疯狂的房价

　　疯狂的房价

　　前言

　　房价已经成为一个令人费解的悖论。

　　2005年以来，有关部门就着力调整增长过快的房价，先后出台了“国八条”、“国六条”，央行也采取了加息等措施。风声鹤唳之下，房地产市场都只是出现了短暂的观望，部分城市的房价更在随后出现补涨行情。

根据国家发改委和国家统计局发布的数据，今年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了5.3％，深圳、北京、广州等地的增幅则接近10％。

　　房价调控为何劳而无功？

　　从经济学分析，商品的价格高低主要与需求和供应两项因素相关，要控制房价，只要从抑止需求或增加供应两个环节着手即可。但是，中国的房产市场情况复杂，作为生活必须品，国家很难限制民众购买，而一些人将之作为投资品，也在一定程度上刺激了房价上涨。

　　连年上涨之后，疯狂的房价是否将开始回落？

　　北京市统计局最新数据显示，今年2月，全市同期商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，有报道称北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出，即使没有新的项目入市，10万套存量也足够维持今年一整年的销售。除北京外，上海、深圳等地都出现了房屋销售面积大幅下降的有价无市局面。这是否意味着房价将进入一个拐点？

　　对于不断高企的房价，税收手段越来越受到重视。国税总局规定，2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，这一调整对于抑制房价是否有效？

　　今年初，建设部曾表示，对房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，限期整改并追究有关领导责任。在GDP仍旧是重要的政绩考核标准的背景下，这一问责制是否可行？

　　各地政府的土地出让收入占地方财政收入的比例逐渐增高，部分地区甚至与预算内税收收入不相上下，成为名副其实的“第二财政”，但各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低。去年中便开始热论的土地出让金改革能否尽快推行？

　　针对上述问题，本报邀请了国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣、社科院金融所研究员易宪容、里昂证券原中国拓展董事总经理李慧，纵横房价、论衡天下。

　　本次讨论由刘巍、程东升主持。

　　调控无效？

　　主持人：近年来，国家对抑制房价过快增长采取了很多措施，如2005年出台了“国八条”，去年又有“国六条”及其细则，央行也采取了加息等措施。但是，根据国家发改委和国家统计局发布的数据，今年2月全国70个大中城市房屋的销售价格同比上涨了5.3％，深圳、北京、广州几个大城市都达到了接近10％的增幅。这是否表明国家的调控措施无效？问题出在哪里？

　　易宪容：几年来的房地产宏观调控基本上没有达到效果，否则不会出现越是宏观调控，房地产领域的投资增长越快，进入房地产的银行资金越多，房价上涨越快。而且国家统计局的数据与各地房地产价格的实际涨幅差距很远。北京回龙观及天通苑的经济适用房，2003年是2650元/平方米，目前为5800元/平方米，上涨一倍多，每年上涨幅度达25%以上。房价如此快速上涨，房地产投资岂能停止与放缓？房地产宏观调控如何达到效果？我认为，造成上述怪现象的重要的原因是把房产界定为投资品而非消费品，再加上宏观调控的主要目的是稳定房价（即对房价隐性担保），以及便于利用的金融杠杆及低利率政策。此外，房地产产品为垄断性定价销售，各地房价被炒高也就十分自然了。

　　李慧：近三年来，中国房地产政策主要是从控制供应量上做文章，遗憾的是，不少政策实际上加速了房价上扬。当然，一个政策的执行也有从量到质的转变过程，如果过去几年任何措施都不采取，房价涨幅可能更高。过去几年的调控，基本是集中针对某些城市，如先是针对上海、杭州、广州、南京，后针对北京、深圳等。我在香港研究在港上市的内地地产公司十几年，香港头十大地产上市公司多数实行了多地区战略，他们的资本是流动的，是游击队，内地头疼医头，脚疼医脚的方法很难奏效。

　　另外，近几年中国内地二线城市经济快速增长，也使得中国房地产市场的盘子进一步放大，二线城市房价也在飙升，加上一线城市的持续增长，导致全国均价上扬，这个趋势本身并没有与中国经济的宏观走势相背。

