北京酒仙桥危改推进不可逆转 关键明确政府角色

　　焦点：产权

　　显然，酒仙桥的危改之困，很大程度上源于复杂的物业形态，而这与居住于此的老一代工人的生存变迁有着历史性的联系。

　　酒仙桥六街坊11号楼的刘玉英，今年60岁，从参加工作起，就在718厂工作，他老伴则在738厂。这些“7”字头的工厂原来都属军工企业，随着改革开放，以及产业结构调整，这些企业渐渐衰落了。最终，原酒仙桥地区的各个军工厂重组合并，成为今天的北京电子控股有限责任公司的一部分。

　　刘玉英家在这幢楼里的一层占了两间房，和另外两家共用一间厨房，不到两平米的厕所也是共用的。“过些日子上厕所就得打伞了，”老人家指指天棚，“那儿，往下漏。”

　　刘玉英介绍说，从1975年入住起，她家只有一间房，后来有了儿女，便向工厂申请又调配了一间。“那时候没有自己的房子那么一说，谁家多增了一口人，就向单位申请调整。”

　　11街坊7号楼的田栓柱对邻居们说，“现在的年轻人，领了工资就存银行，为什么？因为他们要买房子，要看病，要养孩子，要养老。我们那时候没有后顾之忧，因为我们把这些钱‘存’到企业了，企业给我们房子，管我们看病，管我们养老。改革了，让一部分人下岗，为了顾全大局，我们也同意了。现在，我们‘存’了三四十年的钱，你不能拿着我的‘存款’不给我。”

　　针对历史遗留下来的复杂物业关系，酒仙桥危改项目从立项起就明确了其“房改带危改”的性质。但有的居民却说：“我们只看到了‘危改’内容，就是要拆房；但没看到任何‘房改’内容，这怎么能叫‘房改带危改’呢？”

　　他们得到的解释是：房改在危改中体现，即在新房中与原居住面积相等的部分居民只需掏建造成本价，价格为1560元/平米外加夫妻双方工龄等福利浮动，增加面积另按回迁安置中的各项标准进行，并拥有回迁房的经济适用房产权。

　　统计资料显示，此次危改地区所涉5400余户居民，共有4700余户是没有房屋产权但长年租住原单位公房的住户，707户为已经购买产权的居民。但无论是租住公房户，还是已购产权户，都无法接受这种对“房改”的解释。

　　“开发商老跟我们说这1560元买的新房，这怎么能是新房子呢？这相当于我们用1560块买下了旧房子面积，然后换回了回迁房中的等同面积。”居民代表孙广聚说，“不然的话，我怎么可能有资格和他谈判呢？可是，这破房子值1560吗？”

　　这些建于上世纪50年代的房子，年久失修，管道朽坏。按照北京市有关规定，若实行房改，此类职工住房的售价除去工龄等优惠以外，还要加上每年2%的折旧，建筑年限以30年为上限。按夫妻双方工龄总和为50年计，职工只需花约396元/平米即可获得旧房产权。

　　而产权住户则认为，拆迁补偿的所有方案中，都没有对有产权房屋做出区别于租住房屋的规定。六街坊居民高天江说：“去年的时候，规定把我们叫做‘已购公房’，现在又叫做‘成套住房’，就是不明说我们的产权问题，也不为我们制订单独的标准。”高天江的住房是全六街坊条件最好的，在一片破旧木窗中间，一眼便可见他家雪白的塑钢窗。

　　“我住这样的房子，都不反对危改拆迁，你觉得谁还会反对？”高天江说，“如果单就危改拆迁投票，100%赞同我不敢保证，95%我还是可以保证的。但是，现在的方案没有一条体现了我的产权的价值，我怎么可能同意？”

　　各有各的诉求，开发商又不愿意分别制定标准，那么为什么不能先房改，再危改？居民代表们说，每次协商这都是第一条建议，但无法达到共识。原因极其简单，早在2006年9月，几乎与危改项目正式启动同时，朝阳区政府就下发了“在危改范围停止进行房改售房”的通知。

　　朝阳区政府危旧房屋改造办公室一位工作人员解释说：这些房屋的产权本来就不属于职工个人，而属于企业。企业为了减轻危改成本，为了回迁居民可以买到便宜房子，已经“放弃”了这些房屋的产权，因此不再存在买卖产权的问题。“你跟谁买？得跟企业买吧？但是企业不要了，你向谁买？”至于危改项目之前为什么也没有进行房改，这位工作人员的解释是：这些房屋太破旧了，将产权卖给职工，企业将不再承担修缮责任，而仅靠职工个人的能力无法完成修缮工作，这对职工也是很不公平的。但是，就产权“放弃”之后究竟给了谁的问题，这位工作人员只是说，给了“回迁区”。

