小区车库产权为何归开发商所有？

　　本报讯广州市国土资源和房屋管理局(以下简称“房管局”)违法审批白云畔山花园小区车库产权证给开发商？近期，该小区业委会提起行政诉讼，要求房管局撤销开发商的车库产权证。

　　据悉，该案为《物权法》于10月1日正式实施前广州首宗小区车库产权纠纷案。昨日，该案在广州市白云区人民法院公开开庭审理。

　　案由��

　　起诉撤销开发商车位产权证

　　本报今年7月31日曾报道，白云畔山花园业委会主任李迎秋入住该小区4年后，仍得不到开发商广州圣地房地产开发有限公司(以下简称“圣地公司”)提供的房产证，遂以停止归还银行供楼款进行抗议，后被银行告上法庭。就在李迎秋前往越秀区人民法院应诉的当天，他竟被3名不明身份男子砍成重伤。据悉，多年来，该小区未取得房产证的业主人数众多。

　　故意伤害案件尚未审结，昨天，李迎秋再次以白云畔山花园业委会主任的身份出现在白云区法院。该业委会起诉房管局，认为房管局违法批准圣地公司取得小区车库产权，请求房管局撤销颁发给开发商的车库产权证。

　　业委会��

　　车位车库都属业主所共有

　　去年，白云畔山花园部分业主反映，该小区开发商圣地公司将小区的共用车库私自抵押给银行(目前该车库已被白云区法院查封)。2006年8月，广州市城市规划局作出答复，小区内1881平方米的停车场属于小区公共用地分摊面积。2006年9月17日，李迎秋被房管局告知，除小区车库外，还有几处公用设施均已登记为圣地公司所有。

　　昨天庭审时，原告代理人，广东中泽律师事务所周玉忠律师举出将于今年10月1日起正式实施的《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条又规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

　　周玉忠认为，如果房管局允许开发商独立拥有车库产权，那么《物权法》给业主的上述保障将成一纸空文。

　　房管局��

　　开发商产权证审批有理有据

　　昨天，房管局的代理律师称，2005年2月和3月间，圣地公司向该局登记3处车库地产分割。经广州房管局审核，白云畔山花园小区的停车场并没有分摊给业主，而是独立测绘的，由于圣地公司申请登记手续齐全，所以向圣地公司核发了房地产权证。

　　第三人圣地公司的代理人则向合议庭出示了《广州市房地产权属证明书》，根据该证明书，广州国土局确实审批了开发商的车库产权。圣地公司代理人表示，车库产权归开发商所有并没有损害业主的利益，公共建筑配套设施并非就是指该配套设施为业主所共用。

　　房管局代理律师极力主张，车库不应列为分摊，因为小区在建造时，开发商拥有小区的产权，等到业主住进来，他们再跟开发商签订所住房屋的产权转让，在这个转让中，公用建筑面积并没有转让，依然为开发商所有。

　　开发商��

　　业委会没有诉讼主体资格

　　圣地公司在法庭上坚称，白云畔山花园业委会没有诉讼主体资格，请求法院依法驳回业委会的起诉。其代理人认为，业委会提起诉讼，首先要有小区20％的业主书面提议，并在召开业主大会讨论通过后，才能依法进行诉讼。

　　对于圣地公司代理人否认诉讼主体资格，李迎秋表示不解，“去年与开发商发生多次诉讼，他们对此未提出异议，现在提出来有些滑稽，岂非出尔反尔？”

　　周玉忠认为，目前，我国没有法律规定业委会提起诉讼必经过业主大会授权，更没有业主大会授权业委会进行诉讼的门槛规定。“另外，法律也没有对业委会在行政诉讼中的主体资格作具体规定，应视为允许其依法参与行政诉讼。”

　　庭审直击

　　《物权法》规定车库产权归业主

　　车库属于全体业主所有？

　　依据《物权法》第73条规定，停放车辆的车库应该为全体业主所共有。据悉，本案涉及的3个车库位于房屋架空层，依照相关规定，低于2.5米的架空层为公用设施，否则是业主物业的一部分。“现在许多开发商规划前把架空定为低于2.5米，而建造时，却又把地面挖低，使得它又高于2.5米，”李迎秋透露说。

　　周玉忠认为，根据《物权法》第74条规定，车库应为业主所共有，并给业主使用，开发商不是车库的产权人，无权申请车库的房地产登记。“圣地公司将其抵押给银行，一旦易主成功，业主优先使用车库的权利将形同虚设。”

　　小区土地使用权转属业主？

　　小区业主入住并成立业主团体之后，小区的土地使用权是否已转移到全体业主名下？周玉忠认为，根据《物权法》第135条、142条、146条等规定，回答是肯定的。

　　周玉忠表示，开发商所持有的土地使用权证书“已经名不符实了”，“不然的话，难道开发商想收回土地就收回么？”

　　房管局则称，小区业主只是买下居住房屋，小区公共设施不在业主购买之列。另外，开发商拥有小区土地使用权，并不因业主入住就取消了对车库的产权的拥有。

　　业主分摊了成本即拥有公用设施产权？

　　根据《广东省商品房价格管理暂行办法》及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》规定，商品房销售价格构成包括：成本、税金及利润三部分。周玉忠认为，小区车库属于公共配套设施，属于商品房价格构成范围，也就说，车库建设成本、土地成本的所有费用均已转嫁给了业主，其产权当然应属于业主共有。

　　房管局则针锋相对地予以驳斥，“原告代理律师夸大了分摊成本与土地权属的问题，事实上，这两者之前没有必然关联性，小区业主不因付了房款就拥有整个小区公用设施的产权。”

　　开发商产权证名存实亡？

　　根据《房地产业基本术语标准》相关规定，在新建成房屋时，开发商持有关证明，可以到县级以上的房产管理部门申请权属。也就是说，新建的商品房，初始登记时，登记机关均是直接将全部产权登记在开发商名下，并发给开发商房地产产权证明书。

　　周玉忠认为，该证明书只是一个名义，并不能证实产权实质上就归属于开发商。“因为，初始登记只是一个过渡登记和形式登记，而且，在实际操作上，权属证明书并没有规定何时撤销，即便房屋物权早已转移或已不存在，该权属证明书依然存在并记录为开发商所有。”

　　撰文：本报记者　陈球　实习生马喜生　统筹：曾庆春

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　　业主维权总与流血事件相伴，图为曾被砍倒的业委会主任李迎秋。　资料图片