房贷利息上调后:提前还贷 精打细算省大钱

　　3月18日，随着央行公布近三年来第五次加息，“房贷利息又上调！”成了老百姓街头巷尾谈论的热门话题。从2004年10月29日起央行10年来首次加息开始，到2007年3月18日第五次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%，每次加息的幅度并不大，但对广大购房人来说，以五年期以上贷款为例，从2004年10月首

　　次加息的5.76%的贷款利率水平上涨到现在的7.11%，以贷款20年计算，房贷利率成本多了27.71%。

　　“你提前还贷吗？”成了办公室里一句新兴的问候语。

　　记者从农业银行了解到，本次升息之后，还未迎来大规模的提前还贷风潮。目前，办理提前还贷手续的市民分为两类：一类是对贷款利率升息极为敏感的人群；一类是收入较高，早已做好提前还贷准备的人。

　　农业银行天津市世贸支行个人业务部经理于国刚告诉记者，购房未来成本支出的增加，肯定会不断加大还贷者的心理压力，提前还贷会在一个家庭的理财中的排位逐渐提升。但提前还贷不仅仅是个人和银行之间的借贷关系，还是一个人财务管理能力的体现。

　　能够提前还款的人，一般手中都会准备有5万至数十万的资金，在这两年的投资市场普遍看好的情况下，这些钱如何使用才能换来最大收益，或者最大限度的减少利息支出，是贷款者必须平衡考虑的问题。

　　对于提前还款，有些数据我们必须了解。

　　提前还贷往后放 等本递减更合算

　　当央行2004年10月29日首次擎起升息的大旗时，人们才第一次意识到，原来贷款可以有两种方式：等本递减和等额本息。从懵懂到醒悟，仅仅一年多的时间，等本递减方式已经成为很多工薪家庭购房时首选的贷款方式。虽然最初几年会遭遇较大的还款压力，但从利息累计来看，还是比较划算的。

　　还是以贷款20年50万，贷款利率7.11％来计算（见下表）。

　　贷款方式 首月还款 利息合计

　　等额本息 3909.58元 438297.66元

　　等本递减 5045.83元 356981.82元

　　适用人群不考虑提前还贷，或者贷款5年以上再考虑提前还贷的家庭。

　　5年内还清房贷 等本、等额差不多

　　随着央行5次升息，令很多贷款者开始把提前还贷提上日程，甚至在申请贷款的时候，就开始考虑自己的还贷计划。

　　但对于贷款者来说，如果申请高额短期贷款，当他的月还款额超过1万元时，银行将要求贷款人提供非常详细的资信证明，同时贷款在审批上的手续也更为繁琐。所以，那些高收入的房贷申请者，往往会采取迂回政策。即首先申请一个较长期限的房贷，然后在未来较短的年限中快速将贷款提前还完。

　　50个月 60个月 70个月

　　等额本息 140551.33 166577.17 191807.63

　　等本递减 133003.94 155901.60 177564.89

　　差额 7547.39 10675.57 14242.74

　　注：表中数据分别为到第50、60、70个还款月时，累计归还利息总额，单位（元）。

　　对于这部分人，无论选择等额本息还是选择等本递减还款方式，其在贷款的头5年内（60个还款月）左右，累计支付的利息总额是非常接近的（见前表）。

　　对于打算在5年内完全还完贷款的人来说，如果月收入一般，但能够不定期的获得大额收入，可以考虑选择月还款压力较小的等额本息贷款方式；而那些月收入较高的

　　人，且可以获得各种大额收益的贷款者，则可以考虑选择等本递减的贷款方式。无论选择哪种方式，从上表可以看出，两种贷款方式的累计还息在5年内相差较小，超过5年后，利息总额的差异将逐渐拉大。

　　适用人群准备在5年内提前还完全部房贷的高收入者。

　　提醒1.大多数银行规定按揭贷款首年不能提前还贷。如有特殊需要，必须提前归还贷款者，需要支付一定违约金。一般来说，违约金不低于提前还款金额×月息，如果提前还款20万，就是200000×7.11％/12=1185元。

　　2.如果还贷者第一年出现了逾期等不良信用记录，还可能对未来申请提前还贷产生手续上的麻烦。

　　提前还贷也有两种方式可供选择

　　就像升息前很多人不知道等本递减这种还款方式一样，很多人都不知道部分提前还贷后，还有“缩短年限”和“减少月还款”两种选择。于国刚告诉记者，目前农行天津世贸支行还没有遇到要求提前还贷“缩短年限”的客户。

　　举例说明，以等额本息方式，贷款20年50万，第24个还款月后，申请提前还贷20万元。贷款人前24个还款期，已经归还本金69481.8元，剩余本金430518.2元。选择不同还贷方式后的还款情况如下（见下表）：

　　剩余本金 还贷期数 月还款额 利息合计

　　减少月还款 430518.2元 216个月 3540.54元 333821.34元

　　缩短年限 430518.2元 180个月 3896.14元 270788.06元

　　注：为计算方便以年为整数计算剩余还款月数，以上数据仅做参考。实际申请提前还贷，应以贷款行实际操作为准。

　　从表中可以看出，如果在月还款额不影响生活质量的前提下，如果选择“缩短年限”，那么支出利息总额较“减少月还款”方式，可以节省利息支出63033.28元，还款年限也从剩下的18年缩短为15年了。

　　选了固定房贷 就别提前还款

　　进入升息周期后，固定利率房贷产品开始吸引购房者的注意。于国

　　刚介绍，农业银行固定利率房贷产品可以执行固定＋浮动的混合利率方式，还增加了利率调整选择权条款。客户在贷款开始的前5年或前10年内利率固定，这一期间称为利率固定期，利率固定期结束后利率转换为浮动利率。

　　适用人群在5至10年内不打算提前归还贷款的客户。

　　提醒1.签订固定利率房贷合同后，贷款者不能提前归还贷款。如果必须选择，则需要支付一定的违约金，违约金金额大约为提前还款总额1至6个月的利息总额。

　　2. 一些银行还规定，固定利率贷款尚不能与房贷理财账户同时使用。

　　提前还贷和投资哪个更重要？

　　回到本文最开始的地方，是否提前还贷在投资市场十分活跃的今天似乎从判断题，变成了选择题。于国刚提醒消费者，虽然提前还贷可以节省大额的利息支出，但是如果把节省下来的利息，放在归还贷款的十几年来考虑还贷的收益率的话，大约在8％左右。也就是说，如果您有较好的投资渠道，可以取得高于8％的年投资收益，不妨把提前还贷的打算往后放放。

　　于国刚笑着说，虽然最近贷款利息上调，但并没有出现提前还贷的高峰，从侧面说明，现在市民对央行升息理智了很多，理财水平也提高了很多。