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重庆钉子户拆迁了,但不可否认,各大城市中钉子户还是越来越多。
且不从社会的角度评判是非,仅从经济角度看,拆迁的成本在提高。一方面,这个成本体现在价格上,随着房地产价格的上涨各地的拆迁费也都大幅上扬,北京北二环内的平房拆迁补偿费用已超过4万元/平方米;另一方面,这个成本都体现在时间周期上,无论拆迁是政府还是开发商进行的,如果钉子户增加,拆迁缓慢,资金周转率都将大幅下降,这样,土地开发的钱就“转”不起来了。
拆迁成本的上扬似乎是不可逆转的,于是土地供应的速度放慢了。这两年,北京的供地量一直比计划量低很多,其中最重要的原因就是拆迁成本高昂。
但是,需求的增长并不会因此而停步,因为中国正处在一个快速城市化的时期。虽然近年的城市化速度一直呈小幅下降,但每年仍有1200万以上的农村人口要成为城里人。
再来看看房地产的投机需求。房地产是类似期货的“保证金交易”,只需交20%-30%的首付就可以获得100%的增值收益,因此,房地产本身是一个具备较好投机属性的品种。但是,2005年加强宏观调控以来,房地产交易的交易成本大幅提升,这有效抑制了房地产的投机。
以北京为例,二手房交易的税费共数项,包括:营业税、增值税、所得税、契税、佣金,总额占房价款的11%。这意味着,在一年内,如果房价涨幅不超过10%,卖出房子是要蚀本的。然而,若再加上占总房款约3%的利息年支出,你会发现,投机房地产的成本实在很高了。
二手房的交易量也是投机程度的反映。有经验的人都知道,房地产出现投机的时候,二手房的交易量会高于新房的交易量,但在目前,全国大中城市中,新房交易量普遍超过二手房。其中,天津、广州等地的比例也仅为1.5:1。
回过头来,我们再看国家发改委和国家统计局公布的2月份房价统计数据,理性地说,5.3%的同比平均涨幅应算是正常的。(作者尹涛,原刊于《中国证券报》,本报有删节)
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