专家在线：电梯品牌不符 10业主告开发商

　　案例剖析

　　本栏目由泉州市中级人民法院协办核心提示：合同上承诺的电梯跟实际使用的电梯，品牌竟然不一样。用户这下感觉被耍，10户用户联名将房产开发商告到法院。结果如何，请关注今日《以案说法》——

　　早报记者黄墩良

　　电梯品牌跟当初承诺的不符

　　楼盘“时代华庭”矗立于市区泉秀街中段。

　　多年前，康杼（化名）等10人分别跟房产开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定康杼等人向房产开发商购买“时代华庭”的商品房。康杼等人成为该楼盘C座康乐居业主。

　　合同附件三中提到，关于装饰、设备标准第13条对电梯的约定为：“采用日本富士电梯……康乐居设观景电梯。”合同签订后，康杼等业主按约定付清购房款，并从2004年年初先后入住康乐居。

　　康杼等人入住后发现，商品房安装的电梯为泉州中侨富士电梯，而非当初合同中约定的日本富士电梯。这时，用户感觉被耍了。后来康杼等10名业主联名将房产开发商告到法院，请求判决房产开发公司安装日本生产的富士电梯。

　　业主打输官司

　　丰泽区人民法院受理了康杼等人的案件。

　　法院审理认为，房产公司跟各原告签订的《商品房买卖合同》及附件的内容合法，属双方的真实意思表示，该合同及附件合法有效，双方均应遵守约定享有和履行相应的权利及义务。

　　本案中，因该合同条款为被告提供的格式条款，合同附件对电梯的约定并未违反法律禁止性规定，依合同的载明可以认定被告承诺给各原告使用的电梯品牌是日本富士电梯。而被告在实际履行合同义务中安装的电梯是泉州中侨富士电梯。种种事实表明，被告安装的泉州中侨富士电梯与合同约定不符，构成违约。但是，本案中没有相应的证据能够证明目前市场上存在原告诉求的日本本土生产的富士品牌电梯。同时，若依原告的诉求就必须更换现在正在使用的电梯，而更换电梯必将会给业主的生活带来诸多不便，电梯的所有权是全体业主共同享有的，若要更换电梯必须取得所有业主的同意，本案没有证据证明所有业主均同意更换电梯。

　　法院一审认为，原告康杼等人选择被告应履行安装日本本土制造的富士电梯的承担违约责任方式，不具有可履行性。法院一审驳回原告的诉讼请求。

　　康杼等人不服，上诉至泉州市中级人民法院。中院终审维持原判。 泉州市中级人民法院民一庭法官倪德利

　　根据合同以及后来实际安装的电梯品牌，可知开发商构成违约。但本案没有证据证明市场上存在本案康杼等人诉请的合同标的物，且继续履行合同并非承担违约责任的惟一方式，康杼等人选择开发商应履行安装日本本土制造的富士电梯的承担违约责任方式，不具有可履行性。康杼等人有权处分自己的民事权利和诉讼权利，由于其诉讼请求的不具有可履行性且经法院释明后仍不予变更，故法院对其诉讼请求不予支持。

　　合同条款签订后，由于某种原因造成条款的不可能履行，在法律上称为合同的履行不能，履行不能包括自始不能与嗣后不能、客观不能与主观不能等几种情况。嗣后不能并不影响合同的效力，而是根据是否可归责于当事人的原因分别处理：如果不能履行不是合同当事人的原因造成的，则作为一种合同风险，依照风险责任的负担规则处理；如果不能履行是合同一方当事人的原因造成的，则作为债务不履行（违约），由责任人承担债务不履行责任。

　　合同的效力并不因合同自始不能履行而受影响。本案康杼等人与开发公司签订《商品房买卖合同》时，双方符合上述法律规定，因而法院认定该合同和合同关于电梯安装标准的条款有效。我国《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另一方当事人对上述违约责任的承担方式有选择权。如果是合同条款的履行不能造成当事人一方的违约，那么另一方选择继续履行就丧失了履行的依据和可能。因此，在市场上没有合同约定的“日本富士电梯”的情形下，相应的合同条款显然履行不能，法院于是驳回了康杼等人请求房产开发公司安装日本富士电梯的诉讼请求。