建设部发布买房警示 提醒小产权房风险惊人(图)

小产权房占用的是集体土地

　　小产权项目属于非法开发项目

　　价格便宜、手续简单，还不用缴纳任何税费，小产权房俨然成了香饽饽，甚至有不少人还把它当作一个房产投资的新渠道。

　　乍眼看上去，似乎小产权比大产权房划算多了，可事实不是这样，我们都知道，大产权房是从正规渠道购买的商品房，要和开发商签订购房合同，到国土房管部门备案，最后能领到土地使用证和房产证，这就是大产权房；而小产权房，往往是一些乡、村在农村集体土地上来开发的房子，它没有产权，因为它没有向国家缴纳土地出让金等税费，更没有国家的土地使用证和预售许可证，这类房子实际上并没有真正的产权。

　　大产权小产权，一字之差，天壤之别。

　　2001年，石双月家位于北京市区的几间平房即将拆迁，全家决定再购买一套住宅，在经过反复比较之后，位于北京市房山区良乡镇太平庄村的紫金苑小区引起了他的注意。

　　紫金苑小区业主石双月：“当时在城里买房肯定不够，没办法，说的郊区便宜点，我们也看了几个地方，到这以后呢看了他的格局还行。”

　　不仅价格低，当时紫金苑小区打出的销售广告中还承诺给购房者办理北京户口，办理北京市产权证，提供银行按揭等各种优惠政策。

　　记者：“房款全缴吗？”

　　石双月：“房款不是全缴，当时是缴三分之一就可以了，我的总房价是17万多，他说你缴6万左右就可以了，我刚开始先给他谈定了以后，他先让我缴个一千块钱的定金，完了第二天再去什么时候，这个签合同的时候，又等于又要了一个6万。”

　　记者：“答应你什么时候给你办房产证？”

　　石双月：“他说很快。“

　　和石双月一样，楮志超也是在2001年入住的紫金苑小区，当时开发商不但答应能帮他们办理银行商业贷款，而且承诺一年之内可以办好房产证；然而两年过去了，产权证却始终没有等到。

　　紫金苑小区业主楮志超：“就是03年初，我就一直没有等到房产证，家里人就去问这个事，说房产证什么时候能拿到？然后说很快了，正在办理过程当中，然后我说住了这么久没有办下来是不是办不下来了。”

　　由于房产证迟迟没有办下来，办理银行按揭贷款也没有了下文，拿不到银行的首付发票凭证，很多业主的单位住房公积金就没法正常提取了，记者在采访中还发现，开发商在收取了业主的部分房款以后，所开具的凭证仅仅就是这几张盖着“太平庄村农工商经济联合社”大印的简陋的收据。

　　紫金苑小区业主亢留臣：“缴给他以后根本没有发票，我说我到饭店吃饭花50块钱，我给人家要发票人家还得给我发票，我那么大产业，你说十几万二十几万，我给你连个发票都没有，你给我弄个收据这个我想应该不合理的，这个我本身接受不了。”

　　由于房产证没有到手，紫金苑小区的业主们一直没有缴清余款，尽管开发商也屡屡在小区里张贴催款通知，但是一直没有得到业主的理会，转眼到了2006年底，紫金苑小区的19户业主突然接到房山区法院的传票，原来，太平庄村农工商经济联合社以拖欠房款为由把业主告上了法院，并且要求人民法院确认原被告2001年签定的《房屋买卖合同》无效，并且请求法院判决被告立即退还原告房屋。

　　楮志超：“说因为我欠他的钱，所以要求我退房，那我把所有的钱缴齐了也可以，我说那房产证呢，他说那房产证没有，我说我买房子我交钱可以呀，我说消费主要是买的一个保险，你最起码给我一个证明吧，这证明我买了这房子是我的，他说那没有。”

　　那么，开发商到底有什么理由确认当初的《房屋买卖合同》无效呢？原来在2004年，北京市房山区国土资源和房屋管理局在治理整顿土地市场工作中，就发现紫金苑小区报批的《国家建设用地批准书》存在超越批准权限的问题，决定撤消该小区部分国有土地使用权证书，而开发商却一直在隐瞒这个事实。

　　记者：“所有权还不属于国家承认的土地？”

　　房山区人民法院法官赵洪波：“对。”

　　曾多次接受石双月等业主咨询的刘桂林律师也告诉记者，紫金苑小区在建设和销售过程中一直没有土地使用权证和销售许可证属于违规开发。

　　东方律师事物所律师刘桂林：“那么这样的项目就属于非法开发项目，所说的也就是小产权项目。”

　　刘桂林律师介绍说，购买非法开发的项目或者是没有取得合法所有权的项目，风险很大，从紫金苑小区的情况来看，一旦法院认定合同无效，那么业主就会遭受很大的损失。

　　刘桂林：“非法开发的项目，一旦遇到国家拆迁的项目，这种非法的项目，没有产权证的项目，一般情况下是不予补偿的。”

　　由于担心自己的房子会被法院判回给开发商，石双月和部分业主还是在没有拿到房产证的情况下把房款余额交到了太平庄村农工商经济联合社，并且希望能签一个类似产权证明的协议。

