郑州实施商品房认购管理办法 监管捂盘惜售(图)

　　认购监管“大棒”抡向捂盘惜售　今起，市民登录郑州房地产网可查询到商品房的“认购协议”　发现开发商有炒房嫌疑，可打电话67182966、67182968举报

　　■商报记者侯莹

　　王先生看中郑州某楼盘一套房子后，决定定下这套房子。谁知却被售楼小姐告知房子已被别人认购。

　　从11月1日起，售楼小姐的这一说法是否准确，王先生到网上就可以查询。因为从今日起，《郑州市商品房认购管理办法》开始正式实施，房子被销售前的“认购协议”可在网上查询。

　　这是郑州市在对购房合同联机备案后，把买房前“认购”这一程序也列入监管。如果购房者发现被假消息欺骗，随时可拨打0371－67182966、67182968举报。

　　在昨日召开的这个《郑州市商品房认购管理办法》新闻发布会上，郑州市房管局副局长梁裕民（上图右二）说，2005年8月起，郑州实行了商品房买卖合同联机备案，就是为了规范售房市场秩序，防止一房多卖。

　　但至昨日，购房的前奏“认购”这块一直没有管理。个别开发商、营销机构利用“认购”或“预定”等形式炒房、捂盘、惜售，人为制造假热销和供应紧张等现象，以至于房价被炒高。

　　现在施行了《办法》后，就是打击这些不良现象。对于严重违规的开发商，不整改就让他们停盘，“断粮”。

　　【范围】

　　取得预售许可证的商品房

　　商品房认购协议指的是，对郑州市已取得预售许可证的商品房，开发企业或开发企业委托的营销代理机构（以下统称销售方）与买受人在正式签订商品房买卖合同之前，以文字方式达成预定购买商品房的行为。

　　未取得预售证的楼盘，《办法》规定：销售方不得以认购方式对未取得预售许可证的商品房进行销售。

　　解释：

　　一般情况下，市民买房也要货比三家。在对比的过程中购房者又害怕看中的房子被别人购买，所以会和售楼部签订一个“认购协议”。但这个认购协议不是签订商品房买卖合同的必需程序，双方经协商一致，可直接签订商品房买卖合同。

　　如果发现没有取得预售证的楼盘进行销售，市民可拨打上述电话举报。

　　【程序】

　　政府提供文本网上备案

　　开发商与购房者就待销售的房屋签订的商品房认购协议要经双方当事人确认后，通过联机备案专网在线填写，买受人自行设置密码，网上提交后，联机备案系统自动生成商品房认购协议编号。

　　开发商通过联机备案专网打印商品房认购协议，同时管理系统自动记载相关信息；网上联机备案系统的商品房楼盘表内即时标明该商品房已被认购。

　　解释：

　　协议文本由郑州市房管局统一印制，协议中对购房者缴纳的订金也有了明确解释。如果购房者最终买了这套房子，订金可由销售方退还或者抵作购房款。如果不想买这套房子，订金要全部退还购房者（除约定外）。认购协议一旦签订，“郑州房地产网”上立刻就有显示。（如何查询，下有介绍）

　　除此之外，售楼方和购房者签订的内部认购协议是无效的。

　　【时间】

　　认购协议有效期为15天

　　《办法》规定，签订的商品房认购协议有效期为15日，双方当事人应当在15日之内签订商品房买卖合同。

　　逾期未签订商品房买卖合同的，商品房认购协议将自动解除。网上认购协议记载信息将自动撤销，恢复待售状态。

　　举例：

　　李先生和开发商签了认购协议后，可以有15天的考虑时间。

　　如果李先生决定买，就要在15日之内和开发商签购房合同。如果不愿意买，可以在15日之内向销售方提出取消。

　　如果过了15天，李先生还没有签订购房协议，认购协议会自动取消，房子恢复为“待售状态”。

　　【提醒】

　　认购协议解除不得超两次

　　商品房认购协议解除不得超过两次。商品房认购协议解除两次后，联机备案专网不再对同套房屋进行认购协议内容的记载，买卖双方可直接签订商品房买卖合同。商品房买卖合同解除总量不能超过预售证房屋总套（间）数10％。

　　自商品房认购协议签订之日起15日内，买房者需要变更商品房认购协议内容的，销售方要配合；销售方需变更商品房认购协议内容的，应当征得买房者同意。举例：

　　某楼盘出售的一套商品房，第一次被张三看中，签订了认购协议；后张三不想买了，就在15日之内取消了认购合同。

　　后来，这套房子又被李四看中，并再次签了认购协议；最后李四也没要这套房子。当第三位买房者王五看中房子后，他就不能再签认购协议，只能直接签“购买”协议。所以王五买房前就要慎重。

