与北京市司法局副局长王友江聊物业纠纷调解
本报记者 李松 黄洁 本报实习生 周林
近年来，随着住房制度改革和住房商品化的不断发展，物业管理已经成为房屋管理的主要形式。但是物业管理在给居民带来便利的同时，也引发了一系列新型的矛盾纠纷，影响了社区居民的正常生活秩序。为了解决这一矛盾，一种全新的人民调解形式———物业管理纠纷专项调解开始在北京市各个区县遍地开花，并取得了明显成效，大批物业纠纷被化解于无形。8月9日，记者来到北京市司法局，就北京市物业管理纠纷调解工作的开展情况采访了司法局副局长王友江。
物业调解难度加大催生专业调解组织 王友江告诉记者，随着我国城镇住房制度改革的不断深化，住房产权多元化的格局已经初步形成，其中商品房的住房比重正在不断加大。但是，围绕着商品住宅物业管理而派生的各类问题甚至矛盾纠纷，也随之显露出来，并成为各级政府和广大人民群众关注的热点。“就目前北京的情况来看，我们的物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制。这种机制，应该说是适应市场环境的，而且具有较高的效率和效益。不能忽视的问题是，我们的物业管理才刚刚起步，体制上并不健全，因此也就导致了大量的物业纠纷开始频频爆发。由拒交物业管理费，可能直接发展为群体上访，甚至暴力事件，危害居民的正常生活和社会的和谐稳定。”
而“人民调解”，具有化解矛盾的先天优势，是有我国特色的法律制度。但是，如果将人民调解直接引入物业领域，还面临着新的问题。物业纠纷中涉及的很多都是之前没有的新型矛盾，又往往涉及人数多、影响面广且专业性强，调处难度较之一般的民间纠纷要大的多，传统的调解组织很难独立承担起这个调解任务。
“这个我们当时已经考虑到了，但是这并难不倒我们，因为司法行政部门具有资源上的优势，就是我们广大的律师队伍。”王友江说。就这样，律师被吸纳进了物业纠纷调解领域，成立了专业性的调解委员会、专门负责调处专业纠纷。东城区物业调解委员会、朝阳区香河园物业调解委员会、宣武区水电服务调解委员会等一批专业的物业调解委员会相继建立起来，并在工作中大展身手。据北京市司法局的统计，仅宣武区陶然亭街道水电调解委员会一年就调处纠纷23起，为国家收回水、电欠费35万余元。
建立三级组织机构确保物调顺利开展 今年6月14日，市司法局与市建委联合召开了北京全市物业管理纠纷调解工作启动大会，会议要求北京全市各级、各部门都要密切协调、加强联动，充分发挥各自的优势，形成解决物业矛盾纠纷合力，维护首都社区和谐稳定。与此同时，北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会也正式建立起来。
王友江介绍说，在全市大会召开之前，司法局和建委联合制定的《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》就已经下发全市各区县的司法局和建委、房管局，其中对物业管理纠纷调解机构的设置和职责进行了明确的规定，以确保物业调解工作能够行之有效地正常运转。在市一级，由专职人民调解员、律师及相关专业人士组成市物业管理纠纷人民调解指导委员会，担负着物业管理纠纷人民调解工作的组织领导和整体协调，包括对全市物业管理纠纷调解情况进行调研，提出调解指导规则，指导疑难纠纷调解，参与重大疑难案件的研究和论证，组织调解人员的业务培训等。也就是说，市级的指导委员会一般情况下并不参与具体的物业纠纷调解，仅发挥指导作用，而具体的调解工作则由区县、街乡、社区三级物业管理纠纷调解组织来完成，三级的分工简单的说就是，社区调解简单纠纷，街(乡)调解复杂纠纷，区(县)调解重大疑难纠纷。
王友江说：“此外，北京还在全市范围内建立了联席会议制度和信息报送及统计分析制度。”所谓联席会议制度，就是指市、区(县)物业管理纠纷人民调解指导委员会要定期召开会议，研究和部署物业管理纠纷人民调解工作。社区物业管理纠纷人民调解委员会要定期组织业主委员会或业主代表、物业管理企业参加的联席会议，了解小区物业管理情况及矛盾动态，有针对性地组织开展纠纷预防和调解工作。同时，要求各区县对调解的物业管理纠纷要分类统计，定期分析，并向上一级的物业管理纠纷调解机构报送相关信息。
各个区县自主创新物调工作成效显著 王友江告诉记者，自打6月14日全市化解物业管理纠纷现场会召开之后，北京的物业管理纠纷专项调解在全市遍地开花，稳步推进，现在基本上所有的区县都已经结合自身情况出台或草拟了相关意见和实施方案。而起步较早的区县则已经在此项工作上取得了明显效果。
以东城区为例，该区从2005年就开始建立起了区一级的物业管理纠纷调解委员会，目前工作已经日趋规范化。今年上半年，该区物业管理纠纷调解委员会共受理物业纠纷49件，而其中已有47件成功调解，达成书面调解协议。在与去年同期相比，物业纠纷数量增长104%的情况下，纠纷调解成功率增长130%，物业管理纠纷调解的效果就可见一斑。
而宣武区虽然物业管理纠纷调解工作起步时间不长，但其通过先期树立试点单位，对全区物业纠纷情况进行摸底排查，掌握区内物业纠纷的原因、类型、特点等方法，有针对性地开展工作，从而达到了事半功倍的效果。该区的物业纠纷调委会自3月22日成立以来，就已经受理物业纠纷45件，调解成功42件，调解成功率达92%。
“北京各个区县对这项工作的开展都非常欢迎，而且纷纷根据自己的区情、县情因地制宜地创出了很多非常好的调解手段。”王友江介绍说，目前海淀区司法局与区建委联合形成了“三级调处网络，四方合作对话，三分权力制衡”的物业纠纷调处“343”模式，搭建起了一个物业纠纷专业调解的网络平台，其经验将进一步在全区推广。
王友江对记者说，今年是奥运筹备决战年，矛盾纠纷化解年。因此妥善地处理好物业管理矛盾不仅是各级建委、房管部门职责所在，更是司法行政部门义不容辞的责任。针对前一阶段全市开展物业调解工作中所反映出来的问题，司法行政机关将与建委等相关部门密切配合，化解一批物业管理纠纷。同时，各级人民调解组织将积极介入物业管理的规范，提高业主自制的能力，宣传物业管理方面的法律法规。此外，在现有机制的基础上，有关部门还将进一步畅通投诉渠道，努力形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、物业行业协会、人民调解组织、法院等多元化的协调解决物业管理纠纷的机制。
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