楼市明星“汤臣一品”的是是非非

　　“汤臣一品被查”事情仍在微妙地曲折前行，结果尚不得而知，其间的背景却多少让人回味

　　汤臣一品把成本价每平米4225元的楼盘卖到每平米均价11万元，毫无疑问地在挑战着人们对楼市的想象力

　　转眼三周过去，“汤臣一品被查”事件的当事双方也开始进入胶着期。

一边是建设部调查组紧锣密鼓的调查，另一边则是汤臣集团主席徐枫口中“汤臣并未违规”的信誓旦旦。

　　“汤臣一品被查”事情仍在微妙地曲折前行，结果尚不得而知，其间的背景却多少让人回味。

　　今年5月份，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨6.4%，楼市被认为开始回暖，开发商纷纷提高销售价格，比如上海西郊庄园的别墅就在单价4.5万至6万元每平方米的价格基础上又提高了5%。

　　这多少令“汤臣一品被查”事件的“标本意义”受到质疑。尽管如此，汤臣一品把成本价每平米4225元的楼盘卖到每平米均价11万元，毫无疑问地在挑战着人们对楼市的想象力。

　　被调查导致股票暴跌

　　6月6日早上9点，香港的刘先生接到股票经纪的电话，被告知内地一早出了条大新闻：汤臣一品被查。刘先生毫不犹豫地跟经纪说：“马上把我手上所有的汤臣集团的股票（0258.HK）全部卖掉！”

　　事实上，抛掉汤臣的股票对于刘先生而言，已经是迟早的事情。“即使最近H股市场相当火热，但是汤臣这两年业绩一直下滑，2006年年报出来以后，我就打算要抛掉手上的股票了。”

　　6月5日，上海市房屋土地资源管理局表示，汤臣集团旗下子公司在其楼盘汤臣一品销售过程中涉嫌价格虚高、捂盘惜售及虚拟交易自我炒作。汤臣一品于2005年10月开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时网上撤销定金合同3套，撤销率列全市所有在售楼盘前列。

　　刘先生抛售汤臣股票的当天下午，汤臣集团就停牌了，次日汤臣集团发布公告称公司并不知悉引发调查的原因及根据，且集团未曾违反任何相关法律及规定。

　　事实上，刘先生对于汤臣的悲观符合目前绝大部分人的想法。汤臣集团发布的2006年年报显示，由于汤臣一品销售不顺，外加土地增值税清算，集团业绩一落千丈，亏损5551万港元。而汤臣集团2005年营业额4.97亿港元，比2004年减少35.1%；经营利润为2.28亿港元，同比下跌48.6%。

　　作为近年来汤臣集团的主要获利项目，汤臣一品近两年来在上海非但没有取得集团曾经预期的业绩，反而成为了申城是非最多的楼盘，伴随着两年的宏观调控，开盘两年的汤臣一品的每套房子的销售都成为关注的热点。

　　开盘至今是非不断

　　2005年11月4日，就在原汤臣集团董事长汤君年去世一周年之际，汤臣一品对外发售，每平方米11万元的均价令人咋舌，更创出中国最贵公寓的记录。开盘之际，汤臣总经理徐彬甚至扬言11万元/平方米的单价依然便宜，“均价15万元/平方米才是合理的价钱。”

　　虽然此前楼市火热之时，沪上不乏单价四五万元/平方米的楼盘热销，然而2005年6月的宏观调控让下半年的房地产市场开始走向了下坡路。2005年12月9日，发改委、国家统计局的统计数据显示，当年11月份上海房屋销售价格环比下跌0.6%，自8月份以来连续4个月跌幅居全国之首。

