深圳楼市开盘火爆不再 价格开始重新主导市场

　　开盘火爆不再；豪宅市场冷清；销售普遍平淡；价格主导市场。是调控让深圳楼市“急速变冷”，还是持续的高位运行后，深圳楼市终于开始回归理性……

　　几家欢喜几家忧。本周深圳开发商们的表情各有不同：万科无疑是“胜利者”，万科·金域东郡所推单位当日全部售罄，7500元/平方米的均价，迅速让当地的自住客心动，据统计项目所在片区内的自住客比率占据近5成。而位于福田梅林片区的半山·御景，因为2.2万元/平方米的高价，也让不少自住置业者退步。“深圳楼市感觉回到了5年前。”世联地产的一位高层如此表达对当前楼市的认识。无独有偶，在中原一次内部策划会议上也有相关主管称，“要做好深圳楼市持续低迷的营销准备。”

　　由此值得关注的是，一度以持续高温而“闻名”的深圳楼市，在多种因素的决定下，最终将朝怎样的方向“回归”？

　　价格重新主导市场

　　10月20日，万科·金域东郡推出首批单位475套，均价7500元／平方米，截至当日下午5点，几乎售罄。据开发商统计，当天参与选房的客户人数接近3000人，成交客户主要为坪山坑梓的原住民，深圳大工业区的企业高管，项目附近的私营企业主和高管等，所在片区内的自住客比率占据近5成。

　　而将于10月27日发售的中海大山地空中别墅和空中院墅单位，虽然同样享有别墅配套，但是由于产品不一样，此次开盘价格会远远低于前期推出的别墅价格。中海方面已经证实，多层空中院墅部分单位均价为7000－8000元／平方米。相对低廉的售价又已经引发市场的轰动，据了解目前项目客户积累数已经相对乐观，其中更有大部分为高诚意的自住客。相比万科、中海的“性价比”，位于福田的半山·御景被置业者普遍认为售价太高，性价比不高而放弃购买，现场一位置业者评价该项目，厅比较大，但房间太小，价格太高，不适合买。

　　“价格因素将重新主导市场。”世联集团代理部总经理朱敏称，万科·金域东郡之所以热销，是作出了精准的市场预判，“将第一期的销售重点放在自住客身上，而非投资客。”朱敏认为，这吻合当前的市场趋势，“一个以投资客为主导的项目是很危险的。”

　　豪宅或将持续低迷

　　一个以自住客为主体的市场，理应对价格敏感。但是在记者采访中发现，观望中的自住客认为深圳很多物业的价格仍然与其实际价值不符，加上部分在售楼盘直接或者间接的降价行为，在“买涨不买跌”的普遍心理下，又加剧了自住客观望的持续。实际上，从万科、中海“低价策略”中不难看出，深圳自住客们的心理价位依然是关外8千元／平方米以下，1.5万元／平方米则是深圳关内普通住宅的理想价格。

　　“这是因为深圳刚性需求中仍然有大部分中低收入者的存在。”雅颂机构总经理秦刚认为，对这些置业人群来说，2万元／平方米以上无疑是天价。“自住客才是真正左右市场的力量，”秦刚称，炒家不是物业的最终使用者，也需要自住客来最终入住托市，“如果剔除炒作投机的成分，以深圳自住客的角度来看深圳楼市供给的话，其实并不紧张。”因此在当前的自住型市场，类似在深圳湾投资气氛浓郁的豪宅，根本无法对自住客形成有效供给，而投资客更不会再度杀入。据雅颂机构统计，在深圳关内这种未过渡到自住客手中，没有形成有效供给的住房至少有10000套。“这种有效供求之间的脱节，自然就造成了豪宅目前的低迷。”秦刚称，近期豪宅市场可能出现价格振荡。

　　“这是物业价格与置业者心理价值重新达成共识的一个过程。”世联集团代理部总经理朱敏则如此看待这一轮的调控与观望，这样的过程将相对漫长，“说现在的楼市冷清，不如说之前的楼市太火热”，她认为就在售楼盘的整体状态来看，深圳楼市还是相当正常的，“只是在营销方面要回归本质。”不可忽略的是，紧邻深圳的珠三角项目，也在分流深圳自住客，“8000元／平方米，在深圳与东莞体验的居住感受截然不同。”上文中的秦刚就称，东莞本土品牌中惠、光大等都已经进入深圳人视线。

　　非常时期适时入市

　　“不买房，继续等着跌。”与前两年调控后房价的“报复性”反弹不同的是，这一轮观望后置业者似乎是“赢家”。明降价暗打折，久违的7、8千元／平方米也出现了，坚守已久的自住客更有理由继续观望。

　　但是有业内专家提醒，深圳乃至中国地产的整体趋势是好的，自住客最终要的寻找自己的“心水房”，一味期待降价也并非理智。“如果把两年前上海地产调控后的系列影响与此番深圳楼市表现对比的话，有很多相似之处。”世联集团代理部总经理朱敏称，调控针对的是炒作投机与区域泡沫，也并非否定房地产价值。“自住客应适时入市。”

　　置业者：为什么现在不买房？

　　原因一：买房成本增加

　　南山区私营企业主胡女士：“买房成本增加了。要是以后还征物业税，房子还养不养得起？”

　　分析：买房养房的支出正在增大，使购房者望而却步。

　　原因二：预期房价下降

　　想改善住房条件的王先生：“现在大家都不买房，房价自然会下降的。反正也等了那么久了，不如再等等看。”

　　分析：市场前景不明朗，降价预期强烈，置业者不敢轻举妄动。

　　原因三：房价太高，买不如租租住

　　福田区委片区刘先生：“相比房价的猛涨，租房多合适啊。”

　　分析：租金的升幅远没有楼价涨幅大，打击购房者的积极性，同时租金低也影响了业主的投资回报率。

　　原因四：投资回报难以变现

　　投资客周先生：“目前房贷首付要4成以上，要是买回来后下家的承受能力有限，出不了货怎么办？”

　　分析：房贷新政及调控预期对投资性需求抑制作用明显，大量投资客的离场已是不争的事实。

　　原因五：选择其它投资

　　股民李先生：“我早把房子卖了去炒股了！”

　　分析：投资固定资产相对机会成本较高，流动性差。在流动性过剩的环境下，其它投资机会很多，比如股市。 (记者卢青实习生王岸兵) (来源：深圳商报)