　　刘福垣：我认为有关部门在房地产改革上的战略一开始就错了，一方面，主张居者有其屋，让老百姓以买房为主；另一方面，又把房子的定价权完全交给了市场。这导致很多干预措施难起明显作用。房屋有双重属性，既是投资品也是消费品，买房子是投资行为，租房子是消费行为。现阶段，大多数中国人是没有条件买房的，靠工资生活的普通工薪阶层，如靠工资累积购房必然会压缩其他方面的消费。由于我国劳动力市场在较长时期内都将是供大于求的，理论上来说挣工资的人只适合于租房子，一旦其有了非劳动收入，即资本收入才适合买房。

　　李慧：房地产具有消费品和投资品双重特征，但现在在中国更多是投资品。

　　“地虫”之患？外资之祸？

　　主持人：对于不断高企的房价，税收调控的手段越来越受到重视。国税总局规定，2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，大家如何看待这种调控措施？

　　李慧：目前中国的土地价格是否是一个真实的市场价还很难说清楚。拿房地产市场开放得比较早的北京和上海为例，目前的地价是从1990年代初的外销房地价延续下来的，那个年代的外销房是面向少数人的特供商品，与现在面向大众的商品房有很大区别。可是，这种延续下来的价格成了后来各地土地交易的参照物，导致土地出让价格起点比较高，严格实行土地增值税可能会在一定程度上平抑房价，起到还富于民的作用。我个人调查发现，真正有实力的发展商是积极拥护严格征收土地增值税的，而那些与地方政府有着千丝万缕联系、以倒地为生的“地虫子”则不希望征收土地增值税，而这些“地虫子”对相关政府的游说能力还都挺强。

　　易宪容：征收土地增值税对房地产企业的影响应该很大。随着全国各地房价快速上涨，土地价格上涨成为一种必然趋势，一些企业或个人就会囤积、炒作土地价格，刺激土地价格上涨。这不仅容易导致日本1980年代出现的土地价格泡沫，也会使开发商借机进一步推高房价，快速吹大地产市场泡沫。土地增值税是条件累进制，即土地增值低于20%的不征收；越过20%就按30%-60%的税率征收。征收土地增值税对于那些土地储备多、开发周期长、产品附加值高的房地产开发商来说影响不可低估。如果房地产仍然是一个投资市场，如果房价仍然是上涨预期，地产商就可能把这些税收成本转移到消费者身上，导致房价进一步上涨。但由于土地增值税是采取累进制方式，地产商要把这个成本转移给消费者就面临增加征税比例的风险，地产商一定会反复计算而不会贸然行事。

　　李慧：说实在，作为一个地方税，土地增值税解决不了多大问题。我在加拿大住了很久。加拿大对土地增值税是年年收的，温哥华的土地增值税年年涨，但是，这个增值税的上涨幅度与居民想购买房产的欲望相比微不足道。

　　易宪容：但征收土地增值税还能在一定程度上挤压地产企业的过高利润。地产商的过高利润甚至暴利，最大部分来自土地的增值。如果土地增值税能够挤压房地产开发企业的获利空间，就能缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于利润空间压缩，千军万马挤入房地产市场的局面将得到改观，能有效分散与降低房地产市场的风险。

　　李慧：事实上，在香港上市的内地地产公司的利润率，并没有高到如你所说的暴利的程度，在香港上市的那些房地产公司，没有一家的净利润超过20％的。内地有很多历史遗留问题，一直到1990年代末，大量土地都以划拨为主要形式直接或间接地流入了某些人或机构手中，然后他们又转卖掉，获得高额利润。香港有那么几家通过买壳在香港上市的房地产公司，其早期高额利润大都从“土地转让”获取的，其“土地开发”的净利润一般不低于50％，但真正的房产商根本没有那么高的利润，真不明白这些公司凭什么“资质“拿到大批好地，而像“万科”、“中海外”这些发展商却拿不到好地。那些有各种各样的关系，能够拿到较低价位、较好位置的土地、以倒地为生的“地虫子”才是真正的暴利收益者，真正的开发商是赚不到暴利的。如果说地价是房地产上涨主要原因，这个说法本身就是片面的，土地价格本身也有失衡的一面。

