买顶楼获赠屋顶花园不合法-

　　本报讯昨日，家住九龙坡区的王燕向本报反映，九龙坡区还有开发商在销售房屋时打出“买顶楼送屋顶花园”。律师就此称，如果没有特别约定，屋顶应属小区业主共同所有。

　　昨日中午，记者陪同王燕来到她所反映的九龙坡区“福星·颐美香庭”小区。

售楼人员热情介绍，该楼盘已经修建完毕，最迟5月底可以交房。看过楼盘模型后，记者提出想买顶楼的商品房，售楼人员推荐了30层的商品房，该层的售价高出均价300元。售楼人员解释，顶楼价格虽然较高，但屋顶花园是附送给顶楼业主的，除了不能随意搭建外，顶楼业主可随意处置，其他楼层的业主无权干涉，也不能随意进入。

　　“物权法不是规定屋顶属于业主共同所有吗？以后会不会有业主找我扯皮哦？”王燕提出质疑。售楼人员信誓旦旦地称，会在购房合约中注明屋顶花园使用权的归属问题，顶楼业主有使用权，但所有权属于开发商。

　　昨日，记者走访调查发现，很多市民对于屋顶花园到底归谁的问题说法不一，目前许多非顶楼住户虽然有些不情愿，但都已经默认了屋顶属于顶楼住户的做法。高新区某高档小区的王女士认为，屋顶花园应该属全体业主共有，开发商不能擅自将屋顶使用权出售或赠与。同在该小区的程祥萍女士很无奈地说：“我也算住顶楼，但隔壁跃层比我的多一层，我们楼顶的空地就恰好成了隔壁楼上跃层住户的露台，我们想上去欣赏夜景都不能。”

　　沙坪坝区一顶楼业主张先生还称，既然屋顶属于业主共同所有，那屋顶漏水的维修费用就应该全体业主一起来承担才对。

　　《中华人民共和国物权法》第70条、71条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　律师答疑

　　很多顶楼业主都认为买了顶楼，附赠的屋顶花园就是自己的“地盘”。重庆合纵律师事务所徐来庆律师明确表示：屋顶属于全体业主所有。

　　疑问一：物权法实施后，屋顶花园归谁？

　　徐来庆律师：物权法明确规定，屋面是公共部位，归全体业主共有，业主共同享有权利并承担义务。对屋面的使用，应由全体业主共同约定。如果没有特别约定，就算顶楼住户将屋顶花园打扮得非常漂亮，其他业主照样有权到屋顶观景。包括顶楼跃层住户，不管上屋顶的楼梯是否是在业主家里的这一特殊结构原因，也不影响跃层屋顶还是属于全体业主所有的规定。

　　疑问二：物权法实施前，屋顶花园归谁？

　　徐来庆律师：现行的房地产法律法规规定，屋顶属于公共部位，其使用权归该幢建筑物的全体业主共同享有。开发商、顶楼住户都无权对楼顶的屋面进行处理。

　　疑问三：物权法实施后，开发商能否卖顶楼附送屋顶花园？

　　徐来庆律师：物权法第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，开发商无权将屋面使用权让与顶楼业主。

　　如果顶楼业主需要使用屋顶花园，应征得其他业主的同意，至于是否付费也应由全体业主共同约定。开发商是无权对屋顶进行处置的。如果非顶楼业主在与开发商签订《商品房买卖合同》时明确约定屋面使用权归开发商，那么开发商就可以将屋面使用权让与顶楼业主。如果非顶楼业主在《商品房买卖合同》中不同意屋面使用权归开发商，那么开发商就无权将屋面使用权让与顶楼业主。（见习记者唐中明实习生 杨豪)