　　开发行为，还是政府行为

　　“酒仙桥危改是一项政府工程，由北京电控阳光房地产开发有限公司具体实施”。这是对酒仙桥危改的定义。据报道，在6月12日的记者见面会上，政府方面仍然强调：酒仙桥危改，是政府工程，不是商业开发。

　　可能事实并不如此简单。

　　酒仙桥街道办事处一直是政府、企业和居民矛盾集中的暴风眼。一位工作人员坦承，目前酒仙桥危改的局面，使街道办事处十分被动，“我们只是政府的派出机构，不能代表政府，无权制订政策，甚至也无权解释政策；我们也不是危改的实施单位，不能制订补偿方案。我们什么也决定不了，惟一能做的就是尽量搭建好沟通的平台。但最后谈得怎么样，我们也无法控制。”

　　电控阳光同样处于为难的境地。作为房地产开发商，不盈利的生意肯定不会做。

　　早在2005年9月《酒仙桥社区报》的“危改专版”上，就曾介绍说，此次拆迁土地面积中，将有9.8万平方米用于入市交易。

　　在广西阳光股份有限公司（电控阳光的控股母公司）2005年度报告上，也这样写道：“北京电控阳光房地产开发有限公司(简称‘电控公司’)负责北京酒仙桥危改项目的一级开发，即是把本项目用地上的居民动迁完毕(居民可以按照政策选择回迁补偿或货币补偿)，再实现地块的平整后，将总规划中回迁房以外的商品房部分推入土地市场按照招拍挂的方式进行出让。本项目的主要收益是回迁居民交纳的回迁款和土地招拍挂所取得的拆迁补偿费。”广西阳光和北京电控将分别持有其85%及15%的股权。

　　但该公司总经理孔令国曾对媒体表示：对于居民的许多问题，如认为危改区内经济适用房的价格是每平米3850元过高；希望危改区内代征土地以及市政基础设施建设工程能够由政府财政负担，“这样的问题，我只能向政府反映，我说了不算啊”。

　　而对于在回迁面积的规划，也是早已由经北京市发改委、建委、国土资源局等部门审定的——在全部规划建筑面积中，用于回迁及配套规划面积占实际改造规划面积的69％，入市交易的经营性建筑的规划面积占31％。在这种情况下，电控阳光委屈地在记者见面会上表示：开发商不能再让步，这个项目公司最高利润仅占投资总额的8%。

　　那么，政府做什么？各方面的回答一致：政府出政策，如对居民回迁的住宅建设用地减免21项税费等。

　　矛盾由此产生。酒仙桥拆迁住宅面积达84万余平方米，而规划用于回迁的面积只有58万多，其中还包括了14多万平方米的各类配套设施，实际用于居住的只有43万余平米。有居民算了一笔账，如果全部拆迁居民都选择回迁，平均每户只能得80平方米，这尚且只是高层居民楼的建筑面积。而如果居民选择外迁，又不能按照土地开发补偿标准获得相应补偿。

　　“基础补偿加上各种奖励算上，每平米只有6000多元，”一位有外迁意向的居民说，“但酒仙桥现在的房价可不止这个，二手房都7000多呢。”据此，他在所发放材料上写了这样的话：“这种形式就是房价补偿低、少给房多收钱的形式。电子城和万红里（同属酒仙桥地区早些年进行危改的项目）没有这样的好政策，为什么居民得到的实惠比我们多？（我们）为什么不能实行开发带危改？”

　　“酒仙桥危改的问题首先是定位错误。”著名维权律师苏向祥这样总结道：不能因为危改拆迁是政府批准的，就坚持咬定是政府行为，不是开发行为，因为从来就没有不经政府批准的拆迁行为。事实上，开发商的介入就意味着开发成分的存在，同时，土地招拍挂的程序设计也可以证明其开发性质。“8%的利润仍是很高的利润，如果真是解危济困的政府行为，1%的利润都不允许。”

　　苏向祥认为，酒仙桥危改集中体现了近些年土地开发和危改拆迁中的所有重要问题。一方面，是政府希望为民众办好事，另一方面，政府又希望借助开发商之手一揽子解决土地开发、拆迁补偿、住房保障、职工福利等问题，这导致各种法律关系纠缠在一起，权利、责任和义务无法明确区分。

　　他还提醒说，拆迁问题只是危改过程中的第一步，之后还面临着回迁房屋质量、楼间距、绿地面积、朝向、楼房底商租售以及是否与目前开发商所提供的方案一致等一连串问题。而政府角色的明确将起到关键作用。

　　“让政府回归监管者，让开发商回归市场。”苏向祥认为这是惟一的解决办法，“否则，这次危改将既损害居民利益，又损害开发商利益，同时政府失掉民心。本来是民心工程，结果却没有赢家。”