　　刘福垣：我国现行住宅流通体制的主要弊端是房地产连体流通，租、价、税费合一，等于让购买者一次性购买产权主体不同的三个东西。土地是全民的，70年土地地租一次性计入房价；税费是使用政府公共品的代价，也是一次性计入房价；建设成本和平均利润是开发商的。这样加起来房子能不贵吗？如果改成年租，就相当于只付现在的1/70。我国应通过人大立法，明确住宅建设一律实行年租制，明确全民土地产权不能交易，一切地租归全民所有，房地产必须分体流通。此外，再把税费合一，正税以外废除一切名目的费种。而税也不能一次性地收几十年的，而且应该以资产税的形式逐年向业主征收，并不应该和购买住宅的交易行为直接挂钩。以上两个改革，相当于一下子就把房价降低近三分之二，由剩下三分之一的建安成本和平均利润，然后再加上供求关系来决定住宅价格。

　　主持人：在当前房价居高不下的情形下，是否应该尽快推出物业税？物业税是否真的能对房价起到有效抑制作用？

　　易宪容：物业税费偏低使得个人住房消费盲目，城市居民住房持有率偏高。目前国内购房者的年龄集中在25-35岁，在欧美国家，这个年龄段基本上是租房住。香港1980年代民众住房持有率不到30%，香港1990年代60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%。目前内地财富水平不及香港、人口又远多于香港，可是内地开发的住房其面积动辄100平方米以上，所谓购房一步到位。因此，开征房地产物业税势在必行，特别是在炒作较为严重的地方，利于使房价回落到合理水平。

　　物业税迟迟无法出台的原因是中国的征收条件还不太成熟。依照各国现行物业税税制，每一处土地及房屋都得征税，有关机构通常每隔一段时间对辖区内的房产进行一次估价，每幢房产据此纳税。对于某些房产实施优惠，如政府机构所持房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。

　　因此，开征房地产物业税需要一定的基础条件：详实的不动产登记资料；用科学方法或市场方式对房地产估价；政府税收征管能力；要有科学规范的征收规则。由于中国住房体系的复杂性，如果不对当地住房存量有全面清楚的了解，不仅物业税的税基无法确立，也不能够对物业税的税收减免清楚规定。由于中国二手房市场相当不发达，有效住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收物业税的基础条件。

　　李慧：作为一个小税种，相对于房产的巨大升值潜力，物业税的作用很有限。

　　易宪容：我坚决反对大量外资在内地买房。全世界150多个国家有137个国家对外资购买房产是管制的。内地房价最早就是被外资炒高的。深圳房价为什么涨得这么快？去年仅香港人就在深圳买了两万套。

　　李慧：外资在国内投资房地产开发与外国人在国内买房是两个截然不同的概念。中国的头十大地产商基本上都是境外上市公司，从这个层面说，外资积极介入了国内的房地产。假设易先生说外资炒高了国内房地产的判断成立的话，如何解释在禁止外籍人士购房后八个月，国内房价仍旧上涨？拿着中华人民共和国身份证、拥有几套豪宅的人也不少。

　　主持人：去年深圳的上市总量是多少？

　　易宪容：外资买的房子总量不要太多，2%的比例也会把价格拉上去，我得到的数据是外资在内地房屋交易中的比例占1.6％。因为现在房产更多意义上是投资品，一旦预期价格上涨且还有政府保障价格稳定的情况下，价格会一直上涨。因此，我一直主张政府要进行遏制外资进来炒房，其中包括李慧以前所在的机构，所以她很反对我。

　　李慧：我今天初次与易先生见面，顺便介绍下，我过去十多年的正职是“房地产分析员”及“中国研究部主管”，李某人以前的雇主协助中国地产公司在香港上市，但据我所知，公司本身并没有投资中国的房地产。仇富与嫌贫都不是一个和谐社会应有的正常心理，分析社会现象应保持客观、公正，不应先下结论，然后找论据。

　　房价拐点难现？

　　主持人：北京市统计局最新数据显示，今年2月，全市同期商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，有报道称北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出，即使没有新的项目入市，10万套存量也足够维持今年一整年的销售。这是否意味着房价将进入一个拐点——即将走低？

