今年沪上楼市是“平的”

　　2007年，上海房地产市场的政策取向以稳定为主，市场层面将基本呈现以下特征。

　　改善型需求成为市场主导。由于外资受限和投资需求的撤场，大部分投资性需求锐减，市中心高档住宅直接受到影响。《物权法》出台后，虽然住宅70年的使用权被看作是房地产市场的长期利好，但个人财产与国家和集体享有同等权利之后，对未来动拆迁形成一定的困难。

　　总体供大于求，但各环线存在结构失衡。社科院的研究报告显示，未来三年上海房产呈现供大于求的局面。个人认为，由于房地产市场具有非均质的特性，目前上海可售住宅的房源在930多万平方米，处于较稳定的状态。而目前市场存在的主要问题是，各环线供应结构存在较大失衡。内环内供应占总量的14％，内外环间占总量的22％，而外环外供应量比例高达64％，显然存在过剩。

　　今年上海楼市将呈现局部回暖局面。在内外环供应相对有限和改善型需求为主导的前提下，内外环线间的市场走势较为乐观。近期市中心高档住宅在限外政策出台一段时间后出现反弹性升温，并且在市场长期看好和人民币升值的预期下，市中心高档住宅的走势将逐步回暖。外环外区域市场，一直是上海楼市供求悬殊最大的区域，也是竞争最为激烈的区域，预计今年在完成价格体系的重塑后，促使外环外区域更多的楼盘采取以价格换销量的策略，带动成交量的上升。

　　综上，在宏观调控以“稳”为主基调的情况下，上海楼市2007年将继续进入平稳的发展通道，而强大的经济上行动力和对上海楼市长期看好的市场预期，让2007年的上海楼市在窄幅盘整中谨慎乐观。（作者系易居研究院市场分析师）