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愤怒的房子:中国人住房运动中的“国退民进”

  房地产的经济理性

  我们几乎可以用经济理性解释房地产市场所有的热门话题、讨论和争鸣,这是毋庸置疑的,正如德国思想家韦伯所说,在这个“除魅的世界”里,不但单一的终极价值已不复存在,各种传统的权威制度也失去了理据,唯一还具有普适性的只有工具主义意义上的理性化。

所以,用经济理性来解释房地产市场再合适不过。

  房地产市场不仅是一门营销艺术的路演场所,在它的发源地,在它的意念诞生之初,就已经在多个维度上形成交集:制度与政策/城市与空间/开放与合围的建筑形态/利益共同体的集成与分散,甚至,细心的商人需要评估创意所带来的收益与风险。

  中国的大建设时代被迫交还到商人手中,这是一个建设的“大时代”,正如部分学者对当下历史作出的一个正确判断:中国城市化进入青春期。屈指算来,中国城市化的进程已经迈入第17个年头了,在“不断增高的亚洲”的外部环境下,中国增高的速度、广度和糟糕程度都是“当惊世界殊”的--这就是我们为什么要讨论经济理性的根本原因。

  经济理性的要义之一就是“交换”,如果商人看中了一块地,去找政府谈条件,政府会说,这块地可以给你,但你得把附近的马路修了、公园建了、绿化搞了。这是商人与政府间的“共谋”吗?不是,从经济理性来看,这不过是交换的一种方式:北京市规划要围绕五环建绿化隔离带,资金从哪里来?于是,一个交换等式诞生--绿化隔离带=50%绿化面积(商人投资)+50%项目用地(商人投资的回报)。

  为什么会出现奥运地产的概念,道理同样如此,奥运场馆的建设,必然会需要庞大的资金占用量,也是庞大的开发量,商人出钱出力搞场馆建设,政府给一定比例的酒店物业权或场馆经营权作交换。

  它唯一的不好在于:它并非在一个完全市场的环境下完成的交易,甚至于它也不是在一个部分完全市场下完成的交易,恰恰相反,交易往往是在隐蔽的秩序下发生的,因此,交易是否公正与公平,很难得知。

  这是一个制度性难题:一方面,即使行使权力的人动机十分高尚,由于他无法掌握许多个人根据变动不居的信息分别作出的决定,因而他也难以为目标的重要性等级制定出公认的统一尺度,所以经济学家哈耶克说,“即使是一心为民造福的权力,其范围也是应当受到严格限制的”;另一方面,为什么说大建设时代是“被迫”交换到商人手中的?这是在替行政权力开脱责任吗?事实并非如此,恰恰是因为行政的“权力”是有边际的,甚至于是有边际递减效应,越到具体落点和需执行力的时候,就越是虚弱无力,所以,它也无时无刻不倾向于寻找能替代的权杖和职能(你可以称之为“义肢”),哪怕它很不情愿却不得不。

  地产商人因此脱颖而出,他们接受了这个机遇和挑战的双重作用力,他们之所以被选择首先是因为他们不会与行政方进行权力竞争,另外还能有效弥补行政力量之不及之处。在不用考虑平民态度的前提下,这是一种良好的互动和优势互补。

  也许,地产商人的公司化,能够以公司精神和企业良知去反逐利,但这显然是有违经济理性的。至于“超过20%的利润我不赚”这样的假面语言,其潜台词则是“超过20%的利润越来越难赚了”。

  不难想象,更多的地产公司在寻找出路:中国的房地产业前景究竟如何?当下房地产究竟有没有泡沫化?折迁行为是否是一种地产暴力?作为全球最大的开发工地,地产将把中国带到哪儿去?

  这就是中国房地产业界的前景,经济理性告诉我们,接受现状几乎是我们唯一的命运,而未来,去他的未来吧,它将被“城市化”这面“形而上”的大旗不断拖入到“形而下”的境地:从城市化到水泥化到去农村化,与此同时,房地产业的前景是在悲观中前行,一个大建设时代被时间压缩机给压缩了,在欧洲需要400年完成的建设时期可能我们只需要40年,这是一个速战速决的时期,谁会想着延误战机呢?既然这是历史赋予我们的机遇,为什么不好好把握呢?

  在中国的事情往往是:谁的嗓门大听谁的。

  以前是房地产开发企业嗓门大,尤其是2000年到2003年,从传媒的角度来看,主流的报纸,所有的都是开发商的声音,没有消费者或者老百姓的声音。从2004年之后,关于老百姓的利益诉求,关于他们的声音渐渐出现了,这也是一个行业发展的一个趋势。

  无论是集体盖楼、不买房运动、自建房运动,都是老百姓的利益呼声,他们的声音大了之后,就会引起政府对行业的判断。

  但如何评价这种做法呢?“他的出发点是好的,但是我们发现这个事情让大家觉得有点荒诞。”这是一位媒体人士的审慎评价。

  大家都在分析这样一种情况:在中国这么一个城市化大发展的背景下,经常出现是反着来的现象。比如从2003年非典之后,宏观调控开始,“我们发现每宏观调控一次,房价就涨一次,尤其是一线城市。”

  “所以这里一定有一个错位,面对这么大的需求,我们的宏观调控不是一个正相关,是一个负相关的东西。”一位参加经济观察报和新浪地产频道网络聊天活动的媒体嘉宾说。

  目前整个买房群体都处于静默期,因为他们面对不断昂头的房价毫无发言权。可以说他们正处于一个孤岛上,存在几个断裂关系:

  第一个是和政府之间的断裂关系,以前的中央政府是支持房地产企业做一个GDP大发展,不断刺激它。现在中央的政策为了稳定行业的健康化,采取了新的措施,这些措施损失了开发企业的积极性,使得市场上的供应严重不足,房价也高居不下。一个奇怪的现象是,无论政府是支持地产GDP还是控制地产运速,都是对住房者的不利因素。这也是政府的难题,他们早就发现,不管肯定不行,但怎么管都不对。

  第二个断裂就是房地产市场。从营销来看,也出现一个断点,供需判断上是结构性失衡的,太多住房产品是中高档的住房产品,导致中低档的住房产品的缺位。房价一直下不来是什么原因,就是中高档的住房太多,中低档住房太少,以至于有人没房住,有房没人住。

  第三个断裂关系,就是一手房和二手房之间的断裂。真正评价一个行业,尤其是房地产行业的标准是什么?可以说,二手房的走势才是真正代表一个健康的、朝向未来房地产走势的特点。二手房好这个市场才好,二手房价格代表一个城市区域的价格。“CBD的价格是多少,有人说两万,有人说五万,有人说十万,到底是多少,你就得看CBD二手房卖多少钱,二手房市场价格是代表某一个区域真正的价格标准。”21世纪不动产董事、总裁卢航一语道破价格与价值之间有没有泡沫的衡量标准:二手房价格是最接近本源价值的。

  二手房是真正代表一个城市健康的房地产标准的,能够代表真正交易的活跃度的。但它并没有引起买房者的高度重视。

  庞大的房地产市场结构错位、一二线城市错位、GDP比重错位、富穷人错位、宏观调控与市场化的错位、烂尾楼与豪宅错位、一二手房错位、廉租房与限价房的错位、房价与负担的错位……种种因素看起来,房地产的阵痛期远未结束。(文/胡赳赳)

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