遭遇整顿“风暴”酒店式公寓何去何从

　　性质介于私房出租与酒店经营之间，大多证、照不全———

　　早报记者黄毅辉文／图

　　近两年来，酒店式公寓在厦门这座著名的海滨旅游城市遍地开花，引起社会各界的关注。然而，就在厦门酒店式公寓市场“百家争鸣”的时候，厦门于今年4月掀起对酒店式公寓市场的全面整顿行动，绝大多数酒店式公寓面临被“清理出户”的生存危机。

厦门酒店式公寓该何去何从，成为社会各界探讨与关注的话题。

　　今年“五一”旅游黄金周眼看就要到来，厦门酒店式公寓的处境却颇为尴尬。对于大多数经营者来说，面对“五一”旅游黄金周所带来的无限商机，他们只能在“夹缝”中求生。在整顿“风暴”过后，厦门酒店式公寓市场面临着重新“洗牌”。

　　整顿背景

　　旅游发展孕育商机

　　“比星级酒店低廉的价位，比星级酒店更人性化的服务，给身处异乡的您一份家的自在、舒适和温馨。”这是一家酒店式公寓打出的广告。

　　近年来，随着厦门旅游业的长足发展，旅游业规模逐年扩大，酒店、宾馆已难以满足市场需求，一大批酒店式公寓便开始进军厦门，并在厦门“落地生根”，有的甚至还以连锁经营的模式向外地扩张。酒店式公寓受到消费者，特别是20岁至40岁的消费者的欢迎。

　　厦门的酒店式公寓主要集中在岛内，分布在思明区的轮渡、中山路、厦大、东渡、火车站、莲坂、前埔、禾祥东西路，以及湖里区的江头、塘边、殿前等地段。酒店式公寓一般会“栖身”在这些地段的繁华商业区、大中型居民小区、交通主干道周边等区域中，而且分布密度较为集中，有的甚至一栋楼就有9家酒店式公寓。

　　某酒店自助公寓姜总经理介绍，厦门的酒店式公寓一般规模不大，少的十几间客房，多的也就上百间。酒店式公寓一般都是租下小户型商住大厦的十多间到五六十间套房，重新进行统一装修，添置居家设备便开始营业，运行成本比较低，而与住宿条件相似的二、三星级的酒店相比，酒店式公寓价格一般便宜三至五成。

　　扎堆经营市场无序

　　厦门的酒店式公寓起步虽晚，发展却非常迅猛。据不完全统计，厦门酒店式公寓有近200家，提供的客房约5000套，并出现连锁经营模式。然而，最近思明区、湖里区工商部门分别对辖区内的酒店式公寓进行摸底调查及突击检查，却发现大多数酒店式公寓均以物业中介、酒店管理的名义出现，性质介于私房出租与酒店经营之间，核准的经营范围内并无“旅馆、住宿”内容。

　　据初步统计，思明辖区共有酒店式公寓128家，客房2096套、床位2787个，其中30多家无任何证照，其余大多证照不全。此外，厦门约九成以上的酒店式公寓分布在居民住宅区，客人与居民有交叉混住的现象，甚至与物业部门、楼层居民发生一些冲突，管理起来难度相当大。

　　记者了解到，治安问题是酒店式公寓目前较难解决的问题之一。与一般酒店、宾馆直接与公安机关信息挂钩的情况不同，并非所有酒店式公寓都会主动将住户信息提交当地派出所登记，有的酒店式公寓在旅客登记方面比较疏忽，这就容易造成有的旅客用假身份证或假姓名进行登记，一旦发生治安刑事案件，执法部门便很难进行调查处理。

　　另外，记者从思明区工商局注册登记科了解到，目前在该局注册登记的酒店式公寓大多以贸易公司的名义注册，一旦发生消费投诉，将增加执法部门查找被投诉机构的经营主体的难度。

　　思明区工商局中华工商所副所长黄建成也指出，该所在对辖区内的一些酒店式公寓检查时，就发现有的经营者巧打“擦边球”，以“置业服务公司”或“酒店管理公司”的名义经营，实际上是在从事酒店式公寓经营。