　　业主：“给个证明什么的？”

　　村财会师：“证明也没有。”

　　业主：“有个证明好点，给领导说一声，我已经在这六七年呢，六七年这中间不少了，好几万呢，那我白缴。”

　　村财会师：“白缴可不咋了呗。”

　　业主：“我也没钱再买房子。”

　　村财会师：“房主是谁？”

　　业主：“刘淑芬，假如说我们要把房款把余款都缴了，能不能给我们签一个协议。”

　　村财会师：“没有。”

　　业主：“一点变化就都没有，就是你们产权不能办，写个证明。”

　　村财会师：“办不了。”

　　赵法官告诉记者，近几年像这样因为小产权引起的纠纷在房山越来越多，不少小产权住宅手续不齐备就开始预售，而购房者往往并不知情，因此在小产权住宅的销售过程中隐藏着不小的风险。

　　赵洪波：“但是他宣传不说，宣传可能说北京市大产权，销售的时候一定是违规的。”

　　小产权就是没产权

　　石双月本想买套便宜点的房子，没想到最后却掉到了一个陷进里，为什么像他这样的业主即使交了钱也拿不到产权证明呢？根源就在于小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，小产权就是没产权。

　　房山区青龙湖镇的青龙头村，在村口记者看到有一大片空地，地面上到处是散乱的砖头瓦砾，有的地方还能看到残留的墙基，空地边上立着数十栋没有完全竣工的二层小楼，待用的沙子石子堆在旁边，但外墙上却被刷上了醒目的“拆”字。

　　在这里，记者见到了一位姓江先生，他告诉记者，这里是房山区青龙湖别墅，前不久被拆掉了一批，剩下的也都被没收了。而他买的别墅就包括在其中。

　　江先生：“当时没想到，早知道就不买了，受的打击很大。”

　　江先生在房山区某机关工作，去年的5月份，当得知这里正在建别墅出售这一消息，他和家人立刻赶过来了解情况，别墅有个好听的名字叫千湖庭院，售楼人员的热情介绍让江先生对在这里居住满怀憧憬。

　　江先生：“看规划图觉得非常好，而且这个地方环境很好，准备从这买一套养老。”

　　除了环境好，每平米3500元的价位也令江先生十分动心。

　　江先生：“当时价位已经上升了，我们一看还是别墅，觉得比较值，所以就定了。”

　　2006年5月25日，江先生把筹借的70多万元购房款交到了售楼处，并与青龙头村村委会签订了购房协议，协议书标明，乙方已明确知道所购买的房产是甲方建设的村民二层住宅，并非商品房，该房屋设计使用年限70年，为农村乡镇产权形式，对于这一点，江先生知道，这就是平时大家说的小产权，但当时他并不觉得小产权会有什么问题。

　　江先生：“我们觉得小产权也无所谓，因为房山小产权房子很多，以前从来没有这种事，所以没有在意。”

　　然而就在江先生看房、签署购房协议的同时，北京市国土资源局却接到了一个特别的任务。

　　国土资源局执法人员：“从市国土局来说是06年的5月下旬接到了国土资源部执法宣传局转来的反映，像这个问题，我们及时现场进行了调查，从我们这个部门调查的情况来看，它违反了《中华人民共和国土地法》第76条的规定，属于非法占地的行为。”

　　与此同时，北京市规委也通过卫星遥感图发现这些别墅均未向规划部门报批，经执法人员调查后确认，青龙头别墅属于违法建设。

　　国土资源局执法人员：“这个案件不光涉及土地违法占地的问题，还包括违法设计、建设，包括工商方面的各种问题，都包括，所以组成各个部门组成的联合调查组联合调查。”

　　就在各部门对青龙湖别墅调查执法的时候，江先生还在满怀期待地等着别墅的按时完工，但是后来他发现，这别墅建得很不顺利，对于能否如期入住开始担心起来，而最终的结果也确实印证了他的担心。

　　江先生：“去年建建停停的闹了好几次，想还是能建起来，建是建起来了，后来又都拆了。”

　　2007年3月27日，多辆工程车开进房山区青龙头村的别墅群，机械轰鸣声中，一幢幢崭新的别墅陆续倒下，房山区青龙湖144栋违法别墅被拆除85栋，其余被没收，另有3名涉案人员被羁押。

　　别墅拆除后，曾经热热闹闹的售楼接待中心挂上了处理青龙头违法建设项目接待站的牌子，看着购房协议书上交房日期，江先生知道，这一天是永远都无法来到了，他现在只希望能够早日顺利地拿到退房款，对于买房他再也不奢求了。

　　江先生：“把钱投在这一年，再想去别处买房也不可能了。”

　　小产权处于监督和管理上的盲区，相关部门应抓紧立法，加以解决

　　江先生的别墅梦，就这样变成了一堆瓦砾。有机构对北京市400多个在售楼盘做过统计，目前小产权楼盘约占市场总量的18%。这么大一块市场，却充满了隐患，有关部门有没有进行监管？这么多的小产权房又是怎么出现在房地产市场上的？

