街道乡镇将参与新建住宅交付验收

　　本报讯(记者周奇)今后，街道(乡镇)将参与到新建住宅项目的交付验收之中，并负责组织、指导业主委员会的成立和换届等工作。昨日，市人大常委会第39次会议听取和审议了“规范物业管理营造良好生活环境”议案办理暨《物业管理条例》执行情况的报告(以下简称报告)，并通过持续半年多的执法检查对本市物业管理现状进行了深入剖析。

　　专项维修资金使用率仅3％

　　截至2007年4月，本市共归集商品住宅维修资金130亿元，但维修资金使用率仅3％，有的区县迄今未使用过一笔专项维修资金。市人大常委会执法检查组认为，业主大会成立率低是主要原因之一。

　　根据相关规定，专项维修资金使用要由业主大会决定，并经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。而目前，在北京的3200个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业主委员会的只有574个，成立率仅为17.9％。在这种条件下，北京绝大多数小区无法使用这笔经费。

　　市建委物业处处长赵成说，房屋维修资金闲置较多，主要是因为一般房屋往往投入使用10年之后才需要维修，北京多数房屋建设时间较短，还没有到大修期。对于维修资金闲置的问题，他把维修资金比作房屋养老金，认为维修资金最关键的不是利用，而是保障房屋的居住安全。

　　此外，对于市人大常委会执法检查组建议，本市要有定期公布维修资金增值保值情况的规定，赵成表示，广大业主可以使用维修基金查询卡查询资金的使用和结余情况，目前本市已发放了45万张，预计全市共将发放100万张。

　　商品房物业收费尚无标准

　　鉴于本市业主大会成立率较低，市人大常委会执法检查组建议，在出现业主大会无法履职、业主委员会不作为、物业企业擅自撤离服务等重大事项时，应当有应急预案。同时，在广泛听取社会意见的基础上，尽快制定普通商品房住宅小区物业费政府指导价格，进一步完善经济适用房小区、危改回迁小区物业费政府指导价格，确保其权威性和代表性。

　　目前，商品房小区的收费主要是单方制定，业主没有选择的余地，从而引发一些问题。赵成表示，从长远来看，物业价格应该通过竞争形成一个市场价格，而不是通过政府行政命令的方式来确定。商品房的物业费是否会划定一个范围，市建委还需要会同有关部门继续研究。

　　物业管理将纳入街道工作

　　报告中提出，本市街道(乡镇)将把物业管理作为和谐社区建设的重要工作列入议事日程与日常工作体系。同时，出台《关于加强住宅区物业管理工作的指导意见》，明确街道(乡镇)负责组织、指导业主委员会的成立和换届工作，并对业主委员会进行指导和监督，协调处理业主与业主、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷；可根据业主的要求，组织召开业主大会，重新选举业主委员会；对物业服务企业进行监督，参与到新建住宅项目的交付验收之中。

　　赵成透露，街道(乡镇)参与新建住宅项目的交付验收，与目前的“四方验收”不同，主要还是发挥政府职能，保证新建住宅小区达到同步设计、同步交付、同步验收。对此，市人大常委会执法检查组建议，要确立街道办事处是推进物业管理纳入社区建设工作的第一责任人的地位，将业主大会、业主委员会依法成立率和业主满意率作为考核社区建设工作的重要指标。RJ176

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　　本市部分小区物业费面临收缴难

　　北京部分小区物业费收取较难，据对石景山区4家区属国有物业企业2006年经营情况调查，大多数小区的物业费收缴率为70％左右，没有达到物业企业维持正常经营管理活动所需要的80％收缴率。其中，芳星园小区物业费收缴率为45％，最低的鲁谷重聚园小区只有10％。

　　其中的原因主要是业主无法按照有关规定行使物业费决定权，因而拒绝交费。目前，北京的小区首次业主大会召开之前，物业企业通常由开发商指定，物业费也由其单方制定，业主没有选择余地；其次，普通商品房物业服务收费缺少指导价格，业主与物业企业对收费标准达不成共识。此外，物业服务不到位也是原因之一。