　　李慧：不应单纯从供求数字本身看北京的地产问题，应从供应量的构成结构着手。目前，百姓买得起、住得顺溜的房子还是供应不足；高收入人群看得上、买了不后悔的楼盘也不多。也就是说，北京市场很多存量房与市场的真正需求有差距。

　　易宪容：就这些数据来断定国内房地产市场或北京的房价出现拐点还为时过早。房地产市场的交易不仅具有季节性，且与政策有关，如果不改变目前的商品房预售制度，不改变房产买卖更多是投资的性质，不改变目前的低利率政策，尽管各地房价已经高得离谱，房地产泡沫早就吹得很大，但房地产企业仍然可以利用银行的资金、利用便利的融资市场，继续维持高房价。2005年3月以来的上海房产市场就是一个很好的明证。

　　主持人：除北京外，上海、深圳等地都出现了房屋销售面积大幅下降的有价无市局面。

　　李慧：表面看这三个城市有共同点，但房价上涨的内在驱动力不同。即使有旨在抑制房价继续过快上涨的政策，也只能是起到延缓房价大幅上涨的作用。深圳目前是关内供应跟不上，关外房子热不起来。北京及上海也有类似问题。

　　易宪容：房价过高、居民收入水平过低、新品大量涌入，必然导致有价无市。如果房地产是由市场供求关系决定的，出现供大于求后，就应改变目前的低利率政策，进一步紧缩银行信贷，把投资者赶出房地产市场，特别是要严格限制国外资金进入国内房地产市场炒作，否则，房地产市场调整良好时机就会错过，中国房价拐点也难出现。

　　李慧：房价近期大幅下滑的可能性基本没有，但政府可以出台综合措施，让房价涨幅放慢点，尽可能多地让普通老百姓有地方住。我觉得人人都有一套房是不现实的。我自己在香港住了15年，就租了15年的房子，主要是我不希望成为房子的奴隶，不想为了担心交不了按揭而被迫工作，当然，一直盘算回内地也是我租房的部分原因。我有个西班牙朋友，一家五口，收入不菲，完全有条件置业，可他们一家在北京、香港一直回老家马德里后都是租房，因为他们享受想去哪里都行的灵活性。总而言之，不应为置业而置业。

　　刘福垣：在居者有其屋的空想口号误导下，银行给不应该买住宅的人贷款，甚至给炒房团贷款，扩大了不应该扩的购买力。这是我国住宅价格不正常的第一位原因。而住宅售价越高，租价也就越高，逼迫更多不应该买住宅的人贷款买房，使房价更高。这种恶性循环的真正动力是银行贷款。再加上像北京、上海、广州这样的国际都市，全世界的人都可以来买房，需求就更甚。实事求是的看，即使住宅价格降低到目前的1/3，广大工薪阶层也不适宜买住宅。所以倡导居者有其屋是战略性的错误，政府应该保证人人都有房子住，但不应该保证人人都有产权。

　　易宪容：房价为什么不可能下跌？国家如果措施到位，肯定可以抑制房价上涨甚至导致下跌。现在的误区是房价高了，政府又没有足够的经济适用房，没有把民众的基本生活保障体系建立起来。

　　各方博弈

　　主持人：有观点认为，开发商之所以敢大胆惜售，原因之一是有银行在背后撑腰，因为开发商的软肋在房地产信贷。有没有什么方法可以斩断房地产开发商和银行之间的利益同盟？

　　易宪容：地产商与银行之间最重要的联系是预售制度，目前，中国的住房预售制度缺陷重重，这套制度是从国外引进的，但引进的仅仅是有利于房地产开发商的部分。尽管该制度在一定程度上推动了国内房地产市场的繁荣，但也为地产商掠夺社会财富创造了条件，如地产商通过“炒楼花”制造虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等侵害购房者的权益；或者把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或重复预售，最后“携款潜逃”。除了中国，没有哪一个国家会允许地产商在预售时要求购买者一次付清款项，且不会允许地产商直接接受款项，一般是由律师或第三者存入银行保证账户，款项按工程进度经工程测量师及律师同意后才能拨付。

　　因此，要建立有效的住房预售制度风险分担机制，合理分散或降低各环节的风险，住房预售款专管应该是其中最为重要一个环节。目前，有关部门已经看到预售制度的缺陷，将对预售款采取专户管理方式。