　　此后，关于汤臣一品究竟能不能卖出去便成为了沪上瞩目的焦点，与此相伴的，则是汤臣方面一直咬牙坚称的“绝不降价”。

　　2006年11月9日，汤臣多次对外宣称的希望整体出售的计划落空，其为汤臣一品展开的全球公开招标形式出售物业计划宣布搁置，彼时，距汤臣一品开盘正好一年，卖出两套。此后，汤臣一品又曝出因涉嫌虚假销售接受了有关税务部门的稽查，被要求提供原始资料、相关报表，但这一消息遭到了汤臣集团的否认。

　　今年1月，土地增值税清算通知出台对汤臣一品无疑是雪上加霜。由于土地增值税采用累进税制的计算标准，房价和增值幅度越大，税收就越高，汤臣一品需要为此缴纳50.82亿元的土地增值税。

　　汤臣集团在去年的年报中也为此坦承，2006年业绩下降的主要原因是土地增值税清算通知的出台。汤臣集团为此拨备过往年度及回顾年度土地增值税约2.458亿港元。

　　巧合的是，在土地增值税清算开始实施的今年2月1日，汤臣一品以14.21万元/平方米的价格售出了第三套住宅，刷新了此前由它自己创下的13万元/平方米的中国住宅最贵单价记录。

　　售价高出土地成本26倍

　　事实上，与其说汤臣一品因为高房价而受到众多争议，不如说根本上是因为开发商的暴利，引起了社会的不满。

　　资料显示，汤臣一品所在的“陆家嘴金融贸易区X4-2地块”，由汤臣集团自上海富都世界有限公司手中获取。汤臣为这一地块总共付出7620万美元，约6亿元人民币的土地代价。按照汤臣一品14.2万平方米总建筑面积计算，汤臣一品的土地成本价应该是4225元／平方米，是现在出售均价11万元／平方米的3.8%。也就是说，汤臣一品的房价是此前的土地成本价的26倍。

　　在汤臣一品进行全球招标的时候，有分析师指出，以2005年汤臣集团1800万美元收购余下20%股权的代价计算，当时这一项目公司相关股权的合理估值已经达到约2.65亿港元，以此估计，即2005年汤臣一品项目的估值也仅约13亿港元。汤臣集团高层对此公开解释，整体汤臣一品包括地价及建筑成本实际上为30多亿元。但他同时也承认，除了D栋保留出租以外，如果A、B、C这3栋大楼销售完毕，汤臣集团约可套现高达80亿元。

　　由于目前房地产项目的成本绝大部分都不公开，本来就天价销售的汤臣一品在被挖出楼板价以及实际成本后，暴利更使其成为众矢之的，对于汤臣集团的收益产生了直接的影响。

　　既不违法也不违规？

　　由于汤臣一品的买家至今身份不明，坊间众多传言称其出售的三套住宅均有左右手游戏之嫌。

　　对于汤臣一品目前面临的调查，上海市政府新闻发言人近日公开表示，“此次本市有关房地产交易市场和交易秩序的专项整治行动重点在于，一是检查和处理房地产开发企业的捂盘惜售行为；二是依法查处房地产开发企业纵容雇佣销售人员和工作人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为；三是依法查处房地产开发企业无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等违法违规行为。”

　　据相关媒体报道，日前建设部调查组已抵达上海，并对汤臣一品涉嫌违规进行调查。报道称，建设部的相关领导6月7日与上海市房屋土地资源管理局有关人员开了一天的会议，讨论汤臣一品等3处楼盘存在违规嫌疑的问题。与此同时，6月8日，国土资源部副部长王世元在沪出席了上海市房屋土地资源局指挥（监测）中心成立揭牌仪式。

　　毫无疑问的是，上海的房地产销售的网上备案已经相对十分成熟，对于交易统计也十分详尽。在对于汤臣一品的调查中，即使能够查出其高撤销率，但是依然没有办法直接证明其有虚拟预定、捂盘惜售的动机。换句话说，以政府现行的法律法规来看，并没有给开发商楼盘定价具有任何约束。从这个角度来讲，汤臣一品的定价既不违法也不违规，所以其究竟将面临怎样的处罚尚不明朗。