州房地产开发企业普遍采用的一种方式是：按照“谁投资、谁受益”的原则，在不能做出地下车库产权证的情况下，和业主签订车库的租赁合同，用来收回投资。
观点 以后车位定价要和业主商量
不过，有几位业内人士认为，按照《物权法》的第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。而一般能卖的产权车位都在建筑物地下，也就是说应该属于《物权法》规定的业主对“专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”中的“共有部分”。
这是否意味着，今后即便是开发商能拿来卖的产权车位的定价问题，也应该是业主和开发商共同商量确定，而不是像现在这样由开发商单方面来定？
呼吁 《物权法》实施细则尽早出台
楼顶、露台、电梯间、物业用房等在住房以外又和住房息息相关的部分该归谁所有，应由谁来管理？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？诸如此类关系业主切身利益的问题，《物权法》都作出了规定，明确业主对共有部分的权利。
而地下车位也是为住宅服务的，如何具体体现业主优先购买以及保障业主的停车权益，不少法律界人士也希望在物权法颁布后，有关部门能作进一步细化。
新闻链接
前不久，广州市的不少小区掀起了卖车位热潮。广州某花园小区内共有450个车位，其中有400个车位属于地下车库。业主们原来一直以租用的形式使用这些车位。但最近，开发商突然以18万元到22万元不等的价格公开售卖车位，导致业主无法正常停车，引起了业主强烈反对。（0310501）
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