物权法影响成都楼市 物管走向“保姆式服务”

　　物权法深度影响成都楼市

　　13年酝酿，8次审议。3月16日，《物权法》终获全国人大通过，10月1日起，这部被业内人士称为我国确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，将正式实施。过去房地产发展中的一些模糊问题，诸如商品住宅产权续期、公共社区配套的归属、业主权利如何体现、如何保护拆迁人权益等，由此进一步从法律上得以确认、规范，业内人士因此表示，我国房地产业已进入物权法时代，《物权法》无疑将深刻影响房地产业的发展。

　　70年后产权续期优质楼盘更俏销

　　“70年后我将住哪里？”我国房地产市场化的车轮已经前行了10多年，越来越多的老百姓通过市场实现了安居梦，但这样的忧虑，也时不时困扰着他们，房产毕竟是花半辈子积蓄换得的，按此前国家有关规定，这些商品住宅的产权都只有70年，70年后咋办？现在，《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。”这就给广大购房者吃了颗定心丸，“这实际上明确了国家对不动产作为私有财产的保护，对房地产业的长期发展，显然利好。”省社科院专家蒋华东认为，随着国家对个人房屋产权的明确，购房者对商品房质量及其使用寿命的关注将提高到一个更高的层次。因为，所谓“自动续期”，延续的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，住宅建筑本身的健康、寿命，将成为购房者关注的重点。

　　不久前，建设部住宅产业化促进中心一位负责人称，走在欧美国家的大街，随时可以看见百年老住宅建筑，但国内住宅的平均寿命仅有30年。事实上，我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构耐久年限为100年，一般建筑也是50-100年，我国住宅建筑之所以出现“30年普遍，50年少见”情况，主要还是规划、设计、建筑质量等不过关造成的。随着物权法对商品房产权的自然延期约定，这一状况可能会发生改变，也就是说，真正的优质楼盘将会成为市场宠儿，质量越好使用寿命越长的楼盘，意味着产权延长的时间越长，更有投资价值。在这个前提下，开发商可能在规划设计、结构建造、节能环保、环境营造、小区内外装饰工艺等方面更加着力，真正树立起打造百年精品工程的产品意识，以体现楼盘质量的优越以及整体环境、装饰装修“管得久”。

　　拿成都一家建筑承包商的话说，以后购房者可能会更多地选择混凝土浇筑的框架结构的房子，由于其自身的坚固性、耐久性，房子的寿命自然会长一些，那么房屋产权延期的时间就会增加。而对那些仅有40年土地使用权的商业用地改造的住宅，则可能不好走，因为物权法对商业楼盘的产权未作明确规定。城东一房产公司营销部负责人表示，基于老百姓对房屋质量和私有产权的强烈关注，在下一步的对外营销中，将着力突出产品的坚固性、耐用性。

　　小区配套产权明了

　　考验商家开发策略

　　一个社区建成，入住，以前业主只知道房子是属于自己的，对于小区公共配套的归属，包括会所、茶坊、公共绿地以及停车场等，开发商一再强调是自己的。在现实生活中，小区内车位、车库的归属问题，以及小区内道路停车的收费问题，常常成为物管和小区业主扯皮的事儿，如成都曾有某小区物管公司的保安将小区内的公共绿地出租给社会车辆，停车费装进了自己的腰包。更有甚者，将小区内地下车位出租给小区以外的商家堆货等，私自变更地下车库的用途，开发商与物管的这些行为，不但影响到小区业主安全，也经常引发小区业主与开发商和物管的冲突。究其原因，主要还是由于车库的归属问题造成的。

　　而现在，《物权法》对于小区内配套设施的所有权、经营权进行了明确界定，《物权法》第六章对业主在建筑物区的所有权这样规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。同时规定：建筑区划内的道路，建筑区划内的绿地，属于业主共有（属于城镇的道路、公共绿地或者明示属于个人的除外）。

　　“属业主所有。”五个字，让小区业主的腰杆一下子就硬起来了。物权法的这一规定，显然将考验开发商的诚信，“由于会所、茶坊以及其它公建配套，明确了属于业主而不是开发商，那么开发商还有多大的兴趣去建设这些‘非赢利’项目？”这是一位开发商在接受采访时道出的心里话，他认为，开发商要么缩减这些项目开发，要么会提高房价，让房价分摊这些成本。有关专家认为，在房产利润走向社会平均利润的前提下，这一规定将考验开发商的诚信、实力以及经营水平。这些公建配套的产权明晰之后，开发商的开发策略、经营技巧将会发生变化。

　　业主话语权“放大”

　　物管走向“保姆式服务”

　　“我们小区的物业管理商就像老爷，服务不好，收费还积极。”在成都市消协，经常会有业主投诉物管商，在很多小区的住户眼中，“有钱有势”的开发商一直处于强势地位，物管商也常把自己置于“甲方”位置，欺哄业主。在业主的投诉中，有物管在小区绿地私盖乱搭建筑物的，有随意出租公共建筑的，有无故乱收费的，甚至有辱骂、殴打业主的。

　　刚刚出台的《物权法》，将物管商完全摆到“乙方”位置。《物权法》规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。《物权法》特别提出，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。省消委会一位人士指出，这些规定，体现了业主、业主委员会、物管公司各自的权利义务，明确了业主、业主委员会、物管公司三者法律关系的基础，对未来物管业的发展，将起到更积极的作用，真正促使物管业走向“保姆式服务”，物管商只有努力去改进服务、提高服务水平，向现代物业管理服务看齐。

　　业主与物管商这种法律关系的明确界定，将促使更多开发商放弃物管业，走专业化的房地产开发道路。