深圳房价暴涨 地产商称利润率高到让其不好意思

2007年3月26日，深圳个人合作建房组织的发起者林立人欣喜地说，当日，深圳的个人合作建房者们成功购得两栋成品房，均价仅1623元／平米。这在全国尚属首例。庄煜／图

　　满城尽是炒房客？

　　看涨！看涨！深圳楼市从2006年的疯狂，演进到了今年上半年的颠狂。楼市飞涨的“深圳速度”似乎是对人类想象力的一种嘲弄。

　　新楼盘的销售不得不在酒店或是会展中心进行——只有这些地方，才能容纳下等候抽签的购房者。

过去常常只在彩票摇奖时出现的公证人员，现在则出没于各个售楼现场——他们的在场，多少能缓解人群对地产商的责难。

　　2006年底，观澜高尔夫推出160多套别墅，600多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套——或许不比卖白菜更慢。眼看可能出局的买家竟然高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”

　　今年4月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》称，去年置业者中有超过30％在取得产权证后半年内转手。

　　“炒家让一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到这么高！”深圳规划局的一位官员直言。

　　“像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。”深圳发展银行高级业务经理高黑告诉南方周末记者，他见过一套房子，半年内转了三道手。

　　而在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30％的二手豪宅。

　　传言无法求证。追溯历史报道，2005年，无论是政府还是市场人士，都认为深圳炒房客大约只为购房者的10％。

　　至于今年，一位不愿透露姓名的地产高管披露，他们的楼盘约35％－40％是投资性购买，“其他开发商的数据也大致相同”。

　　深圳市房地产协会秘书长张文华则表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70％。”根据他的经验，全市范围内这一比例约为35％。

　　这与深圳发展银行高级业务经理高黑的经验大体相符——他的业务中，1／3是初次买房，1／3是投资，1／3是转贷。而转贷，常常是为了装修或买第二套房。

　　这与世华地产的调查暗合。在回答购房动机时，15％的人选择“自住”，15％的人选择“投资”，余下的70％则选择“投资兼自住”——如果房价继续上涨，他们将可能成为新的投资客。

　　一位留美博士出身的地产商认为：在成熟市场，成功的投机者应该起到市场稳定器的作用。“价低买进，平稳楼市；价高卖出，平抑房价。”然而，在一个失序市场中，炒家的投资行为无法不以一种唯利是图见利忘义的负面形象示人。

　　炒家“干炒”早已不是秘密。房价的上涨，已把太多自住需求抛离，目前二手房已经从由投资客转卖给自住者，转变为了投资客转给投资客，投资客之间相互接货，然后一波波抬价，也就是所谓的“干炒”。

　　楼市，已是投资者的盛宴。他们对上涨的预期，甚至强于地产商——只要继续上涨，就意味着获利。这些逐浪者，在追逐中叠加、推高着浪花，一次又一次，试探、突破着人们的心理底线，也挑战着彼此的心理底线。

　　这座城市从未拥有过这么多的百万富翁、千万富翁和亿万富翁。财富与勤奋、刻苦和知识不再有那么大的关系，而更要归功于冒险，或是与地产商的良好关系。

　　奇异的合谋

　　今年1月27日，一个叫“金地名津”的楼盘在深圳会展中心开盘销售。近几年持续投资资产的金融分析师杨锐，一直看好深圳楼市，但对于当天的现场仍没有心理准备。准备购房的他看到等待摇号的4000人（约2000户），不由倒抽一口冷气——这个楼盘只有800多套。

　　当场摇号抽签，抽中的每一拨10户依次选房。杨锐幸运地排进了第3拨，也是最后一拨。“进去一看，80％的房子都标明已售。”心仪的户型早已被人捷足先登，但看到如此情形，杨锐临时决定多买一套，他在剩下的户型里随便挑了两套。

　　其他还在等待叫号的约1970户在一个小时后被告知楼盘已经售罄。现场立即混乱起来，人们激动、愤怒，大厅中的摩擦、争吵此起彼伏。

　　就像参加了一次“轮盘赌”一样——作为奖赏，中奖者终于有资格掏出至少百万以上的巨款购买均价16200元每平米的房屋。可以计算出，中签率是1．5％；购房者中的老股民还记得，1992年百万人排队抢购股票认购证的那次，中签率是10％。

　　和很多至今在网站讨伐开发商的市民一样，杨锐认定那次在会展中心1．5％的中签率便是其中手法拙劣的一例。

　　他说：“我回去上网查那天成交的不足50％，也就是说房子根本没有卖完，我担心是完成手续时间不够，连着两三个星期上网查都是同样的结果，春节一过，开发商再出示公告说有一些退订的可以重新选房，这一次房价就是18000元了。”