　　【查询】

　　可登录郑州房地产网查询

　　今日起，郑州市房管局在郑州房地产网开通了新的查询功能，市民可直接上网查到所签订的《商品房买卖合同》的备案情况。

　　方法：

　　市民可登入“郑州房地产网”，页面右上角有“商品房销售动态楼盘表”。

　　进入该栏目后，输入要查询的楼盘的名字（必须是已经取得预售的），然后进入这个楼盘的销售动态图，就会显示这个楼盘销售的所有的楼号，点击楼号就能看到楼盘平面图，图上每个方格代表一套房子，每个方格内颜色代表一个意思，比如蓝色表示已售，红色表示法院查封，就能清楚了解每套房子的销售情况。

　　【投诉】

　　发现售楼信息有问题可投诉

　　如果购房者看到的房子显示情况和售楼小姐介绍的情况不一样，购房者就可拨打0371－67182966、67182968举报。

　　举例：

　　张先生看中了某小区一套房子，并决定要买下。但售楼小姐说房子已经被别人定过了，还签了协议。后来张先生上网查询没有该套房子的任何协议。

　　售楼小姐解释说，是和他们售楼方自己签的协议。这时，如果张先生非要买这套房子，他就可以打电话举报。

　　接到举报后，郑州市房管局监察执法大队就要处理此事，如果情况属实，可要求销售方把房子卖给张先生。

　　【相关新闻】

　　没有取得商品房预售许可证却不提前告诉买主

　　开发商违规卖房被判“1＋1”赔偿

　　商报讯（记者邵振纲）开发商违规卖房，终于尝到了苦果：不仅全额退还房款，还须对卖房者进行“1＋1”赔偿。

　　昨日，郑州市中级人民法院就一起房产买卖纠纷案件作出终审判决，中国房地产开发集团郑州有限责任公司（以下简称中房公司）因售房欺诈，须返还郑州市民冯禹（化名）购房款389325元，并赔偿其损失389325元。

　　和冯禹一样，另外两名购房者也获得了“1＋1”赔偿。

　　开发商不交房被告上法庭

　　2005年10月，冯禹和中房公司签订了商品房买卖合同，双方约定：冯禹购买中房公司位于郑州市二七区淮河路中房绿云宝典的一套房子，面积共155．73平方米，单价为2500元每平方米，总金额为389325元。中房公司应当在2006年3月30日前将商品房交付冯禹使用。

　　2005年10月29日，冯禹支付了中房公司全额房款。但是，过了交房期限，中房公司一直未将房屋交付给冯禹使用。

　　2006年11月24日，等了半年多的冯禹无奈之下将中方公司诉至郑州市二七区人民法院，要求判令其和中房公司之间的商品房买卖合同无效，并判令中房公司返还购房款389325元，并赔偿损失389325元。

　　与此同时，冯禹的两个亲友也遇到这种情况，他们和冯禹同时起诉了中房公司，分别要求了“1＋1”赔偿。

　　开发商一审被判“1＋1”赔偿

　　二七区法院经审理查明，中房公司销售这批房屋的商品房预售许可证，已在一起行政诉讼中被郑州市中级人民法院认定为违法。冯禹等人所购房屋，已于2006年6月被法院查封。

　　二七区法院认为，冯禹和中房公司签订的商品房买卖合同违反了国家有关法律的强制性规定，属无效合同，对冯禹要求确认双方签订的合同无效及返还购房款的请求，应予以支持。

　　中房公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，并与冯禹签订了房屋买卖合同，属欺诈行为，故冯禹要求中房公司赔偿损失的请求依法成立，法院予以支持。

　　法院遂判决中房公司返还冯禹购房款389325元，并赔偿损失389325元。冯禹的另外两个亲友的诉讼请求也同样获得一审支持。

　　二审维持一审判决

　　一审宣判后，中房公司不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。

　　中房公司称其不存在故意欺诈行为，在冯禹等人购买房屋前，中房公司已将房屋的手续情况向冯禹等人进行了明确告知，中房公司存在办证难的情况，是历史原因造成的，中房公司对此不存在过错。

　　不过，冯禹等人对中房公司的说法并不认可，称该公司根本未告知他们房屋的手续情况。

　　昨日，郑州市中级人民法院驳回了中房公司的起诉，对一审判决予以维持。　　商报记者邓万里／摄