汤臣一品开卖429个车位

　　晨报记者徐运

　　“天价楼王”汤臣一品近日又再次开盘，不过这次推出的是地下车库的车位。上海房地产交易中心网站“网上房地产”的数据显示，汤臣一品近日推出429个车位，总面积16872.57平方米，单间售价高达52.5万元。但是到目前为止，汤臣一品内仅售出3套住宅，再加上其中一栋楼已转售为租，这么多车位卖给谁呢？市场人士分析，汤臣集团近来动作频频，从转售为租，到卖车位，再到近来汤臣湖庭花园的热销，开发商是在调整开发策略，筹集公司营运资金，避免被一个项目“套牢”。

　　闲置车位挂牌出售属合法

　　截至目前，汤臣一品只售出了3套住宅，出售车库是否会损害业主的利益呢？市物业管理协会信息部主任许玉彪告诉记者，根据《物权法》的规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。一般来说，小区的“地面车位”是属于业主的，可由业委会决定使用权。但很多小区具有独立产权的地下车库是属于开发商的，开发商可以选择将其出租或者转卖，但必须先满足业主的需要。像汤臣一品那样大量车位闲置，开发商是可以将其挂牌出售的。

　　许玉彪还介绍说，已经有很多小区把多余的车位卖给小区以外的买家了。记者随后在“网上房地产”上查到，汤臣一品的“近邻”、位于东泰路上的盛大金磐花园也早已将其小区地下车库共479个车位挂牌出售，并已售出多个。

　　出租最快9年收回成本

　　那么如果业主买下汤臣一品的车位，再转手出租能否赚钱呢？根据目前的停车收费标准，如路边停车或路内停车第一小时15元，之后每半小时加收10元。路外停车，即一般的社会停车场、单位停车场收费是每小时10元。市停车行业协会会长李正吾告诉记者，“黄金地段”的停车收费可高达每小时20元左右。他给记者算了笔账，如果业主花50万元买下汤臣一品的车位，按照每小时20元的价格转手出租，即便每天8小时都有车停，1天收益160元，1个月约5000元，1年为6万元。如不考虑管理成本，要收回50万元的投资需要近9年的时间。

　　而市区很多车库的车位都是“按月出租”的。市物业管理协会有关负责人告诉记者，目前对于住宅内地下车库的租金没有专门的收费规定，一般住宅的地下车库一个车位月租金在300元左右，高档住宅则在五六百元左右。据介绍，市中心区域最昂贵的地下车库每个车位的月租金在1500-2000元。即便汤臣一品车库的买家能够用2000元/月的几乎“最高租金”把车位租出去，收回50万元的成本约需20年。

　　或部分缓解陆家嘴停车难

　　不过，李正吾认为，目前小陆家嘴地区停车车位仍然紧张，车库的投资潜力仍然较大。“可以这么说，上午9点到10点，下午2点到4点的高峰时段，在小陆家嘴地区行驶的车辆有15%是在找停车位的。”尽管前段时间正大广场改造又增加了300个停车位，但总体还是供不应求，汤臣一品挂牌卖车位可能部分缓解小陆家嘴停车状况，不过其52.5万元/个的售价也偏贵。

　　根据李正吾的统计，上海市中心最贵的地下车库单个车位售价在30万元左右。汤臣一品“近邻”的盛大金磐花园地下车库每个车位的售价则是28万元一个。

　　多招缓解销售不畅压力

　　沪上“第一高价楼盘”汤臣一品自2005年10月起正式对外销售至今，只有3套住宅成交。今年9月，汤臣集团又在中期业报中宣布汤臣一品4栋楼中的一栋用于对外出租。沪上一位房产分析人士认为，无论是转售为租还是出售车位，都可为公司增加部分收入，但缺点在于因为租客变化较大，可能会难以管理。

　　另据了解，10月中旬才开盘、位于罗山路上的汤臣湖庭花园，这个单套价格在1000万元以上的独栋别墅项目，开盘不到一个月，推出的100套别墅已全部售罄，总售价约10亿元。上海房地产研究机构佑威房地产研究中心主任薛建雄称，汤臣湖庭花园开盘不到一个月售罄，是2004年5月网上房地产有记录以来卖得最快的别墅项目之一（整体收购除外）。据分析，以汤臣集团的品牌和该别墅所处地段来看，汤臣湖庭花园的售价应该在4万元/平方米以上，但目前该项目的成交均价为3.33万元/平方米。

　　分析人士认为，从“转售为租”到“出售车位”，再到汤臣别墅低价销售，开发商的动机很明显：一是楼盘当初定价较高，开发商短期内销售压力大，通过“转租”来调整开发策略；二是为了筹集公司营运资金，希望把市中心物业作为资产运营，出租能够为公司带来长期稳定的利润，别墅低价出售及对外发售车位则是为了“套现”。