　　“时间就是金钱。”这一在深圳蛇口最先提出的口号深刻影响了中国。对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说，这个口号的确别有意味。

　　“开发商捂盘惜售的现象确实存在，但对于正规的大开发商来说，它们更倾向于快速套现，将资金转入下一个项目，而不愿承担市场风险。所以，楼市泡沫并不一定产生于有人恶意囤积，而是整个市场和社会的短视。”肖小平说。

　　2006年以来，楼市的投资者们和地产商们形成了奇异的合谋关系，“金地名津”的销售策略只是其中手法的一种，一些地产商采用了更为高级而合法的方式，它们在正式开盘前，会进行一段时间的公开询价，将关系户和普通购房者报出的价格累加制定出最终售价，这样的定价往往会提前覆盖未来的上涨空间，成为市场上的价格领导者，而实力较弱的开发商则可根据这样的价格确定己方售价，而投资者们在卖出二手屋时又是盯住新盘价格。

　　价格继续上涨，地产商将获利，投资者也将获利，本应是价格谈判者的买卖双方，却不约而同地合谋定价，房价在这样的循环中渐次推高。盼望楼市下跌的购房者除了用脚投票，基本失去议价的机会——他们中许多人也已被逐离在房市之外。

　　面对南方周末记者，一位知名房地产公司的开发商回应“深圳开发商联手推高房价”的指责时表示：香港房地产商才有可能形成垄断，整个香港房地产市场控制在几家大地产商手上，可他们也没形成价格联盟，深圳成百上千家开发商，更没有这个可能。

　　或者说，在空前牛市中，根本不需要什么合谋，开发商跟着水涨船高罢了。这个时候，没有人考虑水能载舟也能覆舟的道理。

　　2007年6月28日，福田区一块5000平方米的居住用地拍出1．66亿元，竞价激烈。该楼面地价为1．0375万元／平方米，创深圳新高。这是特区内今年首次出让居住用地。

　　而在前不久，关外一块土地的拍卖也创下天价。这表明一个可怕的事实，有房地产商继续看好深圳房价，否则断不会这样出价。

　　另一方面，政府财政也得以大为充裕，房价大涨，导致深圳房地产税收猛增。据《中华工商时报》报道，深圳地税局负责人透露，1－5月深圳房地产市场由于交易活跃，以及多数交易楼盘为5年期以内楼盘，所以营业税收入较高，房地产总税收合计49．84亿元?穴未含契税?雪，占全市总税收的19．6％，全年预计会超过 100亿元。

　　有专家表示，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做到。

　　亦有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。

　　他预言，“经济发展到现在，各种形式的资产中房产是交易成本最低的，房本位正慢慢变成金融体系的基石。”

　　谁在裸泳

　　近日，又有小道消息在深圳地产界传出，7月15日将是深圳楼市的又一个心理节点，从这一天开始，政府将对房屋出让收益征收15％的个人所得税。这一次，如果传言属实，买卖双方谁将赢得对峙？过去两年的情形会不会第三次重现？

　　无论输赢，目前的深圳楼市，租金已不足以支付利息，推动房价的原动力已主要是投机和转手。这意味着，目前的市场逻辑近乎自我循环：房价的上涨系于对仍将上涨的预期。

　　“售租比（售价／月租）、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。总的来说，不乐观，有蛮大风险。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。他们已经开始上调风险控制的尺度，“所有的风险防范，都是为了应付将来的那一次不景气。”

　　在房贷业务突飞猛进的乐观氛围中，柳博总会不合时宜地想起罗伯特·希勒。这位准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授，研究了美国115年的房价后得出结论，人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。其他因素，不是早已有之，就是伪命题。但这样的上涨，总会跌落。Anything flying high will fall．（任何高飞之物均会跌落）

　　柳博问道：“有谁能保证，房价在未来没有20％的可能下跌三成？”

　　到那时，房贷就已经不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮时才能看得出谁在裸泳，“我希望那时我们都穿着衣服。”

　　许多人在准备衣服。杨锐已决定不再添置新房，一些炒房客也认为房价太高，已把视线投往下一个可能的资金洼地。数十人甚至上百人的深圳看房团一批一批地涌向惠州、东莞、桂林、长沙、武汉等城市，继续着淘金神话。不久前，在长沙，一个由深圳地产商开发的楼盘，70套联排别墅中有40套为深圳人购得。

　　地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。但有的大地产公司已决定，在明年年底前出清存货，不论什么价格。

　　“下跌是一定的，也许就在明年，也许不那么快。”一位地产商私下坦言，他现在做的所有事情，都是在为将要到来的寒冷期准备。尽管各国的经验表明，房价一般是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块，但是，“如果那个日子来了，很难有人逃得过”，他喃喃自语。

　　（文中杨锐与傅志刚为化名）

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