愤怒的房子：中国人住房运动中的“国退民进”

　　住房运动中的国退民进

　　陈旭敏的话当然不中听，他说：“中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦青壮年这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死。

　　我们虽然不乐于见到，但这却是我们必须正视的房地产结论之一：中国房价不会下跌。在这一轮开发潮中，中国房地产的出路是从一线城市向二线城市过渡，从一手房向二手房过渡，从满足富人群体到满足中低收入群体的过渡。尽管各个城市的区域性特点千变万化，房地产的政策与市道也各不相同，很难一概而论，但一种基于城市发展和商业利益的哲学观使得这个根本性的判断不会失误。只有在认同这个基础的前提下，所有的决策、营销和购买行为才会变得心平气和，而不是人心恍惚。

　　第二个重要的结论是：中国房地产是朝阳行业而不是夕阳行业。大连万达集团董事长王健林是这个结论的重要支持者，他认为：中国房地产至少看好20年。这是一个经验的判断，也是富于洞见的看法。中国要从农业社会向现代化社会过渡，必须完成的一件事情是城市化。在这方面，经济学家茅于轼的观点有两个：一是中国的粮食并不是不够吃，而是吃不完；二是让中国的农业人口城镇化，就地或就近上楼。

　　如果从商业的眼光来看，城市化就是“水泥化”，城市化给房地产及建筑行业带来的商机是历史性的机遇。

　　那些曾经认为中国房地产是夕阳行业的商人仍然在悄悄行进，他们受到了两方面的影响而曾经抱有转行转产的想法：一是经济周期律，认为十年一次循环的周期律，会使房地产行业进入尾声，其事例包括亚洲金融危机、海南楼市泡沫等等；二是这些商人不愿离开北京、上海、深圳这样的大型城市，却又认为在这些城市里已经“瓜分完毕”，开发体量不足。

　　以民营开发商中的佼佼者张宝全为例，他在转产EVD行业和进军数字娱乐行业之时，并没有全盘放弃他的地产项目。恰恰相反，他采取了两条腿走路的方式。

　　一些开发商甚至惊喜地发现，即便在北京这样看似开发“充分”的地界上，仍然有一些“地皮资源”掌握在一些不具备开发能力、名不见经传、低调从事的公司手里。这些在各项政策出台前“扭转”或“溢出”来的地皮资源，如果谈判顺利的话，开发三五年都不成问题。

　　经济学家梁小民给企业家们讲课，他在黑板上写的第一条是：产权明晰；第二条才是市场经济。他认为：产权不明晰，市场经济无从谈起。

　　在中国新一轮住房运动中，正面临着这样的尴尬局面：土地、住房是在公有制的基础上运行和建造的；政策每宏观调控一次房价就上涨一次，其实道理很简单，宏观调控一次，准入门槛就高一点，成本就增大一些，最后都用市场化的方式由住房者个体买单。

　　住在中国的成本有很大一部分是制度性成本。耶鲁大学金融学教授陈志武的观点是：在一个完全市场上，万事万物都可以金融化和证券化，从而充分参与流通。证券化是财富交流和变现的最好手段。但以国家主义为基础的经济学手段无法完成这种切换。因此在一个不完全的市场经济条件下，中国人的住房就变成了一个暂住70年的梦。

　　中国人远未完成自己在住房运动中的国退民进之举，虽然说《物权法》的山雨欲来是一道良好的信号，但宏观调控越严厉，中国人的住房成本就越难降下来。