　　湖里区工商局江头工商所副所长陈淳告诉记者，该所工商执法人员对位于建邦大厦一家名为“兴家园酒店公寓”的酒店式公寓检查时，经营者提供的营业执照竟然是厦门兴家园科技有限公司的。位于建邦大厦的“青年阳光酒店式公寓”的经营主体是青年阳光置业代理有限公司，经营范围属房屋中介，却在从事旅店业。工商执法人员在调查中发现，该公司给住宿者填的住房单据是房屋租赁协议。

　　许多酒店式公寓正是披着类似的“外衣”隐藏在居民楼里经营，没有直接的主管部门，容易造成监管不到位、市场缺乏规范等问题。

　　整顿影响

　　小户型投资可能降温

　　近两年来，厦门的酒店式公寓生意红火，在一定程度上刺激了投资者投资小户型的热情。有一些房地产商也专门针对酒店式公寓来开发楼盘。

　　来自泉州的胡先生于今年年初在禾祥东路奔马新村附近投资了三套一房一厅，还没全部交房，就有一家从事酒店式公寓经营的公司找上门来要向他包租3年，租金也基本达到了胡先生预期的标准，胡先生很快就答应了对方的要求。胡先生称，找一家规范化的管理公司统一经营，既省却了自己装修的麻烦，收入又比较稳定，自己也省得操心房屋出租问题。他原本打算再投资几套这样的房子，但当他得知厦门正在整顿酒店式公寓市场，便决定先观望一段时间再说。

　　据了解，目前厦门小户型中，一房一厅在所有房型中是最好出租的，很多月租金甚至超过面积更大的两房一厅。而厦门的酒店式公寓所使用的客房，绝大部分都是面积在30至50平方米之间的单身公寓或者一房一厅，或者是由大改小的“房改房”。据一项调查显示，目前市场上的小户型投资实际收益一般在3％左右，稍好一些的房子可以达到5％至7％左右。

　　然而，厦门市有关部门近期对酒店式公寓市场的全面整顿的消息给酒店式公寓市场带来了相当大的震动。厦门大学EMBA中心主任戴亦一分析认为，政府对酒店式公寓市场整顿是非常必要的，不过可能会影响到一些小户型投资者的热情，对房产买卖和租赁市场短期内也会有影响，特别是租赁价格可能会有所波动。

　　另外，也有业内人士认为，酒店式公寓本身就不一定能“消化”厦门商品房的空置率，一旦酒店式公寓被全部强制迁出居民楼，将增加住宅市场供给数量，将促使租房价格降低，甚至可能因此减少投机炒房，拉低厦门的房价。目前估计厦门有不少于5000套的酒店式公寓客房，按一套三四十万元计算，就涉及约20亿元的房产，如果酒店式公寓均被“叫停”，厦门的房产行业将会受到较大的波动。

　　各方说法

　　业内人士

　　行业须制定统一规范给酒店式公寓一个过渡期

　　最近，厦门全面整顿酒店式公寓的消息，也让不少经营者感到“战战兢兢”。记者最近调查发现，在整顿“风暴”中，证、照不齐的中小型酒店式公寓有的不敢到处张贴广告及发小卡片，有的不敢接太多客户，有的甚至“关起门来经营”。

　　对于此次整顿“风暴”，厦门旅游协会饭店分会会长吴佩英表示，酒店式公寓需要进行规范化管理，如纳入公安、旅游、工商、物价、消防、税务等单位的管理，一方面可维护酒店业公平的竞争环境，另一方面也维护厦门良好的旅游市场秩序。

　　厦门大学EMBA中心主任戴亦一认为，整顿酒店式公寓最好的办法是给酒店式公寓一定的过渡期，让经营者依法取得所需的证、照。至于酒店式公寓存在的安全及扰民问题，可以视情况区别对待，采取疏堵结合的方式，引导和帮助他们逐步走向合法化经营。

