猎德村的改造很可能将成为广州诸多城中村谢幕的开始
新快报记者 林波
菜盘大小的“核”字涂写在“统一巷”巷口的灰砖墙上，颜色猩红而刺眼。在广州市天河区猎德村，类似的拆迁勘测标记近期悄然增多———作为广州城中村全面改造工程首推的重点项目，已进入方案实施阶段。
近10年来，围绕城中村引发的话题及争论此起彼伏。在广州，高速推进的城市化进程使得城中村问题尤为突出，成为一个难治的“心病”，但谁也不敢触碰。而今年，大规模改造的序幕终于被拉开。
根据计划，猎德村将在10月全拆重建。在众多城中村里。猎德独特的地理位置和人文风貌使其成为一个标杆，不论结果如何，它的改造都具有示范意义。
现实是,除通常拆迁所能碰到的问题以外，城中村改造这一巨大变革还牵涉户籍、养老、医疗、就业及土地管理体制等系列问题，也是这项浩大工程必须面对的。消息公布后，正如一位猎德村民对记者所言，“全市几百万生活在城中村的人，都在盯着我们。”
最后的龙舟？
“这也许是拆迁前的最后一次龙舟赛了，不知道以后还有没有。”今年75岁的梁光耀说，他从小到大年年看赛龙舟，而猎德人搬迁后，几百年的老传统或许难以延续。
猎德是典型的岭南水乡，有800年的历史，赛龙舟、舞醒狮、唱粤曲是村里的传统风俗。6月19日，端午节，猎德涌举行的龙舟探亲异常热闹。梁光耀表示，通常端午节只有几十艘龙船出动，但当天的龙舟达上百艘。还有不少从黄埔、珠村、石牌赶来的远乡近邻。猎德桥上，挂着“热烈欢迎各村飞龙莅临”的横幅，每来一艘龙舟，就听见一阵迎客的爆竹声响。
村里老人说，连续几日上午，猎德涌边的爆竹声就没停过，涌内龙舟更创下历年之最。“之所以出动如此多的龙船，是因为担心以后没机会划了。”
据了解，广州今年将启动猎德、冼村、谭村、康乐和杨箕五个“城中村”的全面改造，猎德村则是市区内启动项目。其位于珠江新城的核心区域，离广州的新城市中轴线不足200米，占地3.2平方公里。
目前，已有租户搬离猎德，而下一个将是冼村。
“几乎天天都要开会，每次都要争红脸。”梁光耀告诉记者，研究拆迁补偿方案当前是所有村民的头等大事。近半个月来，该村的村民频繁被召集到宗祠里，讨论《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》，如果方案得到全体村民的认可，那么珠江新城也将因此抹掉最后一块不协调的色彩，成为拥有完整形象的CBD。
据统计，目前广州老八区就有138个城中村，由于容积率过高，改造需耗费大量资金，大部分城中村的改造至今未有实质性进展，每个村需动用的改造资金都高达50亿—60亿元，“光是改造一个村的消防通道就要8亿元。”一位业内人士说。
天河区表示，加快猎德、冼村等城中村改造进程有利于改善珠江新城面临的交通困扰，改变中央商务区面貌，培育现代服务业氛围，优化中央商务区投资环境。
“事情在顺利推进，河涌和风俗将被保护。”区政府一负责人上周告诉记者，整个改造计划预计2009年重建完毕，到2010年原猎德村民全部安置完毕过新年。整个改造约需要30多亿元资金，拟采取政府不投钱，通过土地拍卖等运作方式筹集资金完成。其中，村西70多万平方米的土地拆除将作为商业用途。
这里有城市里另一种低成本的生活。
“替历史还债”
猎德村全拆重建的消息传出，社会反应强烈。有关负责人表示，珠江新城已寸土寸金，不比辽宁棚户区的改造，猎德改造资金筹集难度并不大。但也有开发商认为，城中村改造至少有三大瓶颈有待解决———产权、拆迁、规划。此外，人文古迹、历史风俗等软环境的保存也是个难题。
“CBD就一定都是高楼林立吗？没有本土的文化、个性、色彩吗？”广州一位不愿透露姓名的专家接受《羊城晚报》采访时激动地说：“看到消息，我很悲哀。猎德村不应全部铲平、消灭！而应该是更新，保持原有文化。”
但更多的人认为，保持猎德的人文景观，与发展总部经济并不矛盾，完全可以实现和谐统一。“猎德村必须改造，但不是消灭，有关部门必须慎重考虑对历史文化的尊重。”
事实上，作为广州城中村的典型代表，猎德早在1994年公布珠江新城规划的时候就已经“搬走”。公开资料显示，1994年6月广州市公布规划建设珠江新城，猎德村全部农田被国家征用。利用征地补偿款，村里兴建了“美居中心”，成为村集体经济发展的重要支柱。此后，随着利雅湾、高德中心大厦等项目的启动，原住民陆续洗脚上岸，成为“包租公”、“包租婆”。
1997年，天河区开始撤村改制。但直到2002年11月，区政府才同意猎德村撤村改制，成立猎德经济开发有限公司。数年间，周边城市化进程加快，猎德村成为名副其实的城中村。
很长一段时间里，“脏、乱、差”、治安混乱、藏污纳垢是城中村的代名词。同时，这里也是社会底层及外来人口赖以栖身的地方。
计划改造的冼村、谭村、康乐和杨箕也是如此。中国社科院城市发展与环境研究中心某专家表示，“规划赶不上变化，城中村历史包袱和遗留问题不少。”高楼林立的闹市中留下这些小块小块的城中村，是因为在改革开放后猛然加速的工业化与城市化中，他们的土地被大部分甚至全部征用，“只剩下宅基地非常麻烦，而现在改造是在替历史还债。”