　　李慧：中国真正较大规模的地产商多数都是上市公司，高负债率的公司属于少数，开发商和银行是否存在利益同盟，恐怕不能妄下结论。银行给开发商开发的房产提供按揭不等于给地产商撑腰，可以看作是一种纯商业的行为，我们知道，国内银行业的改革力度不亚于其它任何一个行业，多数银行为上市公司，它们自己也会评估风险。

　　主持人：中央与地方的利益博弈也是房市宏观调控政策效果难奏效的真正原因。今年初，建设部曾表示，对房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，限期整改并追究有关领导责任。在GDP仍旧是重要的政绩考核标准的背景下，这一问责制是否可行？

　　李慧：政策如果在多数地区，特别是在政策策源地都执行不下去，应该引起政策制定人的反思——该政策是否与市场脱离了？二十年的市场经济才不过二十几年，在经济转轨过程中决策很容易出偏差，另外，决策过程应更民主、开放，多听取百姓的意见。

　　易宪容：这些设想对无法承受高价房的民众来说自然是好事，但事实已经证明，这种与市场经济原则差距较大的愿望的达成并不是容易的事情，特别是职能部门把经济适用房的建设权重新拿回后，无论市场还是绝大多数住房消费者一定会陷入更大的困境。这种制度只能为权利寻租创造更多条件。

　　主持人：各地政府的土地出让收入占地方财政收入的比例逐渐增高，部分地区甚至与预算内税收收入不相上下，成为名副其实的“第二财政”，但各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低。去年中便开始热论的土地出让金改革能否尽快推行？

　　刘福垣：在当前现实条件下，最可行的就是尽快建立租房体系。最初，政府直接经营一部分住宅，使占城市居民15%的低收入户能租到廉租房，并为城市居民5%的困难户补贴房租。只要政府控制了这20%左右的城市住宅供应，市场上租售价格就可以基本稳定在与国民经济发展阶段相应的目标范围内，以租为主、租售并举的格局就会逐步形成。住宅市场启动三五年后，政府可以逐步退出，只负责对困难户提供租房补贴。此外，还要尽快解决军、公、教这三部分的住房问题。

　　这里所说的提供廉租房，也并不是真的指房租低，该多少钱就多少钱，否则不符合市场规律；而是指这部分低收入人群拿不起的房租部分由政府补贴，而且政府只能补房租不能补房价。从这个意义上讲，经济适用房也是完全错误的战略。商品经济到了今天，还搞一物两价，能不寻租吗？能不把经济适用房建成一套150平方米、200平方米吗？经济适用房对谁经济？对谁适用？一般老百姓根本买不起。农民工是当代的产业工人，给咱们创造GDP近一半，三口之家该不该有60平方米的房子住？

　　除了政府补贴，还要在最低工资上进行改革，既然企业用这些人在这打工，所付的工资就不能让员工只够住贫民窟。如果企业觉得劳动力成本高，那就不要在北京、上海这样的城市开公司，可以退到二线城市。

　　易宪容：土地出让金改革一是提高征用土地的补偿费用；二是收支管理透明化、公开化、长期化；三是重新调整分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府之间，在长期与短期之间有一个有效的利益机制。土地出让金收支公开透明，不仅减少了地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本，而且会提高拍卖土地的效率，增加土地供给（可以使土地使用集约提高）。早几年国内土地市场问题重重、炒作盛行，就是由于土地交易不公开不透明，这是推高房价的罪魁祸首。从自然属性来看，土地是不可再生、不可移动的资源，这是国内地产商抬高房价的理由之一。土地总量可以不变，但其使用效率却可不断提高，特别是通讯、交通的便利，从而使可利用的土地面积不断扩张。比如，土地最为紧张的日本、韩国、我国香港等，土地问题并没有成为其经济发展之大障碍。

　　土地新政是有利于房地产市场健康发展的利好政策，而不是如有些开发商认为的会增加土地拍卖之成本。土地补偿及税费标准的上升，只不过是政府收益部分的压缩，并不会影响土地拍卖价格的高低，更不会直接导致房价上涨。（本报记者 程东升 刘巍 实习生 黄颖川）