三大政策集中调控 北京二手房市场再生变局

　　2007年5月30日北京市建委宣布自2007年7月1日起，实行存量房买卖合同网上签约和信息公示制度，同时统一签署《北京市存量房买卖合同》示范文本的标准合同。这是继2007年4月15日北京市实行二手房资金监管后，政府再次颁布新规，规范二手房市场秩序。

　　值得注意的是，二手房资金监管将于2007年6月15日强制执行，三项政策前后实施时间相差仅半月。“政府此举意在通过多个政策的配套执行，规范二手房市场交易秩序，树立房产经纪行业的规范操作标准，杜绝经纪公司违规行为，其中包括制造虚假信息、霸王条款、现金收房、吃差价、占用客户房款甚至卷款潜逃等。”北京市行业协会会长陈同顺在接受中国经济时报记者采访时表示，他希望存量房交易当事人熟悉和把握新规定，进入规范的操作轨道；经纪公司应尽快熟悉相关规定细则，遵照执行。

　　据了解，自2006年5月起，北京市建委就着手进行存量房市场管理的研究，其中二手房资金监管、二手房网上签约和二手房的标准买卖合同是课题研究的三个重要子项，其主旨就是通过研究、出台相关政策，更好地促进和盘活存量房市场，发挥存量房市场的宏观调控机能，促进房产经纪行业的有序发展。

　　政府监督变得有力了

　　据了解，由于交易不透明，存量房的供给情况与交易价格散落在各个经纪公司，政府缺乏准确的信息来源，对二手房市场的监督一直处在比较尴尬的境地。

　　“经纪公司的房源信息很多都是重复的。”某经纪公司门店的经理告诉本报记者，“我们刊登在媒体上的广告，很多房源都是虚假信息，目的就是为了骗取客户的联系方式。”

　　他还向中国经济时报记者透露，一些买房人选择通过经纪公司的门店查询需要购买的房源信息，有可能被经纪公司的人“忽悠”过去看一套并不存在的房子。

　　同时，媒体关于二手房市场的数据分析，也多被经纪公司“垄断”。一些经纪公司依据本公司门店成交情况统计的交易数据，分析结果往往不够全面，部分经纪公司编造数据的行为则加剧了市场信息的紊乱程度。

　　“二手房网上签约后，存量房的交易情况将在北京市建委和北京房产中介行业协会网站中显示，信息量更加集中、透明，购房人和相关机构都能够通过登陆相关网站查询到真实的房源供给情况。”陈同顺表示，政府管理部门也可以通过这个平台及时了解二手房交易市场价格的真实变动情况，适时监控并进行指导。

　　据介绍，北京市建委推出的二手房网上签约，是指买卖双方当事人通过在网上挂牌、网上签订买卖合同的方式来进行二手房交易，并使用统一、规范的标准合同，二手房的相关信息，比如房产拟售价格、房产户型、建成年代、房屋产权状况等都将在网站上体现。

　　有业内人士认为，之前不清晰的市场供需状况有可能因此得到改观，政府监督二手房市场将更有力。

　　二手房价有可能受到抑制

　　业内人士分析指出，在传统的二手房交易过程中，交易信息的透明度一直不高，特别是部分操作不规范的经纪公司，更是充分利用掌握信息不对等的优势，采取“暗箱操作”的方式，抬高了交易房产的价格。一些卖房人也因为行业中的不规范因素而没有进入二手房交易市场，导致二手房市场供需严重不平衡。在双重因素作用下，二手房市场房价存在一定的压缩空间。

　　上周，链家地产在北京军博房展会上就存量房网上交易政策进行了问卷调查，结果显示：多数消费者对于二手房“网上签约”具有良好的预期，认为这是二手房交易市场的利好之举。其中，23％的消费者认为“网上签约”使得“二手房交易更加安全，愿意选择购买二手房”；在“二手房网上签约和标准买卖合同对市场的影响”这一问题的选择上，认为“有助于规范市场，淘汰不良中介”的消费者占到了32％，认为“二手房交易信息更加透明，有助于平抑房价”的占到了18％，认为“可以降低违规操作，保障买卖双方权益”的占到了14％。

　　北京我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景辉认为这一系列政策的出台对市场和行业是中长期利好，“北京的二手房市场在快速发展的同时，规范程度一直受到人们的质疑，频繁暴光的违规事件和交易陷阱令不少想买房和卖房的老百姓望而却步。此次一系列的规范措施出台后，人们对市场信心的增强将直接促进交易量的上升，而交易量的上涨和卖家的增加，又能够对房价的上涨起到一定的抑制作用。”

　　链家地产副总经理金育松表示，相关政府管理部门可以通过这个平台及时了解二手房交易市场价格的真实变动情况，适时监控并进行指导，也将助于平抑房价。

　　调控之路任重道远

　　在此之前，二手房资金监管政策出台后，叫好不叫座，出现了一些问题。其集中反映在交易流程太慢，影响买卖双方的成交意愿，一些经纪公司希望政府相关部门能够提高交易效率，确保交易的顺畅进行。

　　存量房买卖合同网上签约和信息公示制度是否存在一些不确定因素，有市场人士也表示了一定程度上的担忧。

　　“从这次颁布的几项规范措施来看，基本考虑到了市场的实际状况和经纪机构目前的操作流程。但是，在具体的制度设计上，由于二手房权属关系复杂，历史遗留问题较多，具体交易形态千差万别，新政策、新税费、新利率又层出不穷，业主和购房人心态各异，所以某些规定和流程具体执行起来就难免适应性不够，或与实际情况存在矛盾，亦或受到抵触和冷遇。”胡景晖对政策的后期执行提出建议，认为政府应一方面加大贯彻、执行的力度，另一方面对确实不够完善的政策进行调整、修正和细化。

　　“新政策在执行初期，总会有一些不完善的地方，还需要多方面的协调。”北京市中介行业协会会长陈同顺对记者表示，他认为要彻底解决二手房市场中的一些不规范行为，还需要进一步加强政府的相关立法工作，使行业发展有章可循。

　　专家建议，面对新的合同、新的签约方式、新的房款结算方式，业主和购房人要重新适应新的市场环境。他认为，虽然短期内，交易流程较以往要复杂一些，业主拿钱的时间有可能会推迟一些，但随着政府有关部门过户的提速，中介公司操作的日趋熟练，这种短期的不适会很快消除。

　　（来源：中国经济时报）