发改委报告指楼市调控太温和 放弃房产支柱地位

　　国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。

与此同时，出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税，同时取消预售房制度等。此次出台的国家发改委报告是目前为止关于房地产市场过度投资问题最严厉的一次判断。

　　此前国家发改委刚刚公布的一季度经济形势报告上，也对房地产市场过热表示了担忧。宏观调控对于房价的抑制作用未有明显显现。今年3月份的数据显示，全国房产价格涨幅达到5.9％，成为一年多以来涨幅最大的一次。上海东方早报记者昨天联系到了报告执笔人、国家发改委经济形势研究室主任王小广博士，他解释说，这个报告“只是一家之言”，并不代表政策导向。而在报告最后，也注明了“本报告不代表所在机构的观点，仅为课题组观点”。

　　流动性集中在房地产业

　　流动性过剩绝大部分为房地产吸收，而过剩资金主要是流入最发达地区的房地产行业，这些地区过度依赖房地产发展，制约着产业升级。报告指出，扣除房地产投资资金来源的超出额，其他各行业投资加总资金来源与投资额是平衡的，即从大产业上讲，只有房地产业存在投资过度问题。

　　数据显示，2002年之前房地产投资资金来源小计均超出投资额20%，2003年以后超出率超过30%且逐年上升，2006年提高到38.7%，比2002年提高13.6个百分点。有30%以上的超额资金追逐房地产市场，自然导致房价大涨，房地产投资过度增长。2005年房地产投资资金来源合计超出额为5488.6亿元，2006年上升到7497.7亿元，分别占全社会投资口径资金超出额的94.4%和92.0%，即流动性过剩绝大部分为房地产吸收。因为房地产投资过度，所以与其高关联的产业必然也存在投资过度问题，这些产业包括钢铁、建材及一些化工原材料产业，并导致能源产业的过快扩张，这种投资结构下的投资高增长必然是投资严重的非均衡扩张、且能耗环保压力越来越大。

　　与此同时，过剩资金主要是流入最发达地区的房地产行业。而这些地区当前及未来一段时间经济发展的主要任务应该是产业结构升级，它们也是最有能力搞好产业升级、在产业升级上发挥先导作用的区域，但遗憾的是这些地区过度依赖房地产发展，制约着产业升级。

　　放弃房地产支柱提法

　　大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持。国家和地方要在发展政策上改变“房地产偏好”，还房地产业的本原，即民生性产业。

　　报告指出，对投资的宏观调控关键是要对房地产的发展政策进行大的调整，国家和地方都要放弃把房地产作为支柱产业的提法，在发展政策上改变“房地产偏好”，还房地产业的本原，即民生性产业。房地产增长过度已经引起民生以及环境保护等多方面的问题，严重影响可持续发展。

　　与此同时，报告也指出，改变房地产过度依赖型的经济模式是避免经济危机前提之一。过度强调房地产的发展不仅容易发生房地产泡沫、投资过热，而且会阻碍工业化和城市化的推进，而这两者正是中国经济结构升级的核心。

　　经验表明，发达国家在其工业化的过程中都没有把房地产作为支柱产业，经济发展对它的依赖性不强。相反，那些在工业化过程中过度发展（或过度依赖）房地产的国家如东南亚“四小虎”却遭遇了严重的经济危机，而且明显影响了长期竞争力的提高。因为房地产的过度发展会阻碍经济结构升级过程：大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，从而使重化工业竞争力提高面临巨大障碍。而未来十年中国经济发展的主要任务是创造重化工业的国家竞争力。过度发展房地产还会阻碍城市化的进程。

　　房地产调控过于温和

　　税收政策不合理及不完善，过度地刺激了购房的投资性或投机性需求，并导致投机性住房需求的过度增长及房源释放的“短路”，形成虚假的供不应求的格局，从而不断推高房价。

　　报告指出，尽管近几年国家对房地产采取了一系列的宏观调控政策，但总体是温和的，而且目前的房地产政策仍然是相当宽松的。需要出重手加大对于房地产市场调控措施，出台包括取消预售，加大增税力度，加速物业税出台等方式改变资金向房地产业流入的现状。

　　报告指出，我国目前房地产调控措施总体偏向温和。首先，利率水平一直偏低，目前明显低于美国（联邦基准利率为5.25%）和欧盟（3.75%），更大大地低于过去我国的长期利率水平。其次，税收政策不合理及不完善，过度地刺激了购房的投资性或投机性需求，主要是持有环节不征税及对投资收益征税的税率偏低且执行不力（执行不力导致税负转嫁），并导致投机性住房需求的过度增长及房源释放的“短路”，形成虚假的供不应求的格局，从而不断推高房价。再者，就是在住房销售制度上采取期房销售的形式，刺激了房地产的投机活动。因此，要有效抑制房地产投资过度增长，必须加大力度调整房地产业的发展政策，遏制过剩资金继续向房地产业集聚。

　　建议重手打压房地产

　　对“捂房不卖”的房地产商，可以考虑征收暴利税或特别收益金（或提高土地增值税税率），还可考虑征收房地产商的住房空置税。

　　报告建议，为了阻止过剩流动性进入房地产行业，政府应该出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税同时取消预售房制度等。

　　报告建议：在政府住房发展政策中要明确规定不鼓励居民拥有多套住房，对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策；尽快征收物业税（不动产税）和对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。物业税征收可考虑按面积分档确定税率，近阶段给予人均30平方米的免税额，人均住房30平方米至50平方米为第一档，税率1.5%，人均50平方米以上为第二档，税率可定得较高，如定在3%。房地产商牟取暴利的一个重要手段是“捂房不卖”，可考虑征收暴利税或特别收益金（或提高土地增值税税率），还可考虑征收房地产商的住房空置税；提高居民住房转让所得的税率，由目前的20%提高到50%，同时，税收征管部门应强化执行力，主要是防止税收的转嫁；此外，发改委还建议取消期房销售制度，改为现房销售制度。