广州《规约》征求民意 不交物管费维修金禁卖房

　　《规约》征求民意 不交物管费维修金禁卖房

　　《物业小区管理规约示范文本（草案）》、《业主大会议事规则示范文本（草案）》网上征民意

　　新快报记者 黄颖

　　广州楼盘开发商、业主不交物业管理费和专项维修资金，小区业委会可通知房管局禁止其卖出房屋。

记者昨日从市国土房管局获悉，该局根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定了《物业小区管理规约示范文本（草案）》（下称《物管规约》）、《业主大会议事规则示范文本（草案）》（下称《议事规则》）在市国土房管局网站（www.laho.gov.cn）全文登载，于9月10日-9月20日公开征求公众意见，拟于近期执行。

　　公众可将意见或建议通过电子邮件（wyglgd@126.com）或邮寄形式（地址：广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处）反馈给国土房管局。

　　出售出租须告知业委会及物管

　　据了解，在广州不少楼盘小区中，有部分业主往往因为不满物管公司而拒绝交管理费以及专项维修资金，而在楼盘还拥有不少物业的开发商，其作为业主也常常不交物业管理费。在此情况下，往往损害了其他按时交物管费和专项维修资金的业主。

　　对此，《议事规则》作了新的规定，业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明，未按时交纳物业服务费及维修基金的，业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。这就意味着，如果业主（包括开发商在内）不交管理费和专项维修资金，业委会有权力禁止其卖房。

　　另外，《议事规则》还首次要求，业主在卖房和出租房屋后，即签署了房屋买卖合同或租赁合同5天时间内，要将卖房或出租房屋的情况告知业委会和物管公司。这将方便业委会和物管公司对物业的管理。

　　300户以上小区可设代表大会制

　　《议事规则》规定：300户及以上的小区可实行业主代表大会制召开业主大会，以楼层为单位，每栋（或每层）推选1名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的单位面积1/2且人数1/2同意。业主代表持所代表区域的全部投票权。

　　业主大会以“面积+人数”话事

　　据了解，原《物业管理条例》在对业主大会投票决定权问题上只是规定“必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”即只是按人数投票来决定问题。

　　而广州的《议事规则》则按照了《物权法》和新修改的《物业管理条例》当中的规定，即“面积+人数”。

　　其规定“业主大会作出决定，须经登记业主的专有部分面积二分之一以上且占登记业主总数二分之一以上的业主同意。业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经登记业主的专有部分面积三分之二以上且占登记业主总数三分之二以上的业主同意”。

　　也就是说，每个业主拥有的投票权是不同的，在小区拥有物业面积较大的业主，其决定权相对会大一些。

　　4种情况可开业主大会临时会议

　　据悉，现在不少小区由于发生了重大事情需要召开业主大会临时会议解决问题的，但按《物业管理条例》规定，必须经20%以上的业主提议才能召开业主大会临时会议。《议事规则》放宽了召开业主大会临时会议的条件，规定下面4种情况都可以召开业主大会临时会议：

　　（一）50%以上业主委员会委员提议；

　　（二）20%以上业主提议；

　　（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（四）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　房屋装修限定两个时间段

　　为此，《物管规约》对业主装修进行了严格的限制。一方面，业主装修必须经过物管公司和业委会同意。其规定业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区；签订协议时交纳1000元装修押金，装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备，不得擅自拆改。

　　二是对装修时间进行限制：业主建筑物区域的装饰装修施工时间为上午8∶00至12∶00、下午2∶00至7∶00，其他时间不得施工。

　　业主违反物管规定或成被告

　　据悉，现在不少业主违反相关规定擅自对房屋进行房中房改造，其他业主和物管公司只能向相关部门投诉，没办法通过诉讼来禁止其行为。根据新规定，物管公司对此不仅是被动地向上级部门反映，更可以直接告违反规定的业主。

　　《物管规约》规定：无论是业主还是开发商违反了《物管规约》规定的，其他业主和物管公司都可依据该规约向人民法院提出诉讼。

　　改变物业用途须业委会同意

　　以后，住宅的业主要把房屋出租给公司办公的，必须经过相关业主和业委会的同意。《物管规约》按照《物权法》要求对此作了规定，因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

　　规范养宠物行为

　　在广州，不少住宅小区都经常发生因为业主养宠物而出现纠纷的现象，《物管规约》特意对此作了规定：要求业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物应遵守以下约定：不得在公共场所大小便；进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。不得因喧叫妨碍他人休息。