汤臣一品事件调查：成本价格不超过3万/平方米

　　楼盘：天价汤臣"不跌神话"

　　坐落于陆家嘴滨江大道旁的"汤臣一品"楼盘，因其均价为11-12万元／平方米的天价，自其于2005年10月开盘始就非议缠身。

　　11万是偏远山村的农民穷其一生也挣不到的数目，一个大城市的白领一年的总收入，它可以买一辆国产的中档轿车，可以在乡间盖座一座学校，而在这里，只能买一个平方。以一套房子来计算，总价在80000万元以上。

　　"拥有10亿家产，对于中国人来说，已经很有钱了，但他会花一亿现金去汤臣一品买一套房子住吗？"几乎所有的被访者都说"不会"。至于白领阶层及普通市民，更只会把它当作一道遥不可及的风景来观赏而已。

　　汤臣一品在其楼书上是这样写的："只献给巅峰世界的杰出人物"。 汤臣集团高层也公开表示："我们的客户是几十亿元甚至上百亿元这样的超级富豪"，是财富杂志排行榜上赫赫有名的人物，并强调汤臣一品是"古董"，是"稀缺资源"。

　　6月14日下午，本报记者前往汤臣一品查访，离接待厅还有20多米远，一名保安即冒雨跑出来拦下记者予以询问，记者以客户的身份提出看房，对方称须预约。通过对讲机联系后，一名女工作人员撑着伞从接待厅里出来，送来一张"接待预约单"，称填好单子上的内容后可传真给公司，获批后方可安排时间看房。

　　印刷考究的预约单上列有"中英文姓名"、"手提"、"国籍"、"公司名称"、"职位"、"注册资本"、"车牌号码"等内容。凭记者的经济实力，能获准看房的可能性几乎为零。

　　单看楼盘设计及外在装修等，与人们心目中的"至尊"出入甚大。但凭其毗邻东方明珠，与外滩隔江相望的地理位置来说，也就具备了"稀缺性"。这也正是汤臣一品以天价面目示人的最大资本。此外，据曾有幸入内看房的人士介绍，其装修很有"内涵"。

　　但与之毗邻的一些房产项目，其地理位置并没有多大区别，凭肉眼看，其外在装修比汤臣一品有过之而无不及，但售价却仅为汤臣的一半。比如，盛大金磐花园项目，售楼小姐介绍，其价格6万元/每平方，并称盛大金磐花园"已快卖完"。而汤臣一品共有181套，至今仅卖出3套房子。

　　6月13日，本报记者拨打汤臣集团总经理徐彬的手机，发现其手机已设置了留言功能，记者留言后也一直没有得到回应。汤臣集团一名中层介绍说，事发后董事局即发文要求所有员工就公司情况"禁声"，并指定办公室的相关人作为公司的新闻发言人，负责与媒体打交道。拨通办公室的电话后，对方说"以6月7日集团发出的公告为准，没有新的内容，""检查结果出来后再说吧"。

　　至今，汤臣高层对此的公开回应仅为汤臣集团主席徐枫于6月7日在伦敦所说："汤臣做的是合法生意，不怕调查。"并称，作为市场经济，政府主管部门不可能随便强行要求汤臣一品降价。

　　近几年来，国家先后出台了系列调控政策，高价豪宅纷纷适时降价，改善销售业绩。然而，任市场风云突变，汤臣一品却一直不为所动，不惜坚守"不跌神话"。

　　说法：汤臣之投入与回报

　　上海房地局对汤臣一品的调查主要涉及三个方面，即是否存在"价格虚高，捂盘惜售，虚假销售"的问题。

　　关于"天价"及"捂盘"问题，汤臣集团在回应公告中称，其售价在推出市场前经过了相关部门的批准。该项目自推向市场始，就是一个价，完全是市场行为，不"捂"也不"惜"。徐枫在回应中，则强调这是市场行为，不适应人为压降。

　　针对外界传言其销售程序作假，内部人士操纵销售行为的传言，汤臣在公告中强调"均按正常程序处理，并已跟有关政府当局正式登记"，称至今售出的三套房子为三位不同买家所购，买家及实益拥有人均非公司人员，亦与公司没有关联连。

　　关于"签约三套，撤销三套，撤销率列全市所有在售楼盘前列"的现象，汤臣解释说：至今"汤臣一品"已经成功进行了三个单位的销售，总售价约为2.84亿元，公司共收到2.27亿元作为按金，余款将于完成销售时或之前支付；而2006年8月6日，一位单一买家签署了三项定金协议购买三套房子，但未能在规定期限内签署预售合同，于是该三项协议于2006年8月21日自动取消。

　　成交三套，撤销了三套，由于其基数小，撤销率当然就高。针对汤臣的这个公开解释，上海房产界的一些人士认为是"讲得过去"的，但该项目有没有违规行为，还得看房地部门调查的结果。

　　"房子建起来的目的是卖出去，你卖不出去，作什么用？"这是市民对汤臣普遍不解的地方。2006年8月，徐枫也曾对媒体说过"汤臣一品卖不掉我心里也不踏实。"但现实中，汤臣依然不愿屈尊降价。

　　有人猜测，汤臣应该有过动摇，但最终骑虎难下。

　　上海富阳（中国）控股研发处房产市场专业研究人员罗仁杰分析说，相较其他楼盘，汤臣一品确实是一个极端的案例，采取了一种特殊的销售方式。他认为，汤臣一品没有降价的可能性，它看准的是将来的消费能力。

　　之前，汤臣集团主席徐枫曾对外界"叫苦"："我们前后在浦东投下20亿美元，还没有从浦东赚走什么大钱。整个浦东的投资，一直到去年才汇出1亿多人民币到香港……"汤臣执行董事汤珈铖也寄望"汤臣一品"能成为获利项目。

　　作为浦东开发的先行者之一，事实上，汤臣集团2006年的宣传资料显示，汤臣集团在上海的投资项目不少于20个，在浦东的项目就不少于16个之多，除汤臣一品外，另有汤臣金融中心、汤臣高尔夫、汤臣中心等项目，销售业绩明显。在资金方面，汤臣在上海是零负债。

　　对汤臣的"叫苦"，上海社会科学院房地产研究中心常务理事、副研究员顾顺发不以为然，称汤臣在上海早就收获了相应回报。他说，在汤臣一品之后，汤臣集团在上海已经没有其他项目，不存在资金压力。假如有资金压力，不用说，对方都会想办法出手周转。

　　撇开其他项目不说，单以汤臣一品来计算，汤臣公司的获利空间也大得吓人。

　　汤臣于1995年获得这块土地时，楼面地价为485美元/平方米，土地使用权转让金总计5820万美元。细算下来，其11-12万元/平米的房价，是此前楼板地价的26倍。有人还通过计算得出这样的结果：卖掉"汤臣一品"，再造一幢金茂大厦和环球金融中心都绰绰有余。

　　顾顺发认为，即使所有建筑材料全部取自顶极，汤臣一品的成本价格也决不会超过3万元/平方米。由此产生的巨额利润，才是业内质疑声不断的根源。（潇湘晨报）