在天河核心区，石牌村也是典型———这个有七百多年历史的老村子，被征完了所有土地。从1990年代中期开始，村民们竞相在宅基地上玩魔术般盖起出租屋。据统计，在其0.6平方公里土地上，密密麻麻盖了3656栋房子，楼与楼之间从二楼起就几乎贴在一起。这些“贴面楼”、“接吻楼”，使得街道“暗无天日”。整个村子不余一点空地，最小的一块宅基地只有8平方米，却也盖起了4层楼，创造出42平米的建筑面积。
大排档是城中村的代表场景之一。
开发商的算盘
“市长都来过几次了，现在大多数人愿意搬迁，就是安置和补偿问题还没完全落实。”6月20日上午，80岁的李阿婆对记者说。平常，她喜欢坐在东约大街1号猎德村委电工组的门口乘凉。这里有苍老的大叶榕，一旁“猎德街文化站”斑驳的墙上也被划上了拆迁标记。
据了解，《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》的原则基本上是“拆一补一”，村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限。即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。
村民如需增加安置面积，则要按3500元/平方米的价格购买；也可以选择放弃新增的安置面积，村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。如：某村民原证内基建面积不足二层、面积是150平方米，按方案可安置200平方米面积，其中150平方米是按“拆一补一”原则免费补偿，另外的50平方米，如想要则按3500元/平方米的价格购买，如不想要，村集体将按1000元/平方米补偿。
专家表示，作为CDB珠江新城的核心地区的猎德地块，对任何发展商而言，都是一种诱惑。但拆迁是一个难题，也是始终不敢轻易触碰的“雷区”，不少开发商为此“损手烂脚”。
从已公开的信息看，猎德村的改造似乎没有任何开发商介入的痕迹，但“没有开发商，哪来的钱启动拆迁安置？”一位知情人士说，是开发商的资金撬动了猎德村的改造。该人士表示，在猎德村的改造中，政府和开发商扮演的都是幕后的角色，政府给予一定的政策优惠，开发商给钱，村委则是做说服工作的主角。据介绍，猎德村西部可出让的地块在用地性质上目前还是宅基地，“政府给政策，直接把宅基地转成房地产开发用地，这样开发商才会有兴趣”。
而此前，政策层面上，宅基地入市的门槛已经消除———今年3月，广东省国土资源厅制定的一份文件明确规定，农民合法的宅基地可上市流转。
《中国房地产报》报道，有开发商表示，目前珠江新城核心区的可供应土地已经相当稀少，“35亿元买下70万平方米的土地，按300万平方米建筑面积算，楼面地价大概才1000多元/平方米左右。而珠江新城最近的商业地价已经飙升到了8000—9000元/平方米。”业内人士分析。单从地价成本看，“这笔生意很划算”，然而，没有政府的强势介入，城中村的改造时间便无法把握，“有一个村民不同意都不行。”
对于许多外来者而言,城中村是他们进入城市的第一个起点。
“中调”样本
“猎德村的原则性改造方案超过95%的村民都表态支持。因为毕竟这个方案村民受益较大，一方面整个村容村貌发生了根本性的变化，其次，村民的根本利益也得到了保障。”天河区有关负责人表示。
有人统计，现在广州城中村容纳着300万人口，约占广州总人口数的1/3—1/4，其中相当大一部分是外来人口。反对全拆全建者认为，城中村为大量外来工和低收入家庭提供了廉价住房。“如果全广州138条城中村都按照这种模式改造，那么大量的外来工和低收入家庭将无法在广州立足。”对此，有开发商公开表示，愿在城中村推广建设外来工公寓模式。
“不管是北京、上海还是深圳模式，只要政策在，不怕没钱来。”知情人士透露，由于旧城改造的特殊性和复杂性，广州市有关部门在“旧城改造是否应该引入开发商”问题上的态度时有反复。广州市曾长期禁止开发商参与旧城改造，去年以来，政府有关领导才开始明确表示，将有条件地引入开发商参与旧城改造。
为了配合旧城改造，广州市政府在去年首提“中调”概念，强调在开发新区、向四周拓展广州未来发展空间的同时也必须重视老城区作用，而“中调”的具体内容除包括老城区改造以外，还包括调整老城区产业结构和城中村改造。
广州市社会科学院研究员彭澎撰文表示，建国以来广州历经20多次行政区划调整，2000年和2005年的调整影响最大。但是，旧城区的完善优化、城中村的改造、城市中心区的调整（如新的CBD的构建等）都面临着发展滞后的问题。2006年，广州各界对东南西北“八字方针”有了一个反思的热潮，争论结果是提出了“中调”的思路。
“城中村改造成功与否，是衡量广州‘中调’的重要成分。”广东省政府发展研究中心一位学者透露。
彭澎认为，“中调”不是对“八字方针”的否定，而是在更高层次上的一个提升和补充，其实质是对中心城区进行全面优化完善。
据了解，目前猎德村内共有7000多户籍人口。还建有祠堂、庙宇32间，现存19间，其中龙母庙历史悠久，被列为广州市文物保护单位。在此生活了几十年的梁光耀说，这些“遗产”应享受到比猎德人更加优厚的待遇。
图片来源:CFP
《变形金刚2》送票！
