愤怒的房子：中国人住房运动中的“国退民进”

　　房地产的经济理性

　　我们几乎可以用经济理性解释房地产市场所有的热门话题、讨论和争鸣，这是毋庸置疑的，正如德国思想家韦伯所说，在这个“除魅的世界”里，不但单一的终极价值已不复存在，各种传统的权威制度也失去了理据，唯一还具有普适性的只有工具主义意义上的理性化。

　　房地产市场不仅是一门营销艺术的路演场所，在它的发源地，在它的意念诞生之初，就已经在多个维度上形成交集：制度与政策／城市与空间／开放与合围的建筑形态／利益共同体的集成与分散，甚至，细心的商人需要评估创意所带来的收益与风险。

　　中国的大建设时代被迫交还到商人手中，这是一个建设的“大时代”，正如部分学者对当下历史作出的一个正确判断：中国城市化进入青春期。屈指算来，中国城市化的进程已经迈入第17个年头了，在“不断增高的亚洲”的外部环境下，中国增高的速度、广度和糟糕程度都是“当惊世界殊”的--这就是我们为什么要讨论经济理性的根本原因。

　　经济理性的要义之一就是“交换”，如果商人看中了一块地，去找政府谈条件，政府会说，这块地可以给你，但你得把附近的马路修了、公园建了、绿化搞了。这是商人与政府间的“共谋”吗？不是，从经济理性来看，这不过是交换的一种方式：北京市规划要围绕五环建绿化隔离带，资金从哪里来？于是，一个交换等式诞生--绿化隔离带＝50%绿化面积(商人投资)＋50%项目用地(商人投资的回报)。

　　为什么会出现奥运地产的概念，道理同样如此，奥运场馆的建设，必然会需要庞大的资金占用量，也是庞大的开发量，商人出钱出力搞场馆建设，政府给一定比例的酒店物业权或场馆经营权作交换。

　　它唯一的不好在于：它并非在一个完全市场的环境下完成的交易，甚至于它也不是在一个部分完全市场下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隐蔽的秩序下发生的，因此，交易是否公正与公平，很难得知。

　　这是一个制度性难题：一方面，即使行使权力的人动机十分高尚，由于他无法掌握许多个人根据变动不居的信息分别作出的决定，因而他也难以为目标的重要性等级制定出公认的统一尺度，所以经济学家哈耶克说，“即使是一心为民造福的权力，其范围也是应当受到严格限制的”；另一方面，为什么说大建设时代是“被迫”交换到商人手中的？这是在替行政权力开脱责任吗？事实并非如此，恰恰是因为行政的“权力”是有边际的，甚至于是有边际递减效应，越到具体落点和需执行力的时候，就越是虚弱无力，所以，它也无时无刻不倾向于寻找能替代的权杖和职能(你可以称之为“义肢”)，哪怕它很不情愿却不得不。

　　地产商人因此脱颖而出，他们接受了这个机遇和挑战的双重作用力，他们之所以被选择首先是因为他们不会与行政方进行权力竞争，另外还能有效弥补行政力量之不及之处。在不用考虑平民态度的前提下，这是一种良好的互动和优势互补。

　　也许，地产商人的公司化，能够以公司精神和企业良知去反逐利，但这显然是有违经济理性的。至于“超过20%的利润我不赚”这样的假面语言，其潜台词则是“超过20%的利润越来越难赚了”。

　　不难想象，更多的地产公司在寻找出路：中国的房地产业前景究竟如何？当下房地产究竟有没有泡沫化？折迁行为是否是一种地产暴力？作为全球最大的开发工地，地产将把中国带到哪儿去？

　　这就是中国房地产业界的前景，经济理性告诉我们，接受现状几乎是我们唯一的命运，而未来，去他的未来吧，它将被“城市化”这面“形而上”的大旗不断拖入到“形而下”的境地：从城市化到水泥化到去农村化，与此同时，房地产业的前景是在悲观中前行，一个大建设时代被时间压缩机给压缩了，在欧洲需要400年完成的建设时期可能我们只需要40年，这是一个速战速决的时期，谁会想着延误战机呢？既然这是历史赋予我们的机遇，为什么不好好把握呢？

　　在中国的事情往往是：谁的嗓门大听谁的。

　　以前是房地产开发企业嗓门大，尤其是2000年到2003年，从传媒的角度来看，主流的报纸，所有的都是开发商的声音，没有消费者或者老百姓的声音。从2004年之后，关于老百姓的利益诉求，关于他们的声音渐渐出现了，这也是一个行业发展的一个趋势。

　　无论是集体盖楼、不买房运动、自建房运动，都是老百姓的利益呼声，他们的声音大了之后，就会引起政府对行业的判断。

　　但如何评价这种做法呢？“他的出发点是好的，但是我们发现这个事情让大家觉得有点荒诞。”这是一位媒体人士的审慎评价。

　　大家都在分析这样一种情况：在中国这么一个城市化大发展的背景下，经常出现是反着来的现象。比如从2003年非典之后，宏观调控开始，“我们发现每宏观调控一次，房价就涨一次，尤其是一线城市。”

　　“所以这里一定有一个错位，面对这么大的需求，我们的宏观调控不是一个正相关，是一个负相关的东西。”一位参加经济观察报和新浪地产频道网络聊天活动的媒体嘉宾说。

　　目前整个买房群体都处于静默期，因为他们面对不断昂头的房价毫无发言权。可以说他们正处于一个孤岛上，存在几个断裂关系：

　　第一个是和政府之间的断裂关系，以前的中央政府是支持房地产企业做一个GDP大发展，不断刺激它。现在中央的政策为了稳定行业的健康化，采取了新的措施，这些措施损失了开发企业的积极性，使得市场上的供应严重不足，房价也高居不下。一个奇怪的现象是，无论政府是支持地产GDP还是控制地产运速，都是对住房者的不利因素。这也是政府的难题，他们早就发现，不管肯定不行，但怎么管都不对。

　　第二个断裂就是房地产市场。从营销来看，也出现一个断点，供需判断上是结构性失衡的，太多住房产品是中高档的住房产品，导致中低档的住房产品的缺位。房价一直下不来是什么原因，就是中高档的住房太多，中低档住房太少，以至于有人没房住，有房没人住。

　　第三个断裂关系，就是一手房和二手房之间的断裂。真正评价一个行业，尤其是房地产行业的标准是什么?可以说，二手房的走势才是真正代表一个健康的、朝向未来房地产走势的特点。二手房好这个市场才好，二手房价格代表一个城市区域的价格。“CBD的价格是多少，有人说两万，有人说五万，有人说十万，到底是多少，你就得看CBD二手房卖多少钱，二手房市场价格是代表某一个区域真正的价格标准。”21世纪不动产董事、总裁卢航一语道破价格与价值之间有没有泡沫的衡量标准：二手房价格是最接近本源价值的。

　　二手房是真正代表一个城市健康的房地产标准的，能够代表真正交易的活跃度的。但它并没有引起买房者的高度重视。

　　庞大的房地产市场结构错位、一二线城市错位、GDP比重错位、富穷人错位、宏观调控与市场化的错位、烂尾楼与豪宅错位、一二手房错位、廉租房与限价房的错位、房价与负担的错位……种种因素看起来，房地产的阵痛期远未结束。(文/胡赳赳)