　　据记者调查了解，目前北京通州区六环以外开发的楼盘大部分都是小产权房，这其中一半以上都通过各种渠道销售给了购房者。

　　祥和乐园是张湾镇马营村开发的小产权楼盘，马营村委会主任冯国祥告诉记者，其实小产权房早在上世纪90年代就已经兴起，而近两年之所以发展很快，与旧城改造、合村并镇密切相关。

　　冯国祥：“当时要合村，像我们这小村能腾出100多亩地来，大村有的能腾出一两千亩地来。”

　　在土地腾出来之后，几乎所有的村庄都搞起了二次开发，开发的楼盘除了满足本村村民居住外，其余的全部对外出售，马营村开发的祥和乐园外售部分就占了整个楼盘的四分之三。

　　冯国祥：“当时也赶上社会一个好形势，城里的房紧着涨价，我们当时给老百姓的房分完以后，剩下一部分就往外卖了，当时我们定的是一千八。”

　　和张湾镇马营村的祥和乐园一样，北京市各个郊区的小产权住宅大多是通过这样的流程建起来的，村委会或乡镇政府以旧村改造、新农村建设等名义，通过自行建设或者与房地产公司合作，对存量宅基地或集体建设用地进行开发，在楼盘建成后聘请代理公司或自己成立销售部对外进行销售，而按有关规定，小产权房只允许村民自住，不允许销售给本村以外的人。

　　秦兵：“把村里的平屋铲了，盖起了楼房，有一半给村民，另外一半是大规模地直接销售给市民，这个时候就是不合法的了。”

　　但是因为不用交纳土地出让金和各种税费，小产权住宅的成本往往十分低廉，“小产权房”的主导者——村或镇对外销售可获超额利益，合作开发商也可按比例分成；而与此同时，购房者也能以低于同类商品房一倍的价格买到需要的住房，多方利益的共同驱使，导致了小产权房销售不断升温。

　　秦兵：“五百元一平方米成本建造的房屋我可以卖到两千五甚至三千，那么我作为一个市民我一百万元钱在城市可能只会买五十平方米或者六十平方米，但是我到那个地方，可以买上千平方米，所以对于市民来说，也非常合算。”

　　除此之外，执法监管方面有漏洞以及相关法律法规不完善也使得这种不合法的交易能够持续下去。

　　“以村为单位的销售主体，我们的城市管理部门很难管理它，村单位具有天然的主体合法性，很难干涉它，就是干涉它的主体合法性，再一个从买方来说，就是业主来说，我们没有专门的法律制裁购买不合法的房屋，所以你也关不着它，买卖双方作为主体来说都没法进行处罚，所以这个买卖行为非常容易达成。”

　　在张家湾镇的一个小产权楼盘记者看到，售楼处大门紧闭，据说是房子已经销售一空，但仍然不时有人前来想进去咨询，他们看上的是这里的低房价，至于产权大小则无所谓。

　　购房者：“便宜，带产权的买不起.通县都六千多了,这个两三千，可不就到这来买嘛。”

　　购房者：“什么大产权小产权我不管，老百姓我得有房子住，顾不了那么多了。”

　　正是图便宜，所以买房者对小产权是否证照齐全，甚至是否违规建设都不知道，别墅被拆的江先生就付出了巨大的代价，尽管如此，购房者对于价格低廉的小产权房还是趋之若鹜，对于这一现状，中国房地产中介行业协会会长陈同顺感到十分担忧。

　　中国房地产中介行业协会会长陈同顺：“起码这种行为存在着潜在的隐患，没有矛盾，没有爆发可能没事，一旦爆发了就是纠纷，波及的面大了，就是一个事情，它会产生很不好的社会影响。”

　　目前小产权在整个房地产市场中所占的份额越来越多，但在监督和管理上却处于盲区，陈同顺认为，应该完善针对小产权开发销售的监管制度，从源头控制和防范小产权所带来的众多风险。

　　陈同顺：“我想正因为它是属于国有土地行政主管机关管辖之外的一种现象，我觉得这个问题，源头恐怕是国家的相关部门也好，是相关的制度也好，应该针对这种现象抓紧立法，加以解决。”

　　半小时观察

　　从小产权房的开发过程，我们看到这样一个怪圈：某些村镇借改造之机拿到低价的集体土地，在上面开发对外销售的小产权房，卖给购房者，而一旦出现问题，所有的责任由购房者承担。这就相当于你在商场买了件假货，最后处理的结果却告诉你，谁叫你买的假货，活该。

　　看起来，购房者买了小产权房吃亏上当，似乎是一个愿打一个愿挨的事。但我们知道，小产权房之所以便宜就因为它是违规开发，省掉了很大一部分土地成本。可既然违规那它为什么还能在房地产市场上打着低价的旗号，大打广告，大卖特卖？而一旦发现违规，为什么成本要由购房者来承担？这些模糊地带，显然也正是有关部门监管当中的漏洞。

　　消费者图便宜天经地义，但市场上卖的不管多便宜也不能是有问题的商品。

　　记者：郎丽娜 高建国

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