　　经营者

　　希望有“经营框架”可循建立提供终端客源的平台

　　许多经营者希望，酒店式公寓的投资者有“经营框架”可遵循。

　　一酒店式公寓经理吴育文认为，酒店式公寓有利于完善厦门旅游和商务配套，政府应该鼓励这个新兴行业的发展。同时他也赞同，在鼓励这个新行业发展的同时，应该取缔无照经营和无序竞争行为，采用集约化、公司化统一经营和管理的模式。建议政府相关部门不要对酒店式公寓采取“一刀切”政策，给酒店式公寓一定的过渡期，并加以引导，制定行业的规范，设置市场准入门槛。投资者可依照这一规范进行投资，避免盲目投资。

　　另一豪华复式商务公寓负责人董小清表示，酒店式公寓目前面临的首要问题，就是整个行业缺乏统一的、规范化的管理和监督，良莠不齐，所以厦门的酒店式公寓大多小心翼翼低调经营。另外，酒店式公寓急需一个能够提供终端客源的平台，建立起集媒体、旅行社、酒店式公寓为一体的客源网络。

　　工商部门

　　酒店式公寓身份尴尬建议转型经济型酒店

　　工商部门表示，酒店式公寓目前是游离在酒店与出租房之间的行业，目前按照相关法规要求，酒店式公寓几乎没有一家能办齐所有证、照。工商部门首先对无任何证、照的进行整治，内容包括无证、照酒店式公寓设置的服务台、发布的违法广告、是否存在擅自改变房屋用途的行为，有否超经营范围从事酒店式公寓经营活动，从事违法经营活动的时间、收入，有否取得公安、消防、卫生、环保等部门许可证和工商营业执照等。至于一些正规的、符合标准的酒店式公寓要如何规范，还要等政府出台相关的法规。

　　记者从厦门市旅游局行业管理处了解到，酒店经营涉及公共安全，属于特种行业，是需要公安部门特种行业处审批。工商执法人员指出，如果严格执行厦门市“住宅禁商”及新出台的《物权法》相关规定，这些分布在居民住宅区的酒店式公寓势必面临被“清理出户”的局面。目前，厦门有40多家酒店式公寓尚未取得工商营业执照，这些酒店公寓将被列为首批清理的对象。此外，绝大多数酒店式公寓存在证、照不全问题，目前住宅楼内的酒店式公寓根本就很难取得消防、卫生等证件，工商部门近段时间就对数十家酒店式公寓发出了责令整改通知书，要求这些商家尽快办齐开业所需相关证、照，屡教不改的，工商部门将予以取缔。

　　对于酒店式公寓今后该何去何从，工商部门提出的建议是，酒店式公寓从事的经济活动是属于酒店经营范围的，按酒店的标准，在商用楼内一层楼以上都用来做酒店服务，消防、环保等设施齐全就可以申请到相关的证、照，今后酒店式公寓是否能往经济型酒店转型？

　　不过，许多酒店式公寓负责人认为，改经济型酒店成本太高，大部分酒店式公寓的投资者负担不起。现在一间酒店公寓的成本包括租金、装修费、人力资源等，最少需要1万多元，如果改成经济型酒店，单租金费用就多了不少，在成本提高的情况下，酒店式公寓就不可能保持物美价廉这个最大优势了。

　　看来，厦门酒店式公寓将来究竟要怎么发展，市场该如何规范，还需政府相关部门及业者共同探讨，制定出相应的规范。这样，也许下一个旅游黄金周，厦门酒店式公寓的经营者就不必再战战兢兢过日子了。

　　今年厦门“两会”上，集美大学房地产发展研究所所长李友华递交了《关于尽快制定相关行业法规，加强对我市酒店式公寓规范管理的建议》。

　　该提案列举了酒店式公寓面临的诸多问题：很多酒店公寓是将原来的套房改造成多个客间，原有的房屋结构全部被改变，埋下安全隐患；居民住宅中，旅客人流量大，容易出现社会治安问题；酒店式公寓侵犯了大多数业主的权利，电梯变得拥挤了，这让居民的公摊电费增加；酒店式公寓很容易发生卫生安全及消防安全事故，例如有些酒店式公寓对床单以及床上用品没有配备专门消毒工具。