北京下半年新楼盘供应量放缓 房价涨幅可能回落

　　下半年京城新盘

　　供应量放缓

　　小户型放量 房价涨幅回落 土地供应剧增

　　上半年，北京房价涨幅仍然较大，鉴于此，政府的宏观调控将会继续。加大下半年政策落实的力度可能会导致开发商的经营模式变化，新盘供应速度放缓，去年“金九银十”季节的流产会使得开发商开盘及销售态度更加谨慎，预计下半年开盘项目与上半年基本持平，维持在200个左右，价格仍将整体上浮，但涨幅有所回落。

　　新盘供应速度放缓

　　城四区在土地资源日渐减少的背景下，住宅供应减少明显。据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，预计下半年入市的新盘市场占有率不足一成，新增供应的稀缺将带来价格继续上涨。

　　东部楼市受政府规划利好，发展速度和程度都较其他区域优势明显，朝阳区和通州区下半年新盘放量仍将全线飘红，预计共有90个左右项目入市，朝阳区项目以公寓等高档项目为主，比如位于四方桥东南角的北京华侨城二期景观板楼近期即将面市。7月21日至8月21日二期华侨城置业卡将开始发放，进行优先权登记，预计9月份将正式开盘。据了解，华侨城二期住宅是在北京最新节能规范下的产品，二期产品作为一期的升级版，位于中轴景观带，30层的高度使其具有极佳的景观视野。目前，北京华侨城的“旅游+地产+配套”三大板块都已趋于成熟，其中包括建筑面积83万平方米的主题居住区、1平方公里的北京欢乐谷公园和建筑面积6.5万平方米的意大利建筑风情维吉奥广场。另外，还有沿海赛洛城、金都杭城等诸多项目后期入市。

　　管庄区域受通州和朝阳区楼市高温的辐射，受朝阳路修建快速公交的利好，热度有望持续攀升，成为东部楼市的焦点板块。比如西距国贸约8公里，紧临八通城铁和京通快速路双桥出口300米左右的水郡长安。日前，水郡长安销售额一举突破11亿元。据项目销售负责人介绍，自6月初开始，随着京城高价位楼盘遇冷，水郡长安的销售一路看好起来，目前已签约客户60组、认购客户70组，平均房屋价格在140万元每套，实现回款1亿元。目前，东6号楼已于近日正式上市销售，主力户型是南北通透三居室，户型面积在155平方米左右，均价9100元/平方米。

　　虽然南城楼市相对发展较慢，但区域潜力空间巨大，地铁5号线的开通对南城尤其是丰台区楼市的刺激不言而喻，预计下半年开盘项目24个左右；而亦庄作为重点新城之一区域外延得到扩展，第二生活区已延伸到通州马驹桥区域，形成了大亦庄的概念，预计下半年入市项目约在10个左右。

　　小户型年底放量

　　去年的“90/70”政策过后，市场对小户型的期盼一直保持相当的热度。但从上半年开盘情况看，新开盘项目仍以大户型及高档住宅供应为主，小户型产品的市场占有率不足总量的30％。

　　据中大恒基不动产最新的统计数据，今年下半年本市预计有200个左右的住宅项目开盘，朝阳区和通州区的项目几乎占据半壁江山。虽然总量与上半年相比未见增多，但小户型产品放量明显。预计从今年下半年到明年上半年，至少将有2万套90平方米以下户型进入市场。

　　据预测，“90/70”政策影响带来新开盘项目以大户型及高档住宅供应为主的局面在下半年前半段不会得到太大改观，预计仍以90-140平方米的户型为主流。按照去年成交土地和整改项目的周期计算，小户型将集中在2007年下半年到2008年上半年入市，届时预计有超过2万套90平方米以下的小户型集中上市，形成集中供应。

　　新房价格涨幅可能有所回落

　　“国六条”出台一年，房地产价格非但没有明显下落反而在上半年呈现整体上涨的态势，但从上半年新盘开盘均价一路跌宕起伏经历两次下降，且整体涨幅最高未超过10.5%的情况来看，国家宏观调控政策对价格上涨过快的势头还是起到一定抑制作用，但总体效果还不明显。价格快速上扬和上半年资本市场的走热对购房需求产生明显的抑制作用，但受供给不足的影响仍呈现供不应求的态势，今年上半年新增供应面积与销售面积之间的差额达到了180万平方米。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析，价格的持续上扬，将会抑制部分对价格敏感的客群需求。消费水平的提高将加大对城区内大户型项目的需求，两类项目将会受到市场热捧：一类是位置上佳、适宜投资的大户型高档住宅，一类是低总价、面积适中的郊区住宅。别墅、公寓等高档产品因宏观调控带来的结构性影响在市场上受青睐，销售复苏的可能性在下半年有望实现，且价格还将进一步上升。随着年底小户型的集中上市，有效供应套数增加，将大大缓解供需矛盾，对房价的涨幅起到抑制作用，预计将会带动下半年新盘开盘的整体均价涨幅出现回落。

　　1000多万平方米土地等待入市

　　据北京市土地整理储备中心网站数据显示，北京市今年全年拟入市土地块数为117块，面积为1483万平方米，规划建筑面积为1338万平方米，其中上半年已出让土地共33块，供应面积达326万平方米，规划建筑面积为375万平方米，同比2006年上半年分别增加25%、20%。但是，从全年计划来看，这意味着下半年土地供应将剧增。

　　业内普遍预计，土地供应的高潮将出现在下半年。北京市土地整理储备中心的数据显示，2007年下半年入市土地面积为1129万平方米，规划建筑面积为931万平方米。从土地用地性质上来看，今年下半年住宅用地供应面积为841万平方米，占全年土地供应量的58%，规划建筑面积为631万平方米；商业用地面积195万平方米；住宅用地仍将是下半年土地供应主体。

　　本报记者 赵丽萍