北京《物权法》实施18天 立案中车位纠纷排第一

　　新法实施18天 记者从宣武、朝阳、海淀等9家法院了解到　已有8起案件依据该法立案　其中--　打“物权官司”车位纠纷排第一

　　据统计 业主状告物业占大部分　案件集中在新建小区　东城、西城、崇文、宣武目前尚无此类案件

　　业主与物业因停车位起纠纷、老母亲要求收回赠与不孝子的房产--截至昨天《物权法》实施18天来，记者从东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、昌平、房山、大兴9区的法院了解到，以《物权法》为依据起诉的案件已有8起。

　　其中5起官司涉及业主状告物业，这当中又有两起是关于停车位的纠纷，居案件类型之首。此外，东城、西城、崇文、宣武4区目前尚无"物权案件"。

　　实施特点

　　四城区尚无“物权案件”

　　从记者了解到的8起以《物权法》为依据起诉的案件来看，案件都集中在郊区，东城、西城、崇文、宣武4区尚无此类案例。

　　特点点评：东城法院的法官分析此现象时表示，目前北京新建的商品房多集中在三环以外，分布集中在郊区。因此，新房引发的诸如业主与物业、房主与开放商、车库、电梯、绿地等问题也就多出现在郊区。

　　案件类型

　　业主与物业最易“闹矛盾”

　　在8起物权官司中，有5起案件是业主与物业间的纠纷。其中，两起与小区的停车问题有关。此外，则是公共面积管理权、禁止民宅商用以及业委会权属问题的纠纷。

　　除了业主与物业间纠纷外，8起案件中其他3起分别是有关赠与、不动产所有权、土地所有权的案件。

　　■典型案例一

　　停车问题业主最头疼

　　案情

　　房山区北潞园小区居民小文说，今年9月14日，她与北京昊远隆基物业公司签订了停车泊位服务协议，约定由物业公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。

　　签订合同后，物业公司并没有给她提供停车位，她的车只能停在小区内的道路和空闲场地内，而根据《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所属于业主共有。

　　小文认为她是在自己所有的场地内停车，物业公司实际没有提供车位服务，收费也没有依据，因此应退还170元钱。

　　律师释法

　　此案涉及到小区内的车位、车库归属问题。在《物权法》实施前，根据《物业管理条例》的规定，物业确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　即使业主大会讨论同意了，该项收益也归业主共有，物业无权取得该收益。

　　该问题在《物权法》中有了明确说明，其中第74条规定：“建筑区划内规划车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　■典型案例二

　　老人撤回房产赠与

　　案情

　　纪老太太的代理人称，早在1999年，纪老太太和丈夫决定将位于西城区的部分房屋赠与3个儿子，并办理了产权过户手续。2006年10月30日，纪老太太的丈夫因病去世，她于同年底搬至长女家中居住至今。

　　今年1月，纪老太太以3个儿子不履行赡养义务为由，诉至西城法院。4月11日，西城法院判决3个儿子给付赡养费。纪老太太认为，赠与合同合法有效，3个儿子应当依法履行赡养的义务。同时作为受赠人，3个儿子也不得侵犯赠与人及赠与人近亲属的合法权益。因此，纪老太太请求法院撤销房屋赠与。

　　刘某等3个儿子表示，房屋赠与情况属实，但那是纪老太太夫妇的共同赠与行为，纪老太太无权单独行使撤销权。刘某等人表示愿意接回母亲共同生活，并尊重法院判决，每月按期支付赡养费。

　　一审法院以刘某等人未严重侵犯赠与人权益为由驳回纪老太太的起诉请求后，纪老太太提出上诉，要求改判。

　　律师释法

　　一审判决时，《物权法》尚未实施，而现在根据《物权法》的规定，对不动产的共有包括按份共有和共同共有。

　　若夫妻双方对房屋的所有权是按份共有，那么纪老太太对其份额享有单独的撤销赠与权。如果是共同共有，在丈夫去世后，纪老太太也有对共同财产进行管理的权利和义务。能否单独行使撤销赠与权有待法院的认定。

　　■典型案例三

　　房产证能否对法院判决说“不”

　　案情

　　沈先生称今年9月初，其位于昌平区的6套房子被北京中佳信拍卖有限公司贴上了强制在一个月内迁出的通知，拍卖公司表示要将6套房子予以拍卖，并限房内的租户在一个月内搬出。

　　沈先生说，1998年他花了120余万元，从闫先生处购得这6套住房，并于1999年得到了6套房屋的所有权证。

　　此后沈先生了解到，石家庄中级人民法院委托拍卖公司对这些房产进行拍卖。原来在2002年，卖房子给自己的闫先生因非法经营罪和行贿罪被石家庄中级人民法院判处了有期徒刑，在没收财产的过程中，法院认定沈先生的6套房屋是属于闫先生的财产，因此委托拍卖公司进行拍卖。

　　沈先生遂以10月1日起开始实施的《物权法》为依据，将拍卖公司诉至法院。沈先生的代理人表示，如果诉讼无法达到维权的目的，他们将考虑追究石家庄中级人民法院的相关责任，申请国家赔偿。

　　律师释法

　　沈先生1999年拿到了房屋所有权证，而闫先生被判刑是在2002年。根据《物权法》第64条的规定，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、“私人对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权”。

　　这其中特别规定了“房屋所有权”，《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”因此，法院的判决无法对抗沈先生对房屋所享有的所有权。

　　■典型案例四

　　民宅商用惹纠纷

　　案情

　　朝阳区安华西里业主张先生、于先生认为，小区的物业未经产权单位和居委会同意，私下将住宅楼的共有设备层和楼前道路转让给他人经营使用，侵害了业主的利益。

　　律师释法

　　《物权法》对该问题予以明确，即第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

　　法律规定，对房屋享有物权的业主不能改变房屋用途，对房屋没有该权利的他人（包括物业）就更不能擅自改变房屋用途。

　　维权提示

　　打官司掌握什么证据

　　据各法院受理物权案件的法官反馈说，《物权法》所调整的主要是动产和不动产方面的权利问题。打动产（各种财物）官司的证据主要体现在动产的交付方面，各种合同、交易票据等是有效证据。

　　不动产（涉及房屋土地）官司中，当事人必须握有不动产的有效登记，如房产证等，这是用来维权的最有效证据。

　　法制晚报 文/记者王巍