评论：商品房预售亟待制度变革

　　统计数据显示，仅仅在北京市，就有50多栋烂尾楼，其中大多数

　　都是已经出售的期房。即使按照每栋烂尾楼100个业主计算，那么至

　　少有五六千个家庭买了期房却迟迟住不进去。据此，央视《经济半小

　　时》指出：“地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具”。

　　早在两年前，社会各界就商品房预售制度的存废有过激烈讨论，

　　甚至于中国人民银行在2005年发布的《2004中国房地产金融报告》中，

　　也公开建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。人

　　们有理由相信，当央视把商品房预售制度定性为房地产商圈钱工具时，

　　公众将更加对商品预售制度产生困惑和质疑。

　　商品房预售制度，是在1994年《城市房地产管理法》公布后正式

　　确立的。虽然我国的商品房预售制度已实施了13年，但制度本身却存

　　在着天然缺陷。譬如，现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，

　　开发商就利用这一制度缺陷，把风险完全转嫁给了消费者和银行，成

　　为这一制度的最大受益者。加上政府职能部门监管不到位，相关文件

　　贯彻力度不够，所以无论是专家、学者还是普通民众，都对这项公共

　　政策产生了极度的不信任。

　　从现实来讲，商品房预售制度确实给政府提出了一个棘手的难题

　　——取消、还是鼓励？事实上，无论从房地产市场、还是购房者，都

　　比较认同商品房预售是个好政策。因为，从房地产市场角度来说，由

　　于这项制度“门槛”低，有利于形成竞争态势；再从购房者视角来讲，

　　商品房预售一般要比现房价格低廉得多。因此笔者以为，政府应支持

　　商品房预售，不妨给它以彻底的制度变革“手术”。

　　要想使商品房预售制度不变质、不变味，目前至少要解决三方面

　　的问题。首先，政府对现行的商品房预售制度进行改造。由于此项制

　　度已实施了十多年，一些过时的规定很有必要修改和完善。比如，控

　　制预售许可证的发放，严把销售关、准入关。此外，还要解决商品预

　　售信息不对称的问题，可以通过备案登记、履约、交房的质量以及规

　　划变更等，通过媒体和网络及时让购房者知晓。

　　其次，要加强监管力度。无论是政府职能部门，还是银行和公众

　　都应负起监督职责，从而形成一套完整的监管链条和制衡机制，来保

　　障商品预售的公开、公正和透明。

　　最后，要借鉴国外经验。商品房预售是当前世界较流行的建房模

　　式，美国当前房屋的预售量已占新建房屋销售的80％以上，新加坡、

　　中国香港等东南亚国家和地区新建房屋的预售率更在90％左右。但各

　　国的预售管理都有着成熟的模式，政府一般都规定预售条件，实施预

　　售许可，对预售活动的监管也较严格。因此我们不妨借鉴国外经验，

　　以更有利于促进国内房地产市场步入良性轨道。

　　